Baugenehmigung: Startschuss für Ihr Traumhaus

Eine Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid der Baubehörde, der bestätigt, dass dem Bauvorhaben nach öffentlichem Recht keine Hindernisse entgegenstehen (§ 72 Musterbauordnung). Im öffentlichen Baurecht ist die Baugenehmigung die offizielle Erlaubnis, eine bauliche Anlage errichten, ändern oder beseitigen zu dürfen.

In Deutschland gilt die sogenannte Baufreiheit, die besagt, dass Grundstücksbesitzer das Recht haben, ihr Grundstück zu bebauen und bauliche Änderungen vorzunehmen. Begrenzt wird dieses Recht jedoch durch die jeweiligen Landesbauverordnungen, die das Einholen einer Baugenehmigung fordern.

Nicht nötig ist eine Baugenehmigung, wenn die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung in der jeweiligen Bauordnung verfahrensfrei ist. Eine Genehmigungsfreistellung ist in diesen Fällen möglich:

• Bauvorhaben liegt in Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans und entspricht dessen Vorgaben
• Bauvorhaben steht im Einklang mit örtlichen Bauvorschriften
• Erschließung des Grundstücks ist gesichert
• Bauliche Anlage ist kein Sonderbau
• Gemeinde verlangt kein Baugenehmigungsverfahren

Gut zu wissen: Nicht genehmigungspflichte Bauvorhaben sind in der Regel anzeigepflichtig. Das heißt, Sie müssen Ihre Gemeinde über den Bau informieren, aber keinen Bauantrag stellen.

Doch wie sieht es mit Baugenehmigungen für Carport, Gartenhaus, Terrassenüberdachung und Swimming Pool aus? Ob Sie eine Baugenehmigung benötigen, hängt mitunter von der Größe des Bauprojekts ab. Beispielsweise sind Gartenhäuser in Bayern genehmigungsfrei, wenn das Volumen weniger als 75 Kubikmeter beträgt.

Weil das Baurecht in Deutschland Ländersache ist, lässt sich die Frage nach der Genehmigungspflicht nicht pauschal beantworten. Für welches Bauvorhaben Sie einen Bauantrag stellen müssen, entnehmen Sie der Bauordnung Ihres Bundeslands. Diese finden Sie online auf den Internetportalen der Landesregierungen.

Tipp: Nehmen Sie bei Unsicherheiten Kontakt zu den Mitarbeitern Ihrer örtlichen Baubehörde auf – je nach Region als Baureferat, Bauaufsichtsamt oder Bauamt bezeichnet. Wenn Sie keine offizielle Bauvoranfrage stellen möchten, können Sie Ihre Anfrage entweder schriftlich in einer formlosen Mail oder mündlich in einem Gespräch stellen. Beides ist in der Regel kostenlos.

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Um eine Baugenehmigung zu erhalten, müssen Sie einen Bauantrag stellen. Hierfür verwenden Sie die amtlichen Vordrucke der zuständigen Baubehörde. Dort reichen Sie den Bauantrag sowie alle weiteren Unterlagen ein – meist ist eine dreifache Ausfertigung erforderlich. Ein Exemplar ist für Sie als Bauherr vorgesehen, eins für die Gemeinde und eines für die Bauaufsichtsbehörde.

Welche Unterlagen Sie vorlegen müssen, ist je nach Bauvorlagenverordnung des Bundeslands verschieden

Tipp: Klären Sie unbedingt vorab, welche Unterlagen in Ihrem Fall erforderlich sind. Ist der Bauantrag unvollständig, kann ihn die Baubehörde ablehnen.

Wie lange die Erteilung einer Baugenehmigung dauert, ist je nach Bundesland und Region sehr unterschiedlich. Mit Glück warten Sie nur vier Wochen – in ungünstigeren Fällen kann die Bearbeitungsdauer bis zu sechs Monate betragen. Achten Sie darauf, Ihren Bauantrag rechtzeitig und vollständig zu stellen – fehlende Unterlagen verzögern den Genehmigungsprozess zusätzlich.

Üblicherweise ist eine erteilte Baugenehmigung für drei Jahre gültig. Innerhalb dieser Frist müssen Sie mit dem Bau beginnen. Vor Ablauf der Frist können Sie bei Ihrer Baubehörde eine Fristverlängerung beantragen. Versäumen Sie die Frist, muss ein komplett neuer Bauantrag für Ihr Bauvorhaben gesellt werden.

Sollte Ihr Bauantrag abgelehnt werden, haben Sie die Möglichkeit, vor dem zuständigen Verwaltungsgericht Klage einzureichen. Um gegen den Entscheid zu klagen, müssen Sie innerhalb von einem Monat Widerspruch einlegen. Ausnahmen sind Bayern und NRW: Hier müssen Sie sofort klagen, da das Widerspruchsverfahren abgeschafft wurde.

Wie hoch die Kosten für eine Baugenehmigung sind, hängt einerseits von den Bestimmungen der Bundesländer ab, andererseits vom Raumvolumen des Bauprojekts. Kalkulieren Sie für den Bauantrag etwa 0,5 Prozent der Baukosten (ohne Nebenkosten) ein.

Das heißt, für ein 500.000 Euro teures Haus fallen etwa 2.500 Euro an. Die Kosten eines Bauantrags für ein 1.500 Euro teures Gartenhaus betragen hingegen nur etwa 15 Euro. Beachten Sie jedoch, dass viele Baubehörden bei geringen Bausummen oft eine Mindestgebühr von 100 bis 200 Euro verlangen. Wie hoch die zu erwartenden Kosten für die Baugenehmigung sind, lässt sich anhand dieser Formel berechnen:

• (Umbauter Raum in Kubikmetern x Bauwert in Euro pro Kubikmeter) x 0,5

Je nach Landesgebührenordnung sind Abweichungen möglich.

Achtung: Die Baugenehmigung spielt auch in Hinblick auf Ihre Baufinanzierung eine wichtige Rolle. Da mithilfe der Baugenehmigung die Gesamtkosten Ihres Bauvorhabens und damit das Kreditrisiko kalkuliert werden können, gewährt Ihnen die Bank einen Immobilienkredit erst nach Vorlage der Baugenehmigung.

Beantragen Sie eine Baugenehmigung für ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben, informieren Sie Ihre Nachbarn darüber und legen Ihnen Lageplan und Bauzeichnungen zur Unterschrift vor. Doch kein Grund zur Sorge: Solange Ihr Bauvorhaben allen Vorgaben des Bebauungsplans und der Landesbauverordnung folgt, erhalten Sie eine Baugenehmigung – selbst wenn Ihre Nachbarn die Unterschrift verweigern.

Eine Zustimmung Ihrer Nachbarn gibt Ihnen die Sicherheit, dass keine Einwände gegen Ihr Bauvorhaben bestehen. Dies kann sich positiv auf die Erteilung einer Baugenehmigung auswirken – insbesondere, wenn Ihr Bauvorhaben Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen des Bauplans vorsieht.
Liegt für Ihr Bauvorhaben keine Genehmigungspflicht vor, müssen Sie Ihre Nachbarn lediglich informieren. Eine Einverständniserklärung ist in diesem Falle nicht nötig.

Für den Widerspruch gegen eine bereits erteilte Baugenehmigung gilt eine Frist von einem Monat. Wurde der Bauantrag hingegen ohne Kenntnis der Anwohner gestellt, beträgt die Widerspruchsfrist ein Jahr – beginnend mit dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme.

Beginnen Sie auf keinen Fall mit den Bauarbeiten, bevor eine gültige Baugenehmigung vorliegt. Wer ohne Baugenehmigung baut, macht sich strafbar und riskiert einen Baustopp, Rückbau oder den Abriss des Gebäudes. Denn das Bauwerk darf trotz Zahlung einer Strafe nicht stehen bleiben. Dies gilt auch für kleine Bauten wie Baumhäuser oder Geräteschuppen. Dieser sogenannte Schwarzbau bleibt in ländlichen Regionen oft jahrelang unbemerkt, kann aber empfindliche Bußgelder in Höhe von mehreren Tausend Euro durch die Bauaufsichtsbehörde nach sich ziehen. Schwarzbauten erlangen auch nach Jahren oder gar Jahrzehnten automatisch keinen Bestandsschutz, für sie gilt keine Verjährungsfrist. Die baurechtlichen Maßnahmen und Bußgelder legen die Bundesländer selbst fest.

Tipp: In einigen Fällen kann es beim Hauskauf vorkommen, dass vor vielen Jahren getätigte Anbau- oder Umbaumaßnahmen ohne Baugenehmigung durchgeführt wurden. Hier haben Sie die Möglichkeit, eine nachträgliche Baugenehmigung zu beantragen. Dies gilt insbesondere für Carports, Gartenhäuser, Terrassenüberdachungen, Swimming Pools etc.

Zusammengefasst heißt das: Eine Baugenehmigung …

• benötigen Sie für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage.
• unterliegt je nach Bundesland verschiedenen Regelungen.
• kostet ca. 0,5 Prozent der Bausumme.
• erfordert die Kenntnisnahme und ggf. Unterschrift Ihrer Nachbarn.

Unser Tipp: Gehen Sie frühzeitig auf die Gemeinde, Stadt oder das zuständige Bauamt zu und klären Sie Ihre Fragen zu geltenden Vorschriften und Verordnungen.