Hauskredit ohne Eigenkapital: So funktioniert die Vollfinanzierung
Ohne Eigenkapital ins Eigenheim? Wir erklären Chancen, Risiken und die Optionen einer Vollfinanzierung.
Das Wichtigste in Kürze
Aktualisiert am 23.03.2026
- Ein Hauskauf ohne eigenes Kapital ist grundsätzlich möglich: mit einer sogenannten Vollfinanzierung.
- Voraussetzungen sind ein gutes Einkommen, eine gute Bonität und werthaltige Wunschimmobilie.
- Der Hauskredit ohne Eigenkapital birgt Risiken: Höhere Zinsen, längere Laufzeit, weniger finanzieller Spielraum.
- Wir empfehlen: Mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital für die Baufinanzierung aufzubauen.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist ein Hauskredit ohne Eigenkapital?
- Wie funktioniert eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
- Voraussetzungen für einen Hauskredit ohne Eigenkapital
- Chancen & Risiken einer Vollfinanzierung
- Kosten realistisch kalkulieren: Die Nebenkosten
- Eigenkapital aufbauen – für später oder parallel
- Was zählt alles zum Eigenkapital?
- Häufig gestellte Fragen zur Vollfinanzierung
Was ist ein Hauskredit ohne Eigenkapital?
Ein Hauskredit ohne Eigenkapital ist eine Immobilienfinanzierung, bei der der gesamte Kaufpreis – je nach Ausgestaltung auch die Kaufnebenkosten – vollständig über das Darlehen abgedeckt wird. Eigene Ersparnisse werden nicht eingesetzt. Solche Finanzierungen erfordern in der Regel eine sehr gute Bonität (Kreditwürdigkeit), ein stabiles Einkommen und oft zusätzliche Sicherheiten – und sind meist mit höheren Zinsen und Kosten verbunden.
Es gibt zwei Arten dieser Finanzierungsform:
- 100-Prozent-Finanzierung (Kaufpreisfinanzierung): Bei ihr wird nur der Kaufpreis des Wunschobjekts durch den Kreditgeber finanziert. Die anfallenden Nebenkosten werden durch Eigenmittel abgedeckt.
- 110-Prozent-Finanzierung (Vollfinanzierung): Zusätzlich zum Kaufpreis müssen auch Nebenkosten über einen Kredit finanziert werden.
Wie funktioniert eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
👉Schritt eins: Budget‑Check
Prüfen Sie Einkommen und Ausgaben, definieren Sie eine tragfähige Monatsrate und planen Sie Puffer für Rücklagen sowie Nebenkosten ein.
👉Schritt zwei: Unterlagen und Bonität
Stellen Sie Gehaltsnachweise, Kontoauszüge, SCHUFA‑Auskunft und Objektunterlagen zusammen; für eine Vollfinanzierung ist eine sehr gute Bonität entscheidend.
👉Schritt drei: Objektbewertung und Finanzierungskonzept
Lassen Sie die Immobilie bewerten und kombinieren Sie passende Bausteine: Darlehen, mögliche Fördermittel, Zinsbindung und Tilgung – abgestimmt auf Ihr Budget. Unsere Heimatexperten stellen gerne mit Ihnen gemeinsam einen passenden Finanzierungsplan auf.
👉Schritt vier: Zusage, Vertrag und Auszahlung
Nach Zusage und Vertragsunterzeichnung lassen Sie die Grundschuld eintragen und veranlassen im Rahmen eines Notartermins die Auszahlung an den Verkäufer; anschließend startet die Ratenzahlung.
Voraussetzungen für einen Hauskredit ohne Eigenkapital
Nicht alle Banken finanzieren ein Haus ohne Eigenkapital. Erfüllen Sie und Ihre Wunschimmobilie jedoch bestimmte Voraussetzungen, stehen Ihre Karten gut:
- Gutes Einkommen: Ein unbefristeter Arbeitsvertrag und ein sicherer Arbeitsplatz des Kreditnehmers sind für die finanzierende Bank ein wesentlicher Punkt. Die monatlichen Einnahmen sollten die Ausgaben dabei deutlich übersteigen.
- Keine weiteren Verpflichtungen: Die Bank überprüft, ob zum Beispiel weitere Kredite vorhanden sind, die bedient werden müssen. Außerdem wird sichergestellt, dass nach Abzug aller Verpflichtungen noch genügend Puffer vorhanden ist, um unvorhergesehene Ausgaben stemmen zu können.
- Sehr guter Zustand und beste Lage der Immobilie: Aus Sicht der Bank ist bei der Vollfinanzierung eines Hauses die Immobilie selbst die größte Sicherheit. Denn diese Finanzierung bedeutet ein wesentlich höheres Risiko als eine Baufinanzierung, in die Eigenkapital eingebracht wird.
👉Tipp: Unser Immobilienwert-Ermittler verrät Ihnen nach wenigen Eingaben den aktuellen Marktpreis Ihrer Wunschimmobilie.
Wie Ihr individueller Finanzierungsplan mit einem Hauskredit ohne Eigenkapital aussehen kann, klären Sie am besten in einem Gespräch mit unserem Heimatexperten vor Ort. Vereinbaren Sie gleich einen Beratungstermin.
Chancen & Risiken einer Vollfinanzierung
Die Vollfinanzierung auf einen Blick: Die folgende Übersicht zeigt kurz die wichtigsten Vorteile und Risiken. So können Sie einschätzen, ob solch eine Finanzierung zu Ihrem Budget und Ihren Zielen passt.
| Vorteile einer Vollfinanzierung | Risiken einer Vollfinanzierung |
|---|---|
| ✅Ohne Wartezeit ins Eigenheim | ❌Höhere Zinsen und Gesamtkosten |
| ✅Kein langes Ansparen nötig | ❌Größere Restschuld und Zinsrisiko bei Anschlussfinanzierung |
| ✅Rücklagen bleiben für Notfälle und andere Ziele verfügbar | ❌Mitfinanzierte Nebenkosten erhöhen Verschuldung und Belastung |
| ❌Häufig zusätzliche Sicherheiten nötig | |
| ❌Strengere Bonitätsanforderungen |
👉Risiko absichern: Wenn Sie durch bestimmte Umstände wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit nicht mehr in der Lage sind, Ihr Darlehen zurückzuzahlen, kann eine Restschuldversicherung hilfreich sein. Diese übernimmt vorübergehend die Raten bzw. kommt für den gesamten Darlehensbetrag auf.
Kosten realistisch kalkulieren: Die Nebenkosten
Die Nebenkosten sind Aufwendungen, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Baugrundstücks anfallen und bezahlt werden müssen. Je nach Bundesland können sie bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
- Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Grundbucheintrag und Notarkosten: Als grober Richtwert kann hier etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises angesetzt werden. Der tatsächliche Anteil hängt allerdings auch von der Höhe des Preises und den festgelegten Gebührensätzen ab.
- Die Makler-Courtage ist in Deutschland nicht überall gleich hoch, sie kann zwischen den Vertragspartnern frei verhandelt werden. Aber es gibt Richtwerte: Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Die Maklerprovision teilen sich Käufer und Verkäufer.
- Entscheiden Sie sich für einen Neubau statt für eine Bestandsimmobilie, müssen Sie mit zusätzlichen, individuell unterschiedlichen Aufwendungen rechnen: Beispielsweise für die Erschließung des Grundstücks, Versicherungen (z. B. Bauherrenhaftpflicht), den Architekten oder die Baugenehmigung.
👉Kosten reduzieren – Alternativen prüfen: Wenn der Kaufpreis oder auch die monatliche Belastung Ihr Budget übersteigen, kann ein kleines Fertighaus oder eine Eigentumswohnung eine kostengünstigere Lösung sein.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Unser Haushaltsrechner hilft Ihnen beim Ermitteln Ihres Budgets. Er stellt Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber und zeigt auf, wie viel freie Mittel Ihnen für einen Hauskredit zur Verfügung stehen.
Eigenkapital aufbauen – für später oder parallel
Eine Baufinanzierung mit einem Hauskredit ohne Eigenkapital ist machbar. Besser ist es jedoch, Sie bringen einen möglichst hohen Anteil an eigenen Ersparnissen mit. Denn Eigenkapital spielt beim Hauskauf eine wichtige Rolle. Mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sollten Sie durch Ihre Rücklagen finanzieren können. Ihre Vorteile:
- Sie müssen weniger Kredit aufnehmen.
- Sie profitieren in der Regel von günstigeren Konditionen. So fällt die monatliche Belastung deutlich geringer aus.
Bedenken Sie dabei auch die anfallenden Nebenkosten, Eigenkapital dient dazu, diese abzudecken.
👉Vorsorge-Bausparvertrag: Möglicherweise ist jetzt noch nicht der richtige Zeitpunkt für Ihr Vorhaben. Dann nutzen Sie die Zeit und entscheiden sich für einen Schwäbisch Hall-Bausparvertrag: zum Aufbau von Eigenkapital und zinssicherem Darlehen für eine solide Baufinanzierung. Zusätzlich profitieren Sie bei Berechtigung von staatlichen Förderungen, wie beispielsweise der Wohnungsbauprämie.
Was zählt alles zum Eigenkapital?
Prüfen Sie genau, ob Sie vielleicht über Mittel verfügen, die als Eigenkapital angerechnet werden können und an die Sie zunächst nicht gedacht haben? Denn eine gute Eigenkapitalquote ermöglicht beim Hauskauf oder -bau günstigere Konditionen, niedrigere Zinsen und Raten. Zum anrechenbaren Eigenkapital gehören:
- Vorhandenes Bargeld
- Kurzfristig einsetzbare Mittel aus Geldanlagen und Wertpapieren
- Guthaben aus zugeteilten Bausparverträgen
- Geerbtes oder bereits bezahltes Baugrundstück
👉Muskelhypothek: Wer handwerklich geschickt ist, kann unter Umständen auch Eigenleistungen als Eigenkapital ansetzen. Viele Banken berücksichtigen die Muskelhypothek bei der Finanzierung. Dessen Berechnung basiert auf den Kosten, die ein professioneller Handwerker für die Leistung verlangen würde.
So gelingt eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital
Wenden Sie sich bei allen Fragen an unseren Heimatexperten. Er unterstützt Sie bei einem Kassensturz, wägt Chancen und Risiken realistisch ab und erstellt gemeinsam mit Ihnen ein passendes Finanzierungsangebot.
Vereinbaren Sie am besten gleich einen unverbindlichen Beratungstermin.
Podcast: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Häufig gestellte Fragen zur Vollfinanzierung
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Mit einer Kaufpreisfinanzierung (die Nebenkosten sind nicht Bestandteil) können Sie bei guter Bonität und höherwertiger Wunschimmobilie auch einen Hauskredit ohne einen Eigenkapitalanteil erhalten. Sie müssen für die 100-Prozent-Finanzierung allerdings mit höheren Zinskosten rechnen.
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Viele Banken bieten eine sogenannte Vollfinanzierung an. Wichtig: Kreditinstitute stellen bei Hausfinanzierungen ohne Eigenkapital oft höhere Anforderungen an Einkommen und Bonität des Kreditnehmers und verlangen zudem höhere Konditionen. Die zu finanzierende Immobilie wird ebenfalls genau geprüft, um als Sicherheit dienen zu können.
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Eine 110-Prozent-Finanzierung (oder Vollfinanzierung) ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Außer dem eigentlichen Preis für die Immobilie werden auch die anfallenden Nebenkosten, wie beispielsweise für Notar oder Grundbucheintrag, mitfinanziert.
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Eine Vollfinanzierung setzt immer eine sehr gute Bonität voraus – inklusive guter SCHUFA-Auskunkft. Darüber hinaus sollte ein hohes und dauerhaft gesichertes Einkommen vorhanden sein, um die zusätzlichen Risiken und Kosten abzufedern. Bei schwankendem Einkommen, etwa bei Selbstständigen oder Freiberuflern, ist die Chance auf eine 110-Prozent-Finanzierung hingegen geringer.
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Mithilfe des kostenlosen Schwäbisch Hall-Mietrechners ist das einfach zu ermitteln. Durch wenige Eingaben erhalten Sie eine Antwort darauf, wie viel Ihre Wunschimmobilie vermutlich kosten darf. Probieren Sie ihn unverbindlich aus.
Gute Beratung ist unverzichtbar
Ob Bau oder Kauf, wer in die eigenen vier Wände möchte, benötigt eine solide Baufinanzierung. Wie Sie Ihr Vorhaben mit einem Hauskredit ohne Eigenkapital umsetzen können? Ein Gespräch mit unserem Heimatexperten gibt Klarheit. Sie können mit ihnen offene Fragen klären und sie wissen, worauf es bei einer Finanzierung ankommt. Profitieren Sie jetzt von unserer umfassenden Beratung.
