Wertsteigerung bei Immobilien: Was war und ist drin?
- Wertentwicklung in den letzten 25 Jahren
- Faktoren für positive Preisentwicklung von Immobilien
- Maßnahmen zur Wertsteigerung
Wertsteigerung bei Immobilien: Was war und ist drin?
Immobilien gelten als sichere Kapitalanlage. Lesen Sie hier, wie sich die Preise in den letzten Jahren entwickelt haben, welche Faktoren den Wert einer Immobilie beeinflussen und welche Maßnahmen zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie beitragen.
Das Wichtigste im Überblick:
- Index: Immobilien-Wertsteigerung in den letzten 25 Jahren
- Immobilien-Wertzuwachs in den letzten 20 Jahren nach Kaufpreisen
- Immobilien-Wertsteigerung in den letzten 10 Jahren nach Kaufpreisen
- Immobilien-Wertzuwachs in den letzten 5 Jahren nach Kaufpreisen
- Wertzuwachs bei Immobilien berechnen
- Was führt zu einem Wertzuwachs bei Immobilien?
- Wie kann ich selbst den Immobilienwert steigern?
- Wertsteigerung bei Immobilien: Fragen und Antworten
Index: Immobilien-Wertsteigerung in den letzten 25 Jahren
Die Immobilien-Transaktionsplattform Europace sammelt seit 2005 die Transaktionsdaten privater Immobilienfinanzierungen. Auf dieser Basis veröffentlicht das Unternehmen den sogenannten "EPX hedonic"-Index. Dieser besteht aus den Daten der Einzelindizes für Bestands- und Neubauhäuser sowie für Eigentumswohnungen und zeigt die Wertsteigerung von Immobilien pro Jahr. 2005 lag der Indexwert bei 100. Alle Werte darunter zeigen einen relativen Wertverlust an, die Werte über 100 belegen einen Wertzuwachs bei den Immobilien.
Bis rund Ende 2009 stagnierten die Immobilienwerte in allen Segmenten. Ob Eigentumswohnung, Neubau- oder Bestandhäuser, die Wertsteigerung war gleich null beziehungsweise teils sogar rückläufg.
Der Gesamtindex erreichte im Mai 2009 mit 95,5 Punkten seinen Tiefstwert, im Juni 2022 mit 224,71 Punkten seinen (bisherigen) Höchststand.
Immobilien-Wertentwicklung
Index: 2005 bis 2023
Seit Mitte 2022 stagnieren die Immobilienpreise größtenteils. Im Anschluss erläutern wir in einzelnen Grafiken die Wertsteigerung bei Immobilien pro Jahr in den letzten 20, 10 und 5 Jahren.
Hinweis zur Grafik: Zum Anzeigen der Werte fahren Sie bitte mit der Maus über die Linien.
Immobilien-Wertzuwachs in den letzten 20 Jahren nach Kaufpreisen
Neben den Indexwerten veröffentlicht Europace auch durchschnittliche Kaufwerte (EPX mean) für Eigentumswohnungen sowie Neubau- und Bestandshäuser.
Im Zuge der Finanzkrise 2008/2009 pumpte die Europäische Zentralbank viel Geld in den Wirtschaftskreislauf und senkte gleichzeitig in mehreren Schritten den Leitzins. Als Folge davon fielen auch die Bauzinsen rapide auf teils historische Tiefststände. Mit dem günstigen Geld zog die Nachfrage nach Immobilien sowohl bei privaten als auch bei institutionellen Käufern an. Statt das Geld für minimale Zinsen oder sogar Negativzinsen auf ein Konto zu legen, investierten viele Anleger lieber in Immobilien.
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Immobilien-Wertentwicklung
Kaufpreise: 2005 bis 2023
Immobilien-Wertsteigerung in den letzten 10 Jahren nach Kaufpreisen
Von 2013 bis Mitte 2022 stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Immobilien kontinuierlich an. Kosteten neu gebaute Häuser in Deutschland Anfang 2013 durchschnittlich noch 259.965 Euro, lag der Wert im April 2022 bei 532.978 Euro. Ähnliche Zahlen gab es im selben Zeitabschnitt bei Bestandshäusern (199.089 Euro / 418.487 Euro) und Eigentumswohnungen (156.883 Euro / 318.204 Euro). Die Immobilienpreise haben sich damit innerhalb von rund zehn Jahren über den Daumen verdoppelt.
Die Gründe dafür lagen wie erwähnt vor allem in der europäischen Geldpolitik mit einer extrem langen Niedrigzinsphase, aber auch an der erhöhten Zuwanderung und der verstärkten Nachfrage nach Immobilien rund um die Ballungszentren während der Corona-Pandemie.
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Immobilien-Wertentwicklung
Kaufpreise: 2013 bis 2023
Immobilien-Wertzuwachs in den letzten 5 Jahren nach Kaufpreisen
Nach dem Allzeithoch Mitte 2022 verzeichnet der Kaufpreis-Index von Europace seitdem stagnierende, teils auch sinkende Kaufpreise.
Vor allem Bestandshäuser und Eigentumswohnungen sind Mitte 2023 im Durchschnitt günstiger zu haben, während sie die Preise für Neubauten auf einem stabilen Niveau einpendeln.
Das Abflachen der Wertsteigerung hat viele Gründe: die deutliche Erhöhung der Bauzinsen mindert die Baulust, dazu kommen noch höhere Baupreise und verschärfte energetische Vorgaben. Als Wertanlage eignet sich die Immobilie trotzdem noch – so gewisse Vorgaben erfüllt sind. Dazu später mehr.
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Immobilien-Wertentwicklung
Kaufpreise: 2019 bis 2023
Immer auf dem neuesten Stand: Hier finden Sie unseren Newsticker zur Entwicklung der Immobilienpreise.
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Wertzuwachs bei Immobilien berechnen
Wersteigerung beim Haus: Um herauszufinden, wie viel Rendite Sie mit dem Verkauf eines Hauses erzielen, ziehen Sie die Inflationsrate und die Wertminderung durch Abnutzung von der prozentualen Wertsteigerung ab. Weiterhin spielen die bisher getätigten Investitionen eine Rolle, zum Beispiel Kaufnebenkosten, Finanzierungszinsen und Kosten für Renovierung und Instandhaltung. Erst nach Abzug dieser Zusatzkosten erhalten Sie ein realistisches Bild von der tatsächlichen Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Lassen Sie sich von einem Schwäbisch Hall-Heimatexperten beraten, um ein realistisches Ergebnis zu erhalten.
Wollen Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie ermitteln, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Eine erste Orientierung bietet unser Immobilienwert-Rechner. Möchten Sie eine genaue Einschätzung des Verkehrswerts der Immobilie, sollten Sie einen Gutachter beauftragen, der das Objekt vor Ort bewertet.
Beispielrechnung zur Wertsteigerung bei Immobilien
Sie sind Eigentümer eines Hauses mit einem Marktwert von 550.000 Euro. Gekauft haben Sie für 480.000 Euro. Für Modernisierungen sind in dieser Zeit 20.000 Euro angefallen.
Marktgerechter Verkaufspreis: 550.000 Euro
- Kaufpreis (480.000 Euro + Modernisierungskosten 20.000 Euro)
= Wertsteigerung in Euro von 50.000 Euro
Das bedeutet einen Wertzuwachs1 des Hauses von 10 Prozent. Der Prozentsatz errechnet sich aus der Gegenüberstellung vom Kaufpreis und dem aktuellen Marktpreis.
1Nicht berücksichtigt: Inflationsrate und Wertminderung durch Abnutzung.
Was führt zu einem Wertzuwachs bei Immobilien?
Ob und in welchem Maße sich der Wert einer Immobilie positiv entwickelt, wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Wichtige Punkte sind:
- Lage: Die Lage einer Immobilie gilt als maßgeblicher Faktor für die künftige Wertsteigerung. Befindet sich das Objekt etwa in einem begehrten Stadtteil oder im Speckgürtel einer beliebten Metropole, trägt dies zur positiven Wertentwicklung der Immobilie entscheidend bei.
- Infrastruktur: Ähnlich wie die Lage spielt auch die Infrastruktur eine wichtige Rolle. Wenn das Haus eine gute Verkehrsanbindung besitzt und sich beispielsweise Kindergärten, Schulen, Ärzte und attraktive Freizeitmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe befinden, ist eine Preissteigerung der Immobilie wahrscheinlich.
- Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert wird jährlich vom unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und ist Grundlage für die Besteuerung eines Grundstücks. Es handelt sich dabei um einen Durchschnittswert aus vergangenen Verkäufen. Insofern bietet dieser Wert einen guten ersten Anhaltspunkt, ist für aktuelle Trends und Prognosen aber nur bedingt aussagekräftig.
Neben diesen "Makrofaktoren" gibt es weitere Einflussgrößen auf die Wertentwicklung einer Immobilie:
- Grundstück: Große, quadratisch geschnittene Grundstücksflächen erfahren eher eine Wertsteigerung als kleine, verwinkelte Flächen. Auch die Ausrichtung des Grundstücks wirkt sich auf die Preisentwicklung aus: Ein unverbauter Blick ins Grüne kann den Wert einer Immobilie erheblich steigern.
- Baujahr: Allgemein gilt: Je älter das Gebäude, desto geringer die Wertsteigerung. Befindet sich die Immobilie jedoch durch regelmäßige Sanierungsmaßnahmen in einem gepflegten Zustand, ist das Alter der Immobilie kein Hindernis für eine Preissteigerung.
- Bausubstanz: Der Zustand einer Immobilie ist ausschlaggebend für deren Wertentwicklung. Durch regelmäßige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen schonen Sie die Bausubstanz und wirken einem Wertverlust entgegen.
- Ausstattung: Hochwertige Ausstattungsmerkmale wie eine große Sonnenterrasse, ein modernes Badezimmer oder mehrfachverglaste Fenster erhöhen die Attraktivität und den Wert einer Immobilie.
Wie kann ich selbst den Immobilienwert steigern?
Es gibt also eine Reihe an Faktoren, die gerade bei Bestandsimmobilien Einfluss auf die Wertsteigerung haben. Einige dieser Faktoren, wie zum Beispiel die Lage oder das Baujahr des Hauses, sind unveränderbar. Auf andere Faktoren, wie zum Beispiel die Ausstattung oder den Zustand der Immobilie können Sie aktiv Einfluss nehmen.
Diese Maßnahmen tragen zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie bei:
- Energetische Sanierung: Angesichts steigender Energiekosten werden Gebäude mit hoher Energieeffizienz immer attraktiver. Eine energetische Sanierung umfasst Maßnahmen wie die Erneuerung alter Fenster und Außentüren, eine Wärmedämmung für Dach, Fassade sowie Kellerdecke, eine Heizungssanierung, den Anbau von Solarzellen und die Installation von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung.
Die Vorgaben für eine energetische Sanierung, aber auch für die Energiestandards beim Neubau, stehen im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Ebenfalls wichtig für den Werterhalt oder die Wertsteigerung einer Immobilie ist die Einhaltung der Sanierungspflichten.
- Barrierefreies Wohnen: Ihr Haus oder Ihre Wohnung barrierefrei zu gestalten, macht Ihre Wohnung auch für ältere Menschen attraktiv – oder vielleicht planen Sie, im fortgeschrittenen Alter selbst einzuziehen?
- Modernisierung des Badezimmers: Walk-In-Dusche, Wand-WC und eingelassene Aussparungen für Bad-Utensilien in den Wänden werden immer mehr verbaut. Sie steigern die Attraktivität Ihrer Wohlfühl-Oase Badezimmer.
- Ausbau des Dachgeschosses: Mehr Wohnraum ist stets gefragt. Eine Ausbau-Reserve im Dach kann bei einer ohnehin anstehenden Sanierung eine gute Möglichkeit sein, mehr attraktiven Wohnraum und gleichzeitig Raum für Gestaltung zu schaffen.
- Anbau von Balkonen: Was im Urlaub zumeist zum Standard gehört, kann auch Ihr Zuhause schmücken und attraktiver machen. Egal ob groß oder klein, ein Balkon macht Immobilien zu einem Hingucker.
- Erneuerung der Böden: Hochwertige Bodenbeläge wie Parkett, Natur- oder Kunststein oder Fliesen sorgen nicht nur für ein positives Raumklima, sondern sind auch langlebig und tragen zur Wertsteigerung bei.
- Fassade streichen, neu verputzen oder klinkern: Je nach Budget-Rahmen kann mit einfachen Maßnahmen die Fassade verschönert werden. Besonders einfach und kostengünstig ist es, die Fassade neu zu streichen. Das geht mit der richtigen Farbe auch auf Klinkern. Bei mehr Budget kann über ein professionelles Verputzen und Klinkern nachgedacht werden.
Wägen Sie bei allen Maßnahmen sorgfältig ab, in welchem Verhältnis Kosten und Nutzen stehen. Für Ihre Überlegungen ist es wichtig, ob Sie das Haus bald verkaufen wollen, es vermieten oder selbst bewohnen. Während Modernisierungsmaßnahmen für den Werterhalt der Immobilie in jedem Fall sinnvoll sind, lohnt sich die Investition in teure Ausstattung wie etwa eine hochwertige Einbauküche nur bedingt.
Wertsteigerung bei Immobilien versteuern
Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre, so ist die Wertsteigerung des Haues oder der Wohnung in der Regel zu versteuern. Basis für die abzuführende Spekulationssteuer ist der Verkaufserlös (abzüglich der Veräußerungskosten) minus den Anschaffungskosten. Neben der Höhe des erzielten Gewinnes ist für die Berechnung der Spekulationssteuer auch der persönliche Steuersatz maßgebend. Der ermittelte Gewinn aus dem Verkauf wird als zusätzliches Einkommen in der Einkommensteuererklärung angegeben und erhöht dadurch das zu versteuernde Einkommen.
Es gibt allerdings auch Ausnahmen, zum Beispiel bei der Selbstnutzung der Immobilie innerhalb bestimmter Fristen. Holen Sie sich bei dem Verkauf einer Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist auf jeden Fall den Rat eines Experten, zum Beispiel eines Steuerberaters.
Unsere Beiträge dienen ausschließlich der Information, stellen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Sie können und sollen eine persönliche Beratung durch Rechtsanwalt, Steuer- oder Finanzberater, bei der die Besonderheiten des Einzelfalles berücksichtigt werden können, nicht ersetzen. Alle Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, aber ohne Haftung. Die Beiträge verstehen sich nicht als persönliche Empfehlung, sondern als allgemeine Empfehlung für alle Leser.
Wertsteigerung bei Immobilien: Fragen und Antworten
Geht der Wertzuwachs von Immobilien weiter?
Hohe Energie- und Baupreise, der Zinsanstieg und die Verschärfung der energetischen Vorschriften haben dazu geführt, dass sich die in der Vergangenheit hohe Nachfrage nach Immobilien verringert hat. Das schlägt sich auch auf die Wertsteigerung nieder. Allerdings kann pauschal von einem Werte-Rückgang nicht die Rede sein. Gerade in den Ballungszentren (und hier vor allem den jeweiligen Speckgürteln) sind die Preise stabil und sinken – wenn überhaupt – nur leicht.
Immer wichtiger bei der Frage nach der Wertsteigerung von Immobilien wird deren energetischer Zustand. Vor allem bei Bestandsimmobilien in ländlichen Gegenden und strukturschwachen Regionen, die einen hohen Sanierungsbedarf haben, ist ein Wertzuwachs eher unwahrscheinlich. Gut gepflegte Objekte auf einem hohen technischen Niveau haben weiterhin ein hohes Wertsteigerungs-Potential.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Hauskauf?
Wann eine Immobilie kaufen? Diese Fragen hängt von vielen Faktoren ab. Neben harten Kriterien wie zum Beispiel den Quadratmeterpreisen und anderen Kostenfaktoren sind es vor allem die persönlichen Umstände, die zählen. Ist genug Eigenkapital vorhanden? Passt der Hauskauf in die Lebensplanung oder stehen Gründe wie ein Orts- oder Jobwechsel dagegen? Welcher Immobilientyp sind Sie überhaupt und gibt es dafür das passende Angebot?
Der wichtigste Punkt bei der Frage nach dem richtigen Zeitpunkt beim Hauskauf ist eine solide Baufinanzierung. Bei derzeit stagnierenden Preisen und einer gleichzeitig "seitlichen" Zinsentwicklung sollten Sie bei einem passenden Angebot nicht zögern. Denn die Nachfrage nach guten Immobilien und damit der Preisdruck wird in absehbarer Zeit nicht nachlassen.
Mit unserem kostenlosen Baudarlehen-Rechner ermitteln Sie schnell und einfach ihr persönliches Budget und das passende Finanzierungsmodell.
Lässt sich der Immobilienwert durch Sanierung steigern?
"Für Handwerker": Diese Zuordnung steht häufig in Immobilienanzeigen für stark sanierungsbedürftige Objekte. Hier lauert eine große Kostenfalle, denn eine aufwändige Sanierung birgt hohe Kostenrisiken. Umgekehrt gilt: Wer seine Immobilie laufend modernisiert und vor allem technisch auf dem neuesten Stand hält, der kann fast schon sicher mit einer Wertesteigerung kalkulieren. Achten Sie vor allem darauf, dass Sie alle Sanierungsmaßnahmen belegen können und im Energieausweis hinterlegen. Laut einer Studie des RWI Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung erzielen unsanierte Immobilien im Schnitt einen um 12 Pozent geringeren Kaufpreis. Dieses Ergebnis stammt bereits aus dem Jahr 2017. In der Zwischenzeit dürfte sich dieser Wert aufgrund der Energiepreise und verschärften Diskussion um den Einsatz erneuerbarer Energien für zuhause entsprechend verschlechtert haben.
Gute Beratung ist unverzichtbar
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