Bauzinsen aktuell:
Wie entwickeln sich die Zinsen?

Wie geht die Entwicklung der Bauzinsen weiter und welche Auswirkungen hat das auf den Immobilienmarkt? Einfache Antworten auf diese Fragen gibt es nicht. Dr. Rainer Eichwede, Kapitalmarkt-Experte der Bausparkasse Schwäbisch Hall, gibt einen Ausblick, wie sich der Zinsmarkt entwickeln wird.

Ist das aktuelle Zinsniveau für Immobilienkäufer attraktiv?

Dr. Rainer Eichwede: "Im Vergleich zu den Höchstständen 2023 – mit Zinsen bis 4,2 Prozent – liegen die Baufinanzierungskonditionen momentan auf einem deutlich attraktiveren Niveau. Wir gehen wie viele Marktteilnehmer davon aus, dass aus Sicht der EZB das Inflationsproblem noch nicht final gelöst ist, aber andererseits die konjunkturelle Entwicklung eher schwach ausfallen wird. In diesem Spannungsfeld halten wir für dieses Jahr weitere „sanfte“ Zinssenkungen der EZB für wahrscheinlich.

In welchem Ausmaß sich dies auch auf die längeren Zinsen auswirkt ist noch mal eine andere Sache: Hier fließt zusätzlich die Fragestellung der zunehmenden Staatsverschuldung oder die Auswirkung von Plänen für neue Importzölle in die Bewertung ein. Insgesamt gehen wir daher eher von einer Seitwärtsbewegung der Zinsen aus. Sollte die Inflation allerdings stärker sinken als erwartet, halten wir die Wahrscheinlichkeit weiterer Zinsrückgänge für größer als die von Zinsanstiegen."

Immerhin: Für Bauherren und Modernisierer bedeutet das momentan, dass faire Preise für Bauleistungen geboten werden und Handwerker wieder schneller verfügbar sind. Diese Phase sollte also bei konkreten Bau- oder Umbauplänen genutzt werden."
 

Trotzdem die Nachfrage: In welchem Korridor werden sich die Baugeldzinsen entwickeln?

Eichwede: "Uns muss klar sein: Die Baudarlehenszinsen werden auch in den nächsten Jahren nicht wieder auf das Niedrigstzinsniveau von 1,x Prozent sinken. Aber angesichts der zu erwartenden EZB-Zinspolitik werden sie vermutlich auch nicht stark ansteigen. Das wahrscheinlichste Szenario ist eine Seitwärts- bis leicht rückläufige Bewegung der Bauzinsen. Vermutlich in einem Korridor zwischen 3,0 und 3,5 Prozent bis Jahresende 2025."

Welche Folgen hat das für den Immobilienmarkt?

Eichwede: "Es zeichnet sich bereits deutlich ab: das Angebot an Neubauten verknappt sich weiter – Bauvorhaben werden im großen Stil verschoben, auch die Zahl der Baugenehmigungen geht weiter deutlich zurück. Aufgrund der hohen Baukosten können die Preise für Neubauten insgesamt nicht mehr nachgeben – und jede politische Maßnahme zur Ankurbelung des Wohnungsbaus wirkt sich mit Verzögerung erstmal auf die Genehmigungszahlen, dann auf die Erstellung von Wohnraum aus. Und nur dieser neu erstellte Wohnraum bringt dann Erleichterung bei der Wohnsituation vor Ort. Wir reden hier aber von einer Zeitspanne von mindestens 2 Jahren, also frühestens 2027. In der Zwischenzeit sinkt das Angebot an dringend benötigtem Wohnraum weiter.

Bei Bestands­immobilien sieht es anders aus: Hoher Energieverbrauch und schlechte Lage sind Faktoren, die den Preis momentan deutlich drücken. Untersuchungen zeigen hier Abschläge auf den Angebotspreis von bis zu 30 Prozent, weil Käufer die notwendigen Sanierungskosten zumindest teilweise mit dem Kaufpreis verrechnen.

Mein Fazit: Herausfordernder als die Zinskonditionen ist die Situation auf dem Angebotsmarkt. Wer örtlich flexibel ist und die Sanierung einer Bestandsimmobilie stemmen will, findet leichter passende, finanzierbare Objekte. Wer sich auf Neubau fokussiert, sollte nicht mit großen Preisnachlässen rechnen. Denn es kommen in absehbarer Zeit nur noch wenige Neubauten auf den Markt. Das bedeutet wiederum für alle, die im gemieteten Wohnraum bleiben wollen, dass sie sich auf weiter steigende Wohnkosten einrichten müssen."

^{(Stand Januar 2025)}

Auch wenn sich die Experten weitestgehend einig sind, kann niemand eine sichere Prognose für die Bauzinsentwicklung der nächsten zehn Jahre geben. Bei der derzeitigen Zinsentwicklung  ist damit zu rechnen, dass die Bauzinsen weiter ansteigen. Wenn Sie also gerade Ihr Traumhaus realisieren wollen, ist eine längere Zinsbindung für Ihre Baufinanzierung durchaus sinnvoll. Unser Zinsrechner zeigt Ihnen, wie Ihre Konditionen abhängig von der Laufzeit der Zinsbindung aussehen können.

Eine Baufinanzierung besteht sehr oft aus zwei Phasen. Zunächst werden Tilgung und Zinssatz für eine erste Laufzeit – Zinsbindungsphase genannt – von 10 bis 15 Jahren vereinbart. Nähert sich diese Phase ihrem Ende und besteht noch eine Restschuld, werden die Konditionen für die weitere Zeit der Darlehenstilgung neu festgelegt.

Grundsätzlich haben Sie beim Zinssatz folgende Möglichkeiten:

• Eine kurze Zinsbindung orientiert sich eng am aktuellen Zinssatz.
• Für eine mittelfristige Zinsbindung wird ein etwas höherer Zinssatz angesetzt.
• Eine langfristige Zinsbindung ist vergleichsweise am teuersten, da der Darlehensgeber mit steigenden Zinsen rechnen und diesem Umstand in der Kalkulation Rechnung tragen muss.

Als Darlehensnehmer können Sie sich entscheiden: Einen aktuell niedrigen Zinssatz können Sie sich in der Regel für eine kürzere Zinsbindungsphase sichern. Wollen Sie sich vor einem eventuellen Zinsanstieg schützen, sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Dies macht zwar die Finanzierung geringfügig teurer, schützt Sie aber für bis zu 30 Jahre vor einem Zinsanstieg. Vereinfacht lässt sich zusammenfassen:

• Eine kurze Zinsbindung eignet sich für Sie, wenn Sie flexibel bleiben wollen und risikobereit sind.
• Eine langfristige Zinsbindung passt zu Ihnen, wenn Sie auf Sicherheit und eine verlässliche Langzeitplanung setzen.