In Sachen Straßenausbaubeiträge gibt es bei vielen Hauseigentümern große Unsicherheiten. Was müssen Sie als Eigentümer einer Immobilie übernehmen? Wie hoch fallen die Beiträge aus? Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, erfahren Sie hier.
Straßenausbaubeiträge fallen für Baumaßnahmen an, die die Qualität einer vorhandenen Straße verbessern. Das können beispielsweise folgende Neuerungen sein:
Für diese und ähnliche Maßnahmen müssen Sie laut Kommunalabgabengesetz (KAG) als Anlieger mitbezahlen. Das KAG wird vom jeweiligen Bundesland erlassen und von jeder Kommune individuell ausgestaltet. Allgemeine Aussagen zur Höhe der Straßenausbaubeiträge können darum nicht getroffen werden.
Wenn Ihr Grundstück an die betroffene Straße grenzt, müssen Sie mitzahlen. Dann gehören Sie zu denjenigen, die einen Vorteil aus der Maßnahme ziehen. Es kann also sogar sein, dass Sie für eine Straße zahlen müssen, die nicht einmal Ihre Postadresse ist: Etwa, wenn Sie ein Endreihenhaus besitzen und die kreuzende Straße erneuert wird.
Kosten für die reine Erhaltung einer Straße darf Ihre Gemeinde nicht auf Sie abwälzen. Ausgaben für die Ausbesserung von Schlaglöchern beispielsweise trägt die Kommune allein. Schließlich gehören öffentliche Straßen den Städten und Gemeinden. Dementsprechend müssen sie für deren Erhalt sorgen. Als Immobilieneigentümer dürfen Sie nur an Kosten im Straßenausbau beteiligt werden, wenn die Maßnahme für Sie als Anlieger tatsächlich eine Verbesserung bedeutet.
Ein Beispiel: In einer Wohnstraße soll die Straßenbeleuchtung auf LED umgestellt werden. Müssen die Anlieger den Umbau mitfinanzieren? Eine einfache Umrüstung auf LED hilft zwar der Gemeinde, Energiekosten zu sparen, bringt dem Anwohner selbst jedoch keine Verbesserung. Anders liegt der Fall, wenn zusätzliche Laternen eine Straße besser ausleuchten. Auch wenn die Laternen oder andere Umbauten älter als 25 Jahre sind, wird die Maßnahme meist beitragspflichtig.
In der Regel unterscheiden die Kommunen bei den Straßenausbaubeiträgen zwischen Anliegerstraßen, Haupterschließungsstraßen und Hauptverkehrsstraßen. Ihr Grundstück wird je nach Lage zur bevorstehenden Baumaßnahme einem dieser Straßentypen zugeordnet. In den meisten Satzungen von Städten und Gemeinden in Deutschland sind diesen Straßentypen folgende kommunale Anteile zugeordnet:
Eine exemplarische Berechnung für eine fiktive Baumaßnahme in Krefeld:
Nehmen wir an, die Erneuerung von Fahrbahn, Parkstreifen und Beleuchtung einer Anliegerstraße kostet insgesamt 175.000 Euro. Der städtische Anteil liegt laut Krefelds Kommunalsatzung bei 30 Prozent. Somit entfallen 70 Prozent auf die Anlieger. In unserem Beispiel sind das also 126.250 Euro. Wenn die nutzbare Fläche aller Anlieger zusammen eine Gesamtfläche von 32.000 Quadratmetern ergibt, betragen die Kosten pro Quadratmeter 3,95 Euro.
Die Stadt Krefeld legt der Berechnung die halbe tatsächliche Fläche eines Grundstücks zugrunde. Nehmen wir also an, bei einem Reihenhaus sind das 200 Quadratmeter. Hinzu kommt die Geschossfläche, zum Beispiel 130 Quadratmeter. Für besagtes Reihenhaus ergibt das eine nutzbare Fläche von 330 Quadratmetern. Diese Zahl wird nun mit dem Quadratmeterpreis von 3,95 Euro multipliziert. Es würden sich in diesem Fall Anliegerbeiträge in Höhe von gut 1.300 Euro ergeben.
Ein Quadratmeterpreis von 3,95 Euro gehört übrigens zu den günstigen Straßenbaubeiträgen. Nach den Erfahrungen des Verbands der Deutschen Grundstücksnutzer (VDGN) liegen Anliegerbeiträge bei drei bis 50 Euro pro Quadratmeter.
Ob Straßenausbaubeiträge oder andere unvorhergesehene Maßnahmen: Liegen die Kosten im fünfstelligen Bereich, können Hauseigentümer dies nicht immer aus eigenen Reserven stemmen. Wenn Sie hierfür einen Kredit aufnehmen möchten, wenden Sie sich an einen unserer Heimatexperten.
Er berät Sie gerne zu den Konditionen und Raten und bespricht mit Ihnen alle Möglichkeiten der Finanzierung. Sprechen Sie alle Punkte an, die Ihnen wichtig sind. Unser Heimatexperte klärt gerne alle offenen Fragen und erarbeitet mit Ihnen gemeinsam ein Finanzierungskonzept, das zu Ihrer gegenwärtigen Situation und Ihren Möglichkeiten passt.
Die Frage, ob Straßenausbaubeiträge steuerlich absetzbar sind, lässt sich nicht so einfach beantworten. Zunächst eine Unterscheidung zwischen Straßenausbaubeiträgen und Erschließungskosten. Erschließung bedeutet, dass ein Grundstück erstmals nutzbar gemacht wird. Dementsprechend werden Erschließungskosten fällig, wenn eine Straße, der Gehweg oder Parkflächen neu angelegt werden. Straßenausbaubeiträge werden hingegen, wie oben bereits dargestellt, für die Verbesserung einer vorhandenen Straße fällig.
Während Sie Erschließungskosten mitunter als Handwerkerleistung von der Steuer absetzten können, ist dies bei Straßenausbaubeiträgen nicht so einfach möglich. Allerdings hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschieden, dass eine steuerliche Entlastung unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist:
Auch wenn Sie kein eigenes Haus, sondern eine Eigentumswohnung besitzen, kommen Sie um die Straßenausbaubeiträge nicht herum. Der Zahlungsbescheid wird allerdings nicht Ihnen individuell zugestellt, sondern geht an Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft. Wie viel Sie dann zahlen müssen, können Sie der Teilungserklärung entnehmen.
Die Anliegerbeiträge werden von den Eigentümergemeinschaften wie Betriebskosten behandelt. Wie die Anliegerbeiträge tatsächlich aufgeteilt werden, hängt von den individuellen Regelungen einer Eigentümergemeinschaft ab. Fordert die Kommune 10.000 Euro an Straßenausbaubeiträgen, entfallen bei zehn Wohnungsbesitzern auf jeden 1.000 Euro. Sind die Wohneinheiten aber unterschiedlich groß, regelt die Eigentümergemeinschaft die Aufteilung der öffentlichen Lasten wahrscheinlich gemäß der jeweiligen Wohnfläche. So etwas wird bei Gründung der Eigentümergemeinschaft vertraglich festgelegt.
Wenn Sie von Ihrer Kommune informiert werden, dass Ihre Straße erneuert oder ausgebaut wird, können Sie dem widersprechen. Ein Vetorecht haben Sie zwar nicht, aber Sie können Ihre Mitbestimmungsrechte einfordern. Bevor Ihre Kommune mit solch einer Baumaßnahme beginnt, müssen die Anwohner angehört werden. Experten empfehlen, sich mit den Nachbarn zusammenzutun und gemeinsam seine Interessen zu vertreten. Die Erneuerung der Straße können Sie dadurch nicht verhindern. Aber zumindest können Sie darauf drängen, dass Ihre Kommune die Kosten möglichst gering hält.
In den Satzungen der Kommunen finden sich übrigens Härtefallregelungen. Was sie konkret beinhalten, unterscheidet sich von einer Gemeinde zur nächsten. Allen gemein ist jedoch: Es soll verhindert werden, dass sich ein Eigentümer durch die Anliegerbeiträge verschuldet oder sogar sein Haus verliert. Wenn die Beiträge zu hoch für Sie sind, nehmen Sie Kontakt zu Ihrer Kommune auf. Auch Beratung kann hilfreich sein: durch einen Anwalt oder – kostengünstiger – durch die Verbraucherzentrale.
Etwas einfacher haben es da Wohneigentümer in Bayern: Dort wurde vom Landtag beschlossen, dass die Kommunen seit dem 1.1.2018 keine Straßenausbaubeiträge mehr erheben dürfen. Für Bescheide, die bis zum 31.12.2017 erlassen wurden, gilt allerdings noch die alte Rechtslage.
Als Anwohner werden Sie in vielen Fällen nichts gegen eine Verbesserung Ihrer Straße einzuwenden haben. Unter Umständen aber gegen die Höhe der Straßenausbaubeiträge, die Ihnen in Rechnung gestellt werden. In der Regel müssen Sie sie innerhalb eines Monats bezahlen, wenn Ihnen der Bescheid der Kommune zugeht. Die geforderte Summe kann durchaus fünfstellig sein. Besonders bei Eckgrundstücken besteht die Gefahr hoher Anliegerbeiträge: Werden beide angrenzenden Straßen gleichzeitig erneuert, zahlen Sie doppelt.
Wenn Sie mit dem geforderten Betrag insgesamt nicht einverstanden sind, müssen Sie ebenfalls innerhalb eines Monats Widerspruch bei der Kommune einlegen. Das hat allerdings keine Auswirkung auf Ihre Pflicht zur Zahlung. Darum sollten Sie gleichzeitig mit Ihrem Widerspruch die Aussetzung der Beitragsvollziehung beantragen. Wird Ihr Widerspruch von der Kommune abgewiesen, wäre der nächste Schritt, gegen die Höhe der Anliegerbeiträge vor dem Verwaltungsgericht zu klagen. Am besten, Sie schließen sich mit anderen Betroffenen in Ihrer Straße zusammen. Unter Umständen können Sie gemeinsam klagen und so Kosten sparen.
Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, enthält ein guter Kaufvertrag auch eine Passage zum Thema Straßenausbaubeiträge. In der Regel steht dort, dass der Verkäufer die Straßenausbaubeiträge zahlt, die bis zum Tag der notariellen Beurkundung ausgeführt wurden. Alle Baumaßnahmen, die nach diesem Zeitpunkt erfolgen, müssen Sie übernehmen.
Komplizierter kann der Sachverhalt werden, wenn zum Zeitpunkt des Kaufs ein Großteil der Baumaßnahme längst abgeschlossen, die Straße aber nicht offiziell fertiggestellt ist. Dann kann es vorkommen, dass nach Abschluss kleiner Restarbeiten die anteilige Rechnung für die gesamte Baumaßnahme ins Haus flattert. Am besten Sie sprechen diese Möglichkeit während der Vertragsverhandlungen an. Der Notar kann meistens eine gute Regelung vorschlagen, die für alle Beteiligten fair ist.
Straßenausbaubeiträge können als unerwartete Kosten schnell eine gut durchdachte Finanzierung durcheinanderbringen. Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten, wenn von Ihnen Straßenausbaubeiträge verlangt werden. Gemeinsam finden wir eine gute Lösung. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, um Ihre Lage zu besprechen.
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