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Nachfinanzierung fürs Haus: Was tun, wenn das Geld ausgeht?

  • Aufstockung des Kredites: Welche Möglichkeiten gibt es?
  • Wie Immobilienkäufer sich gute Konditionen sichern
  • So lässt sich eine Nachfinanzierung fürs Haus vermeiden

Lieferengpässe, Preissteigerungen, ausgebuchte Handwerker: Manchmal benötigen Immobilienkäufer und Sanierer mehr Kapital als geplant und müssen nachfinanzieren. Unsere Tipps für eine Nachfinanzierung.

      

Wie kommt es zu einer Nachfinanzierung beim Haus?

Die Baupreise steigen stetig – zuletzt allerdings aufgrund der anhaltenden Lieferengpässe in Folge des Ukraine-Krieges massiv. Laut Bundesverband der Deutschen Bauindustrie und dem statistischen Bundesamt kosteten Bauleistungen des Bauhauptgewerbes allein in 2022 fast 17 Prozent mehr als im Vorjahr. In 2021 lag die Steigerung noch bei 7,4 Prozent, in 2020 nur bei 2,4 Prozent. 

Damit stehen Haus- und Wohnungskäufer, aber auch Sanierer, vor folgenden Herausforderungen:

  • Immobilienkäufer und jene, die ein Haus oder eine Wohnung aufwendig verbessern wollen, müssen momentan tief in die Tasche greifen. Teilweise enthalten Verträge schon keine Preisangaben mehr, weil sich bis zum Einbau zum Beispiel der neuen Heizung noch so viel ändern kann. Wie viel ein Umbau oder eine Renovierung und die Sanierung kosten, lässt sich angesichts der dynamischen Marktentwicklung oft schwer kalkulieren.
  • Zwar könnten gegebenenfalls mehr Eigenleistungen beim Hausbau eine Lösung sein, um die Kostensteigerungen aufzufangen. Aber Baufinanzierungsexperte Ralf Oberländer von der Bausparkasse Schwäbisch Hall warnt: „Mit einer falsch kalkulierten Muskelhypothek wird der Bau nicht günstiger, sondern teurer.“
  • Wenn sich der Umzug ins neue Haus oder die neue Wohnung verzögert, läuft die Miete der bisherigen Wohnung weiter. Die Bank kassiert parallel Zinsen für die bereits laufende Baufinanzierung. Und auch die Tilgung fällt jeden Monat an. So summieren sich die Aufwendungen jeden Monat rasch auf mehrere tausend Euro.

Baufinanzierer brauchen für den Fall des Falles also einen Puffer. Doch hohe Mehrausgaben sind bei vielen Familien im Budget nicht mehr drin. Schließlich schnellen auch die Lebenshaltungskosten in Zeiten der Inflation stetig in die Höhe.

In einer solchen Situation sollten Immobilienkäufer schnell handeln, um ihr Eigenheimprojekt nicht zu gefährden. Das heißt: Sie sichern sich im Zweifel frühzeitig eine Nachfinanzierung für ihre Immobilie.


Was bedeutet Nachfinanzierung bei der Baufinanzierung?

Der Kauf oder Bau einer Immobilie wird üblicherweise über ein Annuitätendarlehen oder einen Bausparvertrag finanziert. Bei einer Nachfinanzierung fürs Haus decken die Immobilienkäufer ihren gestiegenen Kapitalbedarf mit einem zusätzlichen Hauskredit ab. Sie stocken ihr laufendes Baudarlehen auf, um die (erhöhten) Baukosten aufzufangen.


Probleme bei der Nachfinanzierung fürs Haus

Nachfinanzierung Haus: Berechnen Sie ihre Konditionen
Mit der Nachfinanzierung erhöht sich das Risiko für den Kreditgeber – und damit verschlechtern sich in der Regel auch die Konditionen. (Quelle: stock.adobe.com / TStudious)

In der Regel sind die Hürden, einen zusätzlichen Kredit für eine Nachfinanzierung zu bekommen, deutlich höher als bei einem Erstkredit. Das hat folgende Gründe:

  • Die Geldgeber haben einen unvorhergesehen höheren Arbeitsaufwand, weil sie die Kreditwürdigkeit der Darlehensnehmer komplett erneut prüfen müssen. Sie wollen sicherstellen, dass diese in der Lage sind, den gestiegenen Kapitaldienst – also Zins und Tilgung – auch leisten können.
  • Die Beleihungskriterien ändern sich. Das ergibt sich daraus, dass die Darlehenssumme steigt – der Wert der Immobilie in der Regel aber nicht. Das bedeutet: Der Fremdfinanzierungsanteil erhöht sich. Ist die Beleihungsgrenze bereits mit dem ursprünglichen Baudarlehen erreicht, steigt das Risiko für einen Zahlungsausfall für die Kreditgeber. Deshalb fällt zumeist auch ein höherer Zinssatz an als zuvor. „Jede Nachfinanzierung wird deutlich teurer“, sagt Baufinanzierungsexperte Ralf Oberländer von der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

So funktioniert eine Nachfinanzierung fürs Haus

Die Immobilien-Nachfinanzierung sollte gut vorbereitet sein. Im ersten Schritt analysieren Sie detailliert Ihre finanzielle Situation: Wie groß ist Ihr Kapitalbedarf konkret? Am besten stellen Sie einen exakten Kostenplan auf und ermitteln so die benötigte Summe. Wichtig: Ein Architekt sollte die Kalkulation möglichst bestätigen. So lässt sich nachhalten, dass die Prognose realistisch ist.

Überdies sollten Sie ihre laufenden Ausgaben für die Lebenshaltung überschlagen und ermitteln, wie viel Geld Ihnen am Ende des Monats für die Rückzahlung des erhöhten Kredits übrigbleibt. Im Optimalfall lässt sich die Rechnung anhand eines Liquiditätsplans nachhalten. Nutzen Sie hierfür gern auch unseren Budget-Rechner:

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Mit dem Ergebnis gehen Sie dann zur Bank oder zur Bausparkasse. In der Regel ist für die Nachfinanzierung bei der Baufinanzierung auch jener Geldgeber die erste Adresse, über den die Erstfinanzierung gelaufen ist. Erklären Sie ihre Situation und den Anlass für die Nachfinanzierung der Immobilie. Die Bank oder die Bausparkasse erwarten in der Regel dann diese Unterlagen:

  • Aktuelle Gehaltsabrechnungen als Einkommensnachweis
  • Den Kostenplan beziehungsweise eine Liste der noch auszuführenden Vorhaben
  • Den Finanzierungsantrag mit allen Angaben

Ganz wichtig: Bis der neue Kredit bewilligt ist, können Wochen vergehen. Schließlich ist die Kreditlinie in der Regel schon mehr oder weniger ausgereizt, was eine Zusage erschwert. Erörtern Sie daher im Vorfeld mit dem Sachbearbeiter mögliche Optionen, um die Chance auf eine Zusage zu verbessern:  

  • Gegebenenfalls kann das Geldinstitut einige Monate oder ein Jahr auf die Tilgung verzichten.
  • Möglicherweise sind Verwandte bereit, noch einen Zuschuss zu geben, um die Darlehenssumme zu reduzieren. Damit erhöht sich quasi Ihr Eigenkapital, was sich positiv auswirken kann. Überdies bestätigen die Angehörigen damit ihr Vertrauen in den Kreditnehmer. Das bewerten die Institute zumeist positiv.
  • Wenn möglich, sollten die Bauherren bereit sein, alles zu unternehmen, um Kosten zu sparen.  So muss es weder die teuerste Badewanne sein noch die italienische Designerfliese, auch ein Wintergarten kann warten und oft auch der Ausbau des Dachgeschosses.      

Gut beraten mit Schwäbisch Hall

Bei der Hausfinanzierung ist es manchmal nicht leicht, alle Faktoren im Blick zu behalten. Schwierig wird es immer dann, wenn die Kosten ohne eigenes Verschulden plötzlich steigen und die ursprüngliche Kalkulation nicht mehr aufgeht. 

Hier hilft der Heimatexperte von Schwäbisch Hall. In einem persönlichen Gespräch können alle Möglichkeiten gemeinsam herausgearbeitet werden. Unsere Finanzierungsprofis besprechen mit Ihnen gerne Ihre Vorstellungen und offenen Fragen. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von einem sicheren, durchdachten Finanzierungsplan.

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Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit persönlich für Sie da.

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Wie hoch sind die Kosten bei einer Nachfinanzierung?

Angenommen, eine Familie verfügt über ein Nettoeinkommen von 4.000 Euro monatlich. Als Faustregel sollte maximal 40 Prozent davon in Zins und Tilgung fließen, also in diesem Fall 1.600 Euro im Monat. Viele Experten raten sogar dazu, höchstens 30 Prozent in die Immobilie zu investieren. Die Erstfinanzierung erfolgte zu folgenden Konditionen:

Kosten der Erstfinanzierung
Darlehensbetrag 300.000 Euro  
Laufzeit (Sollzinsbindung) 15 Jahre  
Zinssatz 3 Prozent  
Tilgung 3 Prozent  
monatliche Belastung 1.600 Euro  

Bei einem Nettoeinkommen von 4.000 Euro und einer monatlichen Belastung von 1.600 bleibt also wenig Luft nach oben. Wird jetzt beim Hauskredit eine Nachfinanzierung fürs Haus benötigt, bietet sich eventuell ein eigenständiger Ratenkredit an, wenn die Finanzierungslücke nicht so groß ist.

Diese Option wird bei Nachfinanzierungen von Immobilien häufiger genutzt. Die Laufzeit ist mit in der Regel rund vier oder fünf Jahren deutlich kürzer als beim klassischen Immobilienkredit. Man muss in diesem Fall aber mit einem Zinssatz zwischen knapp fünf und sieben Prozent rechnen. Ein Kredit in Höhe von 20.000 Euro über fünf Jahre bei einem Zinssatz effektiv von 5,63 Prozent kostet danach monatlich knapp 382 Euro. Dieses Geld kommt dann noch zu der ursprünglichen Kreditbelastung von 1.600 Euro oben drauf.

  Entwicklung der Bauzinsen

   Private Wohnungsbaukredite     

Kosten der Nachfinanzierung
Darlehensbetrag 20.000 Euro  
Laufzeit (Sollzinsbindung) 5 Jahre  
Zinssatz 5,63 Prozent  
monatliche Belastung 382 Euro  

Quelle: Kreditangebot PrivatKredit der PSD Bank Nürnberg. Stand: August 2023

Wie bei jeder anderen Fremdfinanzierung ist es wichtig, mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen. Sprechen Sie dazu unbedingt auch mit dem Heimatexperten von Schwäbisch Hall direkt bei Ihnen vor Ort. 


Abgelehnte Nachfinanzierung beim Hauskredit – was nun?

Wenn Ihre Nachfinanzierung der Immobilie abgelehnt wurde, werfen Sie die Flinte nicht gleich ins Korn. Die Anbieter haben unterschiedliche Kriterien für eine Kreditvergabe. Wenn ein Finanzierungspartner abwinkt, kann der andere trotzdem den Zuschlag geben.

Sprechen Sie andere Finanzierer an, schon allein um ein oder mehrere Vergleichsangebote in der Hand zu haben. Mitunter kann Umschulden die Lösung sein, falls eine neue Bank bessere Konditionen bietet. Allerdings fällt dann häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung an, also rechnet sich dies nicht immer.

Allerdings ist jede Absage auch als Warnung zu verstehen. Möglicherweise reicht das Einkommen tatsächlich nicht aus, um über die gesamte Laufzeit Zins und Tilgung zu leisten. Egal ob Erst- oder Nachfinanzierung bei der Baufinanzierung, das alles ist mit viel Rechenarbeit verbunden, bei der Sie sich Unterstützung von einem Profi holen sollten.


Wie lässt sich die Nachfinanzierung fürs Haus vermeiden? 

Eine Nachfinanzierung will eigentlich jeder Kreditnehmer nach Möglichkeit vermeiden. Drei Tipps dazu:

  1. Großzügig kalkulieren: Die Kreditsumme sollte bei der Finanzierung stets mit einem Puffer kalkuliert sein. Man sichert sich vorab ausreichend Kapital, um Kostensteigerungen zu verkraften. Überdies vereinbaren kluge Immobilienfinanzierer die Möglichkeit einer  Sondertilgung, um – wenn der Bau reibungslos läuft – nicht unnötig Zinsen zu zahlen.
  2. Ebenso kann sich eine „Nichtabnahmemöglichkeit zum Erstdarlehen“ anbieten. Man sichert sich eine Reserve. Das funktioniert so: Die veranschlagte Kreditsumme beträgt zum Beispiel 350.000 Euro, man nimmt aber gleich 370.000 Euro auf – ohne verpflichtet zu sein, die übrigen 20.000 Euro abzurufen. 
  3. Zum guten Schluss: Eine akribische und vorsichtige Planung des (Bau-)Projektes in allen Facetten ist immer das A und O. Wo also liegen die Risiken? Eine Orientierung zur künftigen Kostenentwicklung kann unser ständig aktualisierter Baupreisindex liefern. 

Mit unserem Kreditrechner können Sie mögliche Szenarien für die Finanzierung durchspielen. Nach diesem ersten Überblick vereinbaren Sie am besten einen persönlichen Beratungstermin. Ihr Heimatexperte vor Ort erstellt gemeinsam mit Ihnen einen individuellen Finanzierungsplan.

     

Nachfinanzierung beim Haus: Fragen und Antworten

Was ist der Unterschied zwischen Anschlussfinanzierung und Nachfinanzierung?

Mit einer Anschlussfinanzierung nach dem regulären Auslaufen der Darlehenslaufzeit nach zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren hat die Nachfinanzierung nichts gemein. Eine Anschlussfinanzierung wird obligatorisch fällig, solange der Kreditbetrag noch nicht voll abbezahlt ist. Eine Nachfinanzierung während der Vertragslaufzeit ist aber eine zusätzliche Kreditaufnahme, die eigentlich nicht vorgesehen war.

Was tun, wenn beim Hausbau das Geld ausgeht?

Wenn die ursprünglich kalkulierten Kosten für den Hausbau höher ausfallen als gedacht, reichen oft auch die dafür vorgesehen Finanzmittel nicht aus. Dann wird eine Nachfinanzierung nötig. Auch wenn das benötigte Geld meist recht schnell zur Verfügung stehen muss: Lassen Sie sich bei der Nachfinanzierung fürs Haus Zeit! Fragen Sie zuerst bei der Bank oder Bausparkasse, über die der Erstkredit läuft, nach und schildern Sie die Situation. Holen Sie gleichzeitig vergleichbare (!) Angebote von anderen Finanzierungspartnern ein. Ein sorgfältiger Vergleich ist gerade bei der Nachfinanzierung sehr wichtig, um sowohl den Hausbau abschließen als auch das Darlehen bedienen zu können.

Kann ein laufender Kredit einfach erhöht werden, um eine Nachfinanzierung zu vermeiden?

Bei einer einmal abgeschlossenen Baufinanzierung lässt sich die Darlehenssumme nicht einfach so aufstocken. Die Konditionen des Darlehensvertrages gelten üblicherweise nur für das vereinbarte Darlehen. Eine Finanzierungslücke lässt sich in der Regel nur durch eine Nachfinanzierung über einen zweiten Kredit oder über eine Umschuldung decken.

Kann eine Nachfinanzierung abgelehnt werden? Was sind die Gründe dafür?

Kein Finanzierungspartner ist verpflichtet, dem Kreditnehmer eine Nachfinanzierung zu gewähren. Das sind die häufigsten Gründe für die Ablehnung:

  • Zahlungsausfall bei früheren Krediten
  • Negativer Schufa-Eintrag
  • Zu geringe Bonität (Einkommen zu gering bei zu hoher Belastung)
  • Eingeschränkte Kreditwürdigkeit (zum Beispiel bei Selbständigkeit)

    

Gute Beratung ist unverzichtbar

Sie sind auf der Suche nach einer Hausfinanzierung, die gute Konditionen bietet und gleichzeitig auf sicheren Beinen steht? Unsere Heimatexperten sind jederzeit für Sie da, um mit Ihnen gemeinsam alle Optionen zu besprechen, offene Fragen zu klären und einen Finanzierungsplan auszuarbeiten, der zu Ihnen passt.


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