Immobilien gelten als sichere Geldanlage. Doch für wen lohnt sich ein Investment? Und was ist dabei zu beachten? Wir geben einen Überblick und zeigen die Möglichkeiten auf.
Inhaltsverzeichnis
Aktualisiert am 07.10.2025
Folgende fünf Möglichkeiten bieten sich grundsätzlich, um in eine oder mehrere Immobilien zu investieren:
Darüber hinaus gibt es zwar noch Sonderformen des Immobilieninvestments.
Im Folgenden konzentrieren wir uns aber auf die wichtigsten Anlageformen bei Immobilien und erklären, was es dabei zu beachten gilt.
Die Rendite einer Immobilie lässt sich mit verschiedenen Kennzahlen berechnen. Während der Mietpreismultiplikator und die Bruttorendite schnelle Orientierung bieten, liefern Netto-Mietrendite, Cashflow und Gesamtkapitalrendite ein realistischeres Bild.
Wer mehrere Kennzahlen kombiniert, kann Chancen und Risiken einer Immobilie fundiert einschätzen. Hier eine Übersicht der Kennzahlen, die wir im Anschluss näher erläutern.
| Kennzahl | Formel | Beispielrechnung | Ergebnis | Bedeutung |
|---|---|---|---|---|
| Mietpreismultiplikator | Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete | 300.000 € ÷ 12.000 € | 25 | Nach 25 Jahresmieten wäre der Kaufpreis rechnerisch gedeckt |
| Brutto-Mietrendite | (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100 | (12.000 € ÷ 300.000 €) × 100 | 4 % | Schneller Vergleichswert, berücksichtigt keine Kosten |
| Netto-Mietrendite | (Jahresnettoertrag ÷ Gesamtkosten) × 100 | (10.000 € ÷ 330.000 €) × 100 | 3,03 % | Realistischere Kennzahl inkl. Nebenkosten und Abzüge |
| Gesamtkapitalrendite | (Überschuss nach Zinsen ÷ Eigenkapital) × 100 | (2.000 € ÷ 100.000 €) × 100 | 2 % | Zeigt, wie effizient Eigen- und Fremdkapital eingesetzt werden |
| Cashflow | Einnahmen – (Kosten + Kreditrate) | 1.000 € – 900 € | 100 €/Monat | Positiver Cashflow = Immobilie trägt sich selbst |
Der Mietpreismultiplikator setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete:
Beispielrechnung:
Kaufpreis: 300.000 €
Jahresnettokaltmiete: 12.000 €
ergibt 300.000 ÷ 12.000 = 25
👉 Das bedeutet: Nach 25 Jahresmieten hat sich der Kaufpreis amortisiert. Je niedriger der Faktor, desto schneller amortisiert sich die Investition.
Die Brutto-Mietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:
Beispielrechnung:
Jahresnettokaltmiete: 12.000 €
Kaufpreis: 300.000 €,
ergibt 12.000 ÷ 300.000 x 100 = 4 Prozent
👉 Das bedeutet: Die Brutto-Mietrendite liegt bei 4 %. Allerdings sind hier keine Kosten enthalten!
Die Netto-Mietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Hinzu kommen aber noch die Kosten.
Beispielrechnung:
Jahresnettokaltmiete: 12.000 €
laufende Kosten (Instandhaltung, Verwaltung): 2.000 € / Jahr
Kaufpreis: 300.000 €,
Kaufnebenkosten: 30.000 €
ergibt (12.000 - 2.000) ÷ (330.000 + 30.000) x 100 = ca. 3,03 Prozent
👉 Das bedeutet: Die Netto-Mietrendite liegt mit 3,03 % deutlich niedriger als die Brutto-Mietrendite. Durch die Abbildung der Kosten ergibt sich aber ein realistischeres Bild.
Die Gesamtkapitalrendite berücksichtigt auch die Finanzierung.
Beispielrechnung:
Eigenkapital: 100.000 €
Fremdkapital: 200.000 € (Zinsen 4 % = 8.000 € Zinszahlung / Jahr)
Netto-Mietertrag: 10.000 € (12.000 € Brutto-Jahresmiete - 2.000 € laufende Kosten)
Überschuss: 2.000 € (Netto-Mietertrag - Zinszahlung)
ergibt 2.000 ÷ 100.000 x 100 = 2 Prozent
👉 Hier wird deutlich, dass die Rendite stark von den Konditionen der Finanzierung abhängt.
Der Cashflow zeigt den monatlich verbleibenden Überschuss.
Beispielrechnung:
Mieteinnahmen/Monat: 1.000 €
Laufende Kosten/Monat: 2.000 € ÷ 12 = ca. 165 € / Monat
Kreditrate: ca. 735 € / Monat
ergibt 1.000 - 900 = + 100 €
👉 Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt und zusätzlich Liquidität erwirtschaftet. Das hängt allerdings stark von den Konditionen der Finanzierung ab.
Wer in Immobilien investieren will, der fragt sich: Lieber mieten oder kaufen? Ein Eigenheim bleibt ein sicherer Baustein für die Altersvorsorge, da im Rentenalter die Wohnkosten deutlich sinken – vorausgesetzt, Haus oder Wohnung sind bis dahin abbezahlt. Das dafür meist nötige Darlehen sollte also rechtzeitig getilgt werden. Alles Wichtige zur Tilgung finden Sie hier.
Wer eine Immobilie selbst nutzen will, sollte mindestens 20 % Eigenkapital einplanen, um günstige Bauzinsen zu erhalten. Zwar ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich, doch allein die Nebenkosten können schnell fünfstellige Beträge erreichen.
Bevor Sie mit der Immobiliensuche starten, sollten Sie Ihren finanziellen Rahmen kennen. Unser kostenloser Budgetrechner hilft dabei, herauszufinden, wie viel Haus oder Wohnung Sie sich leisten können:
Die besten Konditionen für eine Baufinanzierung lassen sich schnell und einfach mit unserem Annuitätenrechner ermitteln:
Wichtig zu bedenken: Wer ein Eigenheim kauft, bindet sich meist über Jahrzehnte – es ist eine langfristige Geldanlage. Ein Verkauf vor der vollständigen Abzahlung kann schwierig und teuer sein.
Neben ausreichend Eigenkapital ist ein sicheres Einkommen entscheidend für die Kreditvergabe. Das Risiko ist im Vergleich zu anderen Anlagen gering, da Immobilien meist im Wert steigen.
Sie suchen nach einer passenden Finanzierung für Ihr Immobilien-Investment? Fragen Sie einen unserer Heimatexperten, auch bei Ihnen vor Ort oder im Chat.
Wer ein Haus oder eine Wohnung vermieten will, muss in Bezug auf sein Immobilieninvestment andere Kriterien prüfen als beim Eigenheim. Lage und Zustand sind entscheidend für Rendite, Mieten und Leerstandsrisiko. Auch Kaufneben- und Instandhaltungsrücklagen sollten eingeplant werden.
Eine Immobilie bedeutet Aufwand – z. B. bei Mieterwechsel, Reparaturen oder Problemen in der Hausgemeinschaft. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung empfiehlt es sich, Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie Infos zu Mietern und Nachbarn einzuholen.
Mit guter Planung und mindestens 20 % Eigenkapital ist eine vermietete Immobilie eine vergleichsweise sichere Anlage, meist für einen langfristigen Zeitraum. Mit unserem kostenlosen Immobilienwert-Rechner prüfen Sie schnell, ob der Kaufpreis angemessen ist.
Man muss kein Haus besitzen, um in Immobilien zu investieren. Mit kleineren Beträgen geht das z. B. über:
Bei Fonds finanzieren viele Anleger gemeinsam Immobilienprojekte, die vermietet werden. Mieten und Wertsteigerungen bringen die Rendite. Offene Fonds streuen das Risiko über mehrere Objekte, geschlossene meist nur über ein Projekt.
⚠️ Aktien und Fonds können in ihrem Wert stark schwanken. Geschlossene Fonds bergen hohe Risiken und Gebühren, können aber auch hohe Renditen bieten. Offene Fonds haben spezielle Halte- und Kündigungsfristen. Wer sich nicht intensiv damit beschäftigen will, sollte andere Anlageformen prüfen.
Beim digitalen Immobilieninvestment finanzieren viele Anleger gemeinsam Grundstücke, Bauprojekte oder Bestandsimmobilien über Online-Plattformen. Schon ab 100 Euro kann man investieren. Kommt nicht genug Kapital zusammen, wird das Projekt nicht umgesetzt und das Geld zurückgezahlt. Prinzipiell ähnelt Crowdinvesting geschlossenen Immobilienfonds.
⚠️ Attraktive Renditen locken, doch das Risiko ist hoch: Scheitert das Projekt oder geht der Anbieter pleite, können Anleger ihr gesamtes Geld verlieren. Vorrangig erhalten Banken und Projektentwickler ihr Kapital zurück. Diese Anlageform eignet sich daher nur für Menschen, die auf das investierte Geld notfalls verzichten können.
Privatanleger können regelmäßig kleinere Beträge in Immobilienfonds oder -ETFs investieren – meist per Depot bei Bank oder Fondsgesellschaft. Der monatliche Betrag wird automatisch abgebucht.
Auch ein Bausparvertrag ist in gewissem Sinne ein Immobilien-Sparplan. Denn zuerst sparen Sie eine gewisse Summe an, um dann im Anschluss ein Bauspardarlehen zu erhalten.
⚠️ Fonds und ETFs schwanken im Kurs und eignen sich für langfristige Anlagen. Thesaurierende ETFs reinvestieren Gewinne automatisch und nutzen so den Zinseszinseffekt. Ein Bausparvertrag sichert feste Zinsen für später, bringt aber in der Ansparphase eine vergleichsweise geringe Verzinsung.
Beim Thema Immobilieninvestment unterscheidet man im Wesentlichen zwischen drei Anlagestrategien:
Immobilie kaufen, langfristig vermieten, von Mieteinnahmen und Wertsteigerung profitieren, nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Hier ist die Lage entscheidend.
Sanierungsbedürftige Objekte kaufen, aufwerten und kurzfristig mit Gewinn verkaufen. Gewinne sind steuerpflichtig, da eine steuerfreie Veräußerung erst nach 10 Jahren möglich ist.
Kombination aus Buy & Hold und Fix & Flip:
– in den ersten 3 Jahren Renovierungen steuerlich absetzen
– danach mehr investieren, um Wert und Mieten zu steigern
– nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen und volle Rendite sichern.
Immobilien gelten als wertbeständig und renditestark bei geringem Risiko – vorausgesetzt, Voraussetzungen und Objekt stimmen. Anleger brauchen sichere Einnahmen und ausreichend Eigenkapital. Beim Objekt zählen vor allem Lage, Zustand, Rendite-Risiko-Verhältnis und ein angemessenes Kauf-Mietpreis-Verhältnis.
Um richtig in Immobilien zu investieren, sollten Sie diese Vor- und Nachteile abwägen:
| VORTEILE | NACHTEILE |
|---|---|
| Häuser, Wohnungen und Grundstücke sind wertstabile Sachwerte | Immobilienkredite müssen über viele Jahre abbezahlt werden |
| Wertzuwachs ist möglich | Mietausfall, sinkende Preise, der Wegfall steuerlicher Vorteile oder neue Immobiliensteuern können die Rendite negativ beeinflussen |
| Laufende Erträge durch Mieteinnahmen | Im Vergleich zu anderen Anlageformen ist die Liquidität gering |
| Immobilienbesitzer profitieren von Mietsteigerungen | Oft hohe Nebenkosten beim Immobilienkauf |
| Steuerliche Abschreibungen sind möglich | 10-jährige Spekulationsfrist: Der mögliche Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses oder einem Wohnungsverkauf ist zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen |
| Immobilie kann als Kreditsicherheit dienen |
Ob eine Immobilieninvestition passt, hängt vom Einzelfall ab. Prüfen Sie vorab:
5 Tipps für ein erfolgreiches Immobilien-Investment:
1. Lage & Objektqualität prüfen
Die Lage ist der wichtigste Faktor für Ihr Immobilien-Investment. Achten Sie zudem auf solide Bausubstanz, Energieeffizienz und einen guten Grundriss. Ein Gutachter hilft bei der Bewertung von Zustand und Preis.
2. Mieterstruktur & Einnahmen absichern
Kenntnis der Mieteinnahmen ist entscheidend. Prüfen Sie potenzielle Mieter sorgfältig und kalkulieren Sie realistische Renditen – inklusive Nebenkosten, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltung.
3. Eigenkapital & Finanzierung optimal planen
Setzen Sie maximal 20 % Eigenkapital ein, damit Sie Darlehenszinsen steuerlich absetzen können. Vergleichen Sie Annuität und Mieteinnahmen, um sicherzustellen, dass sich das Investment trägt.
4. Rücklagen & Zinsbindung sichern
Bilden Sie monatlich Rücklagen für Mietausfälle oder Renovierungen. Wählen Sie eine lange Zinsbindung von mindestens zehn Jahren, um sich günstige Bauzinsen langfristig zu sichern.
5. Besonnen handeln & Beratung nutzen
Immobilienfinanzierung erfordert Fachkenntnisse. Nehmen Sie sich Zeit und lassen Sie sich vor Entscheidungen umfassend beraten.
Bei der Entwicklung der Immobilienpreise gab es 2025 nach Jahren einen Seitwärtstrend. Zwar lagen die Kaufpreise für Neubau- und Bestandshäuser sowie Eigentumswohnungen nicht so hoch wie zu den Spitzenzeiten im Sommer 2022. Dennoch pendelten sich die Preise wieder auf einem relativ hohen Niveau ein und verzeichneten im Jahresverlauf sogar einen leichten Anstieg, der 2026 wahrscheinlich anhalten wird.
Die wichtigsten Faktoren bei einer Immobilie als Geldanlage sind Standort, Zustand und zu erwartende Wertentwicklung des Objekts. Eine Immobilie ist dann eine gute Geldanlage, wenn Sie als Investor bereit sind, Zeit, Energie und finanzielle Ressourcen in die Verwaltung und Wartung des Objekts zu investieren.
Es ist jedoch wichtig, die potenziellen Risiken und Herausforderungen zu verstehen und eine gründliche Prüfung der Rahmenbedingungen durchzuführen, bevor Sie sich für eine Investition in eine Immobilie entscheiden.
Wer wenig oder gar kein Eigenkapital hat, der spielt vielleicht mit dem Gedanken an einen Mietkauf. Bei dieser Form des Immobilien-Investments zahlt der Interessent eine Kombination aus Miete und Tilgung des Kaufpreises. Das kann funktionieren, ist aber mit diversen Risiken behaftet. Hier finden Sie mehr Informationen zum Thema "Mietkauf".
Sie haben Fragen zu Ihrem persönlichen Weg zur eigenen Immobilie? Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten, wenn Sie nach einer passenden Finanzierung für Ihr Vorhaben suchen. Er beantwortet gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Optionen und Fördermöglichkeiten und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.
Die Digitalisierung ermöglicht fortlaufend neue Innovationen. Diese Chancen möchten wir, die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG, stärker dafür nutzen, unser Informations- und Serviceangebot noch kundenfreundlicher und individueller für Sie zu gestalten.
Damit wir Sie auch über die Durchführung unseres Vertrages hinausgehend bedarfsgerecht, individuell und effizient beraten, betreuen und informieren können, bitten wir Sie, der Verarbeitung, Zusammenführung und Analyse Ihrer Daten zuzustimmen.
Welche Daten umfasst diese Einwilligung?
Mit Ihrer Einwilligung können wir Ihre Daten verarbeiten, die wir aus unseren persönlichen Geschäftsbeziehungen und der Zusammenarbeit mit Ihnen gewonnen haben. Dazu gehören:
1. Stammdaten und Informationen zu Ihren persönlichen Verhältnissen wie Personalien (z. B. Name, Geburtsdatum, Geschlecht, Familienstand, Anzahl Kinder), Anschrift, Kontaktdaten, Wohnstatus (z. B. Miete oder Eigentum);
2. Daten zur Erwerbstätigkeit (z. B. Beruf, Einkommen, Branche) und Angaben zur Selbstständigkeit oder sonstigen Beschäftigung (z. B. zum eigenen Unternehmen oder Arbeitgeber; dies betrifft unter anderem Informationen aus dem Handelsregister und zu Bilanzen);
3. Informationen über Interessen an oder Inanspruchnahmen von Finanzdienstleistungen (z. B. Baufinanzierung, Bausparprodukte, Immobilienvermittlung, sonstige Bank-, Versicherungs- und Fonds-Produkte);
4. Informationen zu Verträgen, die Sie mit uns oder vermittelt durch uns mit Dritten geschlossen haben (z. B. Details zur Laufzeit und Höhe von Krediten und (Tilgungs-)Raten sowie zu Salden und Umsätzen auf laufenden Konten);
5. Daten zur Immobilie, ihrer Sicherung und nachhaltigen Nutzung (z. B. Informationen zum Baujahr, Beleihungswert und Verkehrswert, Nutzungsart wie Miete oder Eigennutzung, eingereichte Bilder, Informationen zu Gebäudestatus und -beschaffenheit, Maßnahmen zur Herstellung, Aufrechterhaltung oder Verbesserung der ökologischen Nachhaltigkeit der Immobilie, Daten zum Energieträger, zum Energiebedarf und -verbrauch, Daten rund um den Wasserverbrauch, nachverfolgbare Qualitätskontrollprozesse und deren Dokumentation wie etwa ein Energieausweis gemäß den jeweils anwendbaren gesetzlichen Vorgaben, Daten rund um Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen einschließlich Daten zur Ermittlung von insbesondere energetischen Modernisierungsbedarfen);
6. Aktionsdaten, darunter verstehen wir Informationen dazu, auf welche Art und Weise Sie mit uns in Kontakt stehen (z. B. allgemeine Kontakthistorie, empfangene Newsletter, erfolgte Beratungen, jeweils mit Angaben wie z. B. Art, Anzahl, Zeitpunkt und Inhalt).
Ihre Einwilligung erlaubt es uns, zu den vorstehenden Daten weitere Informationen hinzu zu speichern, die wir rechtmäßig erhoben haben. Dies sind insbesondere:
7. Daten zu Ihrer Bonität (z. B. von der Schufa);
8. Daten aus anderen Registern und öffentlichen Quellen (z. B. Daten zu Grundstücken und Gebäuden aus Kartendiensten wie Google Maps oder Daten, die von Katasterämtern oder anderen Ämtern öffentlich zur Verfügung gestellt werden);
9. Sogenannte „mikrogeographische Daten“, die wir von Dritten erhalten, z. B. zur vermuteten Soziodemographie oder typischen Affinitäten, die Personengruppen zugeordnet werden, die sich in Ihrer Lebenssituation befinden (z. B. das mögliche Interesse an bestimmten Produkten, die einer bestimmten Einkommensgruppe oder Wohnsituation zugeschrieben werden);
Wenn Sie damit einverstanden sind, können wir zu den vorstehenden Informationen auch Ihre rechtmäßig erhobenen Online-Nutzungsdaten (sofern Sie z. B. auf unserer Webseite der Auswertung Ihres Nutzungsverhaltens zugestimmt haben) hinzu speichern:
10. Informationen über Ihre Nutzung von Webseiten und anderen Online-Angeboten der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG (inklusive des Tochterunternehmens Schwäbisch Hall Wohnen GmbH und der Beteiligungsgesellschaft Impleco GmbH) einschließlich der Information, auf welchem Weg Sie zu diesen Angeboten gelangt sind (z. B. über Links, unsere Werbebanner und -anzeigen).
Auf welche Art und Weise und zu welchen Zwecken nutzen wir diese Daten?
Ihre Einwilligung erlaubt uns, Ihre Daten zusammenzuführen und zu analysieren, damit wir Sie und andere Kunden möglichst effizient und passgenau beraten, betreuen und informieren können. Hierbei analysieren wir Ihre Daten sowohl um Erkenntnisse (z. B. zu typischen Kundenprofilen und statistischen Zusammenhängen) zu gewinnen als auch um diese Erkenntnisse anzuwenden (z. B. indem wir für Sie wahrscheinlich relevante Produkte oder bevorzugte Ansprachezeitpunkte identifizieren).
Die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG steht selbst nur selten in unmittelbarem Kontakt zu Ihnen als Kunde. Deshalb gestattet uns Ihre Einwilligung, die Ergebnisse unserer Analysen und die hierfür wesentlichen Parameter an unsere für Sie zuständigen Vertriebspartner weiterzugeben, soweit diese die Informationen für die Zwecke der möglichst effizienten und passgenauen Beratung, Betreuung und Information benötigen.
Wir nutzen Ihr Kundenprofil für Zwecke der Direktwerbung (insbesondere per Telefon oder E-Mail) nur, sofern Sie in eine solche Direktwerbeansprache gesondert eingewilligt haben oder uns diese auf gesetzlicher Basis erlaubt ist.
Wie wirkt es sich aus, wenn Sie nicht einwilligen oder Ihre Einwilligung widerrufen?
Ihre Einwilligung ist freiwillig. Auch wenn Sie die Einwilligung nicht erteilen möchten, können wir mit Ihnen einen Vertrag schließen und Sie beraten, betreuen und informieren. Allerdings kann es sein, dass wir Ihnen einige für Sie vorteilhafte Angebote nicht unterbreiten, da wir Ihre Situation dann weniger genau einschätzen können. Falls Sie die Einwilligung erteilen, können Sie diese jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufen.
Ja, ich bin mit der Verarbeitung meiner Daten durch die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG in dem oben genannten Umfang einverstanden, damit diese und ihre für mich zuständigen Vertriebspartner mich und andere Kunden möglichst effizient und auf meine individuellen Kundeninteressen zugeschnitten beraten, betreuen und informieren. In diesem Umfang entbinde ich die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG zugleich vom Bankgeheimnis.
Hinweis: Sie verwenden einen veralteten oder nicht unterstützten Browser. Gegebenenfalls kann es zu Einschränkungen bei der Benutzung der Webseite kommen.
