Erbpacht: Finanzierung richtig planen

Günstiger Weg ins Eigenheim
Vereinbarungen und Laufzeit
Tipps für Bau und Kauf

Sie fragen sich, ob Sie sich einen Hausbau leisten können? Im Rahmen des Erbbaurechts können Sie Hauseigentümer werden, ohne dass Ihnen das Grundstück gehört. Erfahren Sie hier, wie Erbpacht funktioniert und welche Vor- und Nachteile ein Erbbaugrundstück hat.

Was ist Erbpacht?

Erbpacht steht umgangssprachlich für die Nutzung eines Grundstücks für eine bestimmte Zeit gegen monatliche oder jährliche Zahlungen. Häufig sind es Kommunen, Kirchen oder Stiftungen, die ihren Grund und Boden als Erbpachtgrundstück zur Verfügung stellen. Auf diese Weise lassen sich die Grundstücke wirtschaftlich nutzen, der Grundbesitz bleibt dauerhaft erhalten. Aber auch Privatpersonen können Erbbaugrundstücke vergeben und so die Verfügbarkeit von Bauland für zukünftige Bauvorhaben erleichtern.

Der gesetzlich korrekte Begriff für Erbpacht lautet Erbbaurecht. Dort gibt es zwei beteiligte Parteien:

den Grundstückseigentümer
den Erbbauberechtigten

Letzterer erhält per Vertrag die Erlaubnis, auf dem fremden Grundstück ein Haus zu errichten.

Einfamilienhaus mit großen Fenstern und großem Garten — Erbpacht kann für manche Bauherren mit geringen Mitteln der Weg zum Wunschhaus sein. (Quelle: Stephan Zabel)

Erbbaurecht: Gesetzlich abgesichert

Viele potenzielle Bauherren stellen sich folgende Fragen, wenn es darum geht, ein Erbbaurechtsgrundstück zu kaufen:

Welche Rechte stehen mir dabei zu?
Wie viel Mitspracherecht hat der Eigentümer des Grundstücks?
Was, wenn ich das Haus wieder verkaufen will?

Diese Punkte werden vertraglich vor einem Notar klar geregelt. Die Erbpacht wird beim zuständigen Amtsgericht im Grundbuch eingetragen. Außerdem gibt es noch einen Eintrag im Erbbaugrundbuch. Als Nutznießer der Erbpacht sind Sie also gesetzlich solide abgesichert.

Laufzeit und weitere Vereinbarungen

Der Vertrag, mit dem Sie eine Erbpacht vereinbaren, enthält eine Laufzeit. Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. In der Praxis verständigen sich Bauwillige und der Eigentümer des Erbpachtgrundstücks auf eine Laufzeit von 60 bis 99 Jahren. Wenn beide Seiten nach Ablauf dieser Frist den Vertrag verlängern möchten, ist das natürlich möglich.
Wenn der Vertrag jedoch wie geplant endet, geht die Immobilie an den Eigentümer des Grundstücks über. Er muss dem Erbpächter eine angemessene Entschädigung dafür zahlen. Sie liegt bei mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes der Immobilie. Vertraglich geregelt ist normalerweise auch, dass sich die beteiligten Parteien einer Erbpacht gegenseitig das Vorkaufsrecht zusichern. Im Fall, dass einer der beiden sein Eigentum veräußern möchte, kann der andere also aus dem Erbpachtgrundstück ein „normales“ Grundstück machen.

Erbbauzins: Die "Miete" für Ihr Erbpachtgrundstück

Baugrube mit Hinweisschild "Betreten verboten" — Der Erbbauzins ist ein dauerhafter Kostenpunkt – auch wenn die reinen Baukosten längst abbezahlt sind. (Quelle: Adobe Stock)

Um das Grundstück der Erbpacht zu bebauen und zu nutzen, erhält der Grundstücksbesitzer dafür eine Miete, den Erbbauzins. Dieser kann jährlich oder monatlich fällig werden.
Die Höhe des Erbbauzinses richtet sich nach dem Wert des Baulands. Meist werden vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes pro Jahr als Erbbauzins fällig. In vertraglich festgelegten Intervallen – beispielsweise alle fünf Jahre – wird der Erbbauzins an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. Gesetzlich erlaubt ist die Anpassung bei Wohnimmobilien aber frühestens alle drei Jahre.

Was konkret in den nächsten Jahren und Jahrzehnten auf Sie zukommen wird, ist schwer zu kalkulieren. Überlegen Sie daher gut, ob der zusätzliche Kauf eines Grundstückes nicht günstiger ist als ein Erbbaurechtsgrundstück mit automatischen Anpassungen des Erbbauzins.

Eine Immobilie mit Erbbaurecht finanzieren

Auch eine Immobilie in Erbpacht muss finanziert werden. Da diese besondere Baufinanzierung andere Vorgaben an den Kreditnehmer und das zu finanzierende Objekt hat, ist eine individuelle Beratung ein elementarer Baustein auf Ihrem Weg in die eigenen vier Wände.

Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten und lassen Sie sich eine individuelle und zinsgünstige Finanzierung ausarbeiten, die zu Ihnen und Ihren Bedürfnissen passt.

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Hausbau oder -kauf auf Erbbaurechtsgrundstück

Vorteile	Nachteile
Für den schnellen Leser:
Kaufpreis für Grundstück entfällt	Wer ein Grundstück kauft, ist später Eigentümer von Grundstück und Immobilie
Gespartes Kapital für Hauskauf oder -bau einsetzbar	Erbbauzins fällt für die ganze Laufzeit an und kann alle drei Jahre erhöht werden
Oft niedrigerer Kaufpreis der Immobilie als auf herkömmlichem Grundstück	Erbbaurecht ist zeitlich begrenzt
Niedrige Kaufnebenkosten wegen des geringen Kaufpreises	Bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung des Eigentümers
Laufzeit oft zwischen 60 und 99 Jahren	Die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages wird bei Kauf vom Vorbesitzer übernommen. Dies macht Finanzierungen häufig schwierig
Manche Grundstückseigentümer geben Familien mit Kindern besondere Vergünstigungen	Verlust der Immobilie bei Auslauf des Vertrages oder Heimfall möglich
Zugang zu attraktiven Bauplätzen in Ballungszentren	Häufig niedriger Verkaufspreis der Immobilie auf einem Erbbaugrundstück

Erbpacht: Vorteile für den Hauseigentümer

Wenn Sie ein Erbbaugrundstück pachten, profitieren Sie zunächst davon, keinen Grundstückspreis in Ihre Finanzierung einplanen zu müssen. Sie haben zudem folgende Vorteile:

Günstiger Bau: Es wird angenommen, dass die Kosten für Grundstückskauf und Hausbau im Verhältnis 40:60 stehen. Pauschal lässt sich sagen: Planen Sie eine Immobilie, die mit Grundstück 300.000 Euro kosten würde, können Sie die Kosten mithilfe einer Erbpacht auf 180.000 Euro reduzieren.
Einige Grundstückseigentümer, z. B. Kirchen, gewähren Familien mit Kindern oft besondere Vergünstigungen bei Erbbaurechtsgrundstücken.
Sie genießen die Vorteile eines Hausbesitzers. Möglicherweise sogar auf einem attraktivem Bauplatz oder in einem Gebiet, für das Sie sonst nie den Zuschlag erhalten hätten. Besonders in Ballungszentren mit knappem Wohnraum ist das eine attraktive Option.

Modernes Einfamilienhaus im Rohbau mit Baugerüst, blauer Himmel und Sonnenschein — Vorteil Erbpacht: Durch Entfallen der Grundstückskosten reduzieren sich die Gesamtprojektkosten erheblich – allerdings muss jährlich die Pacht entrichtet werden. (Quelle: Adobe Stock)

Beleihung möglich: Wie anderes Baueigentum können Sie auch Ihr Gebäude in Erbpacht mit einer Hypothek belegen. Hierbei müssen Sie allerdings auf die Formulierung in Ihrem Erbpachtvertrag achten: Der Besitzer des Erbpachtgrundstücks hat die Möglichkeit, notariell festschreiben zu lassen, dass er zu einer Beleihung seine Zustimmung geben muss.

Die Nachteile eines Erbbaugrundstückes

Gelber Schwerlastbagger in Baugrube — Die Erschließungskosten müssen zumeist vom Grundstückspächter getragen werden. (Quelle: Adobe Stock)

Neben dem Erbbauzins bringt die Erbpacht noch weitere Nachteile mit sich:

In fast allen Verträgen werden Verfügungsbeschränkungen hinterlegt, die genau vorschreiben, was Sie mit Ihrem Haus machen dürfen. Der Verkauf, die bauliche Erweiterung oder ein Umbau sind oft nur in Absprache mit dem Grundstückseigentümer machbar.
Sie stehen als Erbpächter für alle Kosten inklusive Nebenkosten gerade, die bei der Nutzung des Grundstücks anfallen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer und die Erschließungskosten. Aber auch wiederkehrende Kosten gehen zu Ihren Lasten, etwa die Grundsteuer und Abwassergebühren.
Außerdem müssen Sie dafür sorgen, dass von Ihrem gepachteten Grundstück keine Gefahr für andere Gebäude oder den Straßenverkehr ausgeht. Die Baumpflege gehört beispielsweise dazu.

Sie verpflichten sich zudem, die Immobilie in guten Zustand zu halten, damit es am Vertragsende zu keinen bösen Überraschungen für den Grundstückseigentümer kommt.
Die Erbpacht hat ein Ablaufdatum: Wollen Sie die Pachtdauer verlängern, weil beispielsweise Ihre Großeltern Ihnen das Haus in Erbpacht vermacht haben, müssen Sie einen neuen Vertrag aushandeln. Dies kann zur Folge haben, dass die Erbpachtzinsen deutlich angehoben werden, falls der Grundstückseigentümer einer Verlängerung überhaupt zustimmt.
Kommen Sie Ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nach, kann der sogenannte Heimfall eintreten. Zahlen Sie beispielsweise 2 Jahre lang die Erbpachtzins nicht oder nicht in voller Höhe, kann die Erbpacht noch vor Ablauf der Vertragslaufzeit an den Grundstückseigentümer zurückfallen.

Kauf und Verkauf eines Hauses in Erbpacht

Klassisches Einfamilienhaus mit Garagewith a garage. — Häuser auf Erbpachtgrundstücken können günstiger auf den Markt kommen als reguläre Immobilien – doch schrecken mögliche Käufer oft vor den Bindungen des Erbpachtvertrags zurück. (Quelle: acilo)

Interessieren Sie sich selbst für den Kauf einer Immobilie in Erbpacht, können Sie meistens preislich profitieren. Weil es weniger Interessenten gibt, setzen die Verkäufer den Preis oft niedriger an als bei vergleichbaren Objekten. Doch dann sind Sie auch derjenige, der den bestehenden Vertrag zur Erbpacht übernehmen muss.

Der spätere Wiederverkauf kann sich schwieriger gestalten, als wenn Sie Haus und Grundstück als Einheit veräußern. Der Grund: Das Thema Erbpacht schreckt viele potenzielle Käufer ab, weil es mit komplexen Verpflichtungen einhergeht – und die Immobilie am Ende auf den Grundstückseigentümer zurückfällt. Unter Umständen hat das zur Folge, dass Sie Ihr Haus beim Verkauf unter dem eigentlichen Wert abgeben müssen.

Eine Immobilie mit Erbbaurecht finanzieren

Prüfen Sie neben den genannten Vor- und Nachteilen die Konditionen Ihrer geplanten Finanzierung genau:

Banken finanzieren Erbpacht häufig nur unter strikten Bedingungen:
Der Erbbauvertrag muss eine Restlaufzeit von mindestens 40 Jahren oder mehr haben und der Grundstückseigentümer darf keine Privatperson sein. Weitere Bedingungen, z. B. ein höherer Sollzinssatz als bei der klassischen Finanzierung, können erschwerend dazukommen.
Bei relativ kurzer Restlaufzeit des Vertrags kann es sinnvoll sein, frühzeitig eine Verlängerung mit dem Eigentümer des Erbpachtgrundstücks zu vereinbaren. Unter Umständen bedeutet das allerdings eine Anhebung des Erbbauzinses. Da müssen Sie abwägen, ob Ihnen ein langfristiger Vertrag oder eine kurzfristige Kosteneinsparung wichtiger ist.

Modellhäuschen auf linker Handfläche gehalten — Kritisch prüfen: Die herkömmliche Baufinanzierung ist unkomplizierter und unterm Strich oft günstiger als der Bau oder Kauf einer Immobilie in Erbpacht. (Quelle: iStock- 1207038160-simpson33)

Rechnet sich Erbpacht?

Ein Beispiel:
(Vertrag läuft 50 Jahre, mittlerer Erbbauzins 4 %, Grundstückspreis 100.000 €)
Kaufpreis Grundstück	100.000 €
Jährlicher Erbbauzins (4 %)	4.000 €
Sie haben nach 10 Jahren bezahlt:	40.000 €
Sie haben nach 20 Jahren bezahlt:	80.000 €
Sie haben nach 30 Jahren bezahlt:	120.000 €
Sie haben nach 50 Jahren bezahlt:	200.000 €

Diese Beispielrechnung zeigt, dass Sie in 50 Jahren für das Erbpachtgrundstück das Doppelte an Erbbauzins bezahlen wie den eigentlichen Grundstückswert. Und Sie sind trotzdem kein Eigentümer geworden.

Tipps für Bau und Kauf in Erbpacht

Sie denken über den Kauf oder Bau einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück nach. Mit viel Glück finden Sie auf gängigen Immobilienportalen ein passendes Angebot. Dort gibt es kaum Erbpachtgrundstücke – ob mit oder ohne Bestandsimmobilie. Was Sie tun können, um trotzdem fündig zu werden:

Erbpachtgrundstück finden — Ein Erbbaugrundstück zu finden, ist nicht ganz einfach: Prüfen Sie Tageszeitungen, das Internet oder fragen Sie bei Kirchen oder Gemeinden nach. Besonders Kirchen haben Internetportale mit Angeboten. (Quelle: Adobe Stock)

Durchstöbern Sie private Immobilien- und Grundstücksangebote, etwa bei Ihrer lokalen Tageszeitung. Auch auf Kleinanzeigenportale im Internet wie ebay-kleinanzeigen.de gibt es womöglich passende Angebote.
Recherchieren Sie mögliche institutionelle Anbieter und sprechen Sie sie an. Das sind beispielsweise Ihre Stadt- oder Gemeindeverwaltung, die Kirchen in Ihrer Region oder auch Unternehmen, die über große, ungenutzte Flächen verfügen.
Auch im Alltag, beim Spazierengehen oder Autofahrten können Ihnen ansprechende Grundstücke ins Auge fallen. Fragen Sie die Nachbarn nach dem Eigentümer und mit etwas Glück haben Sie etwas Passendes gefunden.
Nicht zuletzt können Sie auch einen Makler mit der Suche nach einem Erbpachtgrundstück beauftragen. Hierbei müssen Sie natürlich berücksichtigen, dass dafür Maklergebühren anfallen.

Ihre Suche war erfolgreich. Beachten Sie bei Ihren nächsten Schritten folgende Punkte:

Fragen Sie gleich am Anfang nach, ob das Erbbaugrundstück möglicherweise auch direkt gekauft werden kann. Kirchen oder Kommunen sind dazu durchaus bereit.
Handeln Sie mit dem Eigentümer des Grundstücks bei Vertragsabschluss eine neue Restlaufzeit aus, damit Sie einige Jahre Ruhe haben.
Verhandeln Sie ein Vorkaufsrecht. Falls der Eigentümer das Grundstück später verkaufen will, werden Sie als Erster gefragt, ob Sie Interesse haben.
Wenn die Erbpacht ausläuft, sprechen Sie den Erbbaugeber frühzeitig an: Eine Verlängerung muss vor Ablauf im Grundbuch hinterlegt werden und ist mit weniger Aufwand verbunden als ein ganz neuer Vertrag.

Fragen und Antworten

Was passiert nach 99 Jahren?

Ein Erbbaurechtsvertrag enthält eine bestimmte Laufzeit. In dieser darf der Erbpachtnehmer ein Grundstück zum Hausbau oder -kauf nutzen und bezahlt dafür Erbbauzins. In der Praxis beträgt die Laufzeit häufig zwischen 60 und 99 Jahren. Mit Ablauf des Vertrages geht die Immobilie automatisch an den Erbbaurechtgeber über. Möglich sind auch eine Verlängerung des Vertrages oder ein Neuvertrag.

Welche Bank finanziert Erbpacht?

Diese Frage kann nicht generell beantwortet werden. Grundsätzlich stellen Banken hohe Anforderungen an Finanzierungen von Immobilien auf einem Erbpachtgrundstück. Ob und unter welchen Bedingungen ein Darlehensgeber einen Kredit vergibt, hängt u. a. an der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags. Je länger diese ist, umso wahrscheinlicher finanziert die Bank. Zudem ist der Verkehrswert dieser Immobilie geringer als üblich. Auch Ansprüche des Grundstückeigentümers an die Immobilie sind denkbar. Dieses Finanzierungsrisiko gleichen Banken oft durch einen höheren Sollzins aus. Es liegt daher in der Entscheidung des Kreditgebers, zu welchen Konditionen und Voraussetzungen er eine Finanzierung anbietet.

Gute Beratung ist unverzichtbar

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