Nachfinanzierung fürs Haus: Was tun, wenn das Geld ausgeht?

Die Baupreise steigen stetig – zuletzt allerdings aufgrund der anhaltenden Lieferengpässe in Folge des Ukraine-Krieges massiv. Laut Bundesverband der Deutschen Bauindustrie und dem statistischen Bundesamt kosteten Bauleistungen des Bauhauptgewerbes allein in 2022 fast 17 Prozent mehr als im Vorjahr. In 2021 lag die Steigerung noch bei 7,4 Prozent, in 2020 nur bei 2,4 Prozent. 

Damit stehen Haus- und Wohnungskäufer, aber auch Sanierer, vor folgenden Herausforderungen:

• Immobilienkäufer und jene, die ein Haus oder eine Wohnung aufwendig verbessern wollen, müssen momentan tief in die Tasche greifen. Teilweise enthalten Verträge schon keine Preisangaben mehr, weil sich bis zum Einbau zum Beispiel der neuen Heizung noch so viel ändern kann. Wie viel ein Umbau oder eine Renovierung und die Sanierung kosten, lässt sich angesichts der dynamischen Marktentwicklung oft schwer kalkulieren.
• Zwar könnten gegebenenfalls mehr Eigenleistungen beim Hausbau eine Lösung sein, um die Kostensteigerungen aufzufangen. Aber Baufinanzierungsexperte Ralf Oberländer von der Bausparkasse Schwäbisch Hall warnt: „Mit einer falsch kalkulierten Muskelhypothek wird der Bau nicht günstiger, sondern teurer.“
• Wenn sich der Umzug ins neue Haus oder die neue Wohnung verzögert, läuft die Miete der bisherigen Wohnung weiter. Die Bank kassiert parallel Zinsen für die bereits laufende Baufinanzierung. Und auch die Tilgung fällt jeden Monat an. So summieren sich die Aufwendungen jeden Monat rasch auf mehrere tausend Euro.

Baufinanzierer brauchen für den Fall des Falles also einen Puffer. Doch hohe Mehrausgaben sind bei vielen Familien im Budget nicht mehr drin. Schließlich schnellen auch die Lebenshaltungskosten in Zeiten der Inflation stetig in die Höhe.

In einer solchen Situation sollten Immobilienkäufer schnell handeln, um ihr Eigenheimprojekt nicht zu gefährden. Das heißt: Sie sichern sich im Zweifel frühzeitig eine Nachfinanzierung für ihre Immobilie.

Die Immobilien-Nachfinanzierung sollte gut vorbereitet sein. Im ersten Schritt analysieren Sie detailliert Ihre finanzielle Situation: Wie groß ist Ihr Kapitalbedarf konkret? Am besten stellen Sie einen exakten Kostenplan auf und ermitteln so die benötigte Summe. Wichtig: Ein Architekt sollte die Kalkulation möglichst bestätigen. So lässt sich nachhalten, dass die Prognose realistisch ist.

Überdies sollten Sie ihre laufenden Ausgaben für die Lebenshaltung überschlagen und ermitteln, wie viel Geld Ihnen am Ende des Monats für die Rückzahlung des erhöhten Kredits übrigbleibt. Im Optimalfall lässt sich die Rechnung anhand eines Liquiditätsplans nachhalten. Nutzen Sie hierfür gern auch unseren Budget-Rechner:

Mit dem Ergebnis gehen Sie dann zur Bank oder zur Bausparkasse. In der Regel ist für die Nachfinanzierung bei der Baufinanzierung auch jener Geldgeber die erste Adresse, über den die Erstfinanzierung gelaufen ist. Erklären Sie ihre Situation und den Anlass für die Nachfinanzierung der Immobilie. Die Bank oder die Bausparkasse erwarten in der Regel dann diese Unterlagen:

• Aktuelle Gehaltsabrechnungen als Einkommensnachweis
• Den Kostenplan beziehungsweise eine Liste der noch auszuführenden Vorhaben
• Den Finanzierungsantrag mit allen Angaben

Ganz wichtig: Bis der neue Kredit bewilligt ist, können Wochen vergehen. Schließlich ist die Kreditlinie in der Regel schon mehr oder weniger ausgereizt, was eine Zusage erschwert. Erörtern Sie daher im Vorfeld mit dem Sachbearbeiter mögliche Optionen, um die Chance auf eine Zusage zu verbessern:  

• Gegebenenfalls kann das Geldinstitut einige Monate oder ein Jahr auf die Tilgung verzichten.
• Möglicherweise sind Verwandte bereit, noch einen Zuschuss zu geben, um die Darlehenssumme zu reduzieren. Damit erhöht sich quasi Ihr Eigenkapital, was sich positiv auswirken kann. Überdies bestätigen die Angehörigen damit ihr Vertrauen in den Kreditnehmer. Das bewerten die Institute zumeist positiv.
• Wenn möglich, sollten die Bauherren bereit sein, alles zu unternehmen, um Kosten zu sparen.  So muss es weder die teuerste Badewanne sein noch die italienische Designerfliese, auch ein Wintergarten kann warten und oft auch der Ausbau des Dachgeschosses.      

Angenommen, eine Familie verfügt über ein Nettoeinkommen von 4.000 Euro monatlich. Als Faustregel sollte maximal 40 Prozent davon in Zins und Tilgung fließen, also in diesem Fall 1.600 Euro im Monat. Viele Experten raten sogar dazu, höchstens 30 Prozent in die Immobilie zu investieren. Die Erstfinanzierung erfolgte zu folgenden Konditionen:

Bei einem Nettoeinkommen von 4.000 Euro und einer monatlichen Belastung von 1.600 bleibt also wenig Luft nach oben. Wird jetzt beim Hauskredit eine Nachfinanzierung fürs Haus benötigt, bietet sich eventuell ein eigenständiger Ratenkredit an, wenn die Finanzierungslücke nicht so groß ist.

Diese Option wird bei Nachfinanzierungen von Immobilien häufiger genutzt. Die Laufzeit ist mit in der Regel rund vier oder fünf Jahren deutlich kürzer als beim klassischen Immobilienkredit. Man muss in diesem Fall aber mit einem Zinssatz zwischen knapp fünf und sieben Prozent rechnen. Ein Kredit in Höhe von 20.000 Euro über fünf Jahre bei einem Zinssatz effektiv von 5,63 Prozent kostet danach monatlich knapp 382 Euro. Dieses Geld kommt dann noch zu der ursprünglichen Kreditbelastung von 1.600 Euro oben drauf.

Wie bei jeder anderen Fremdfinanzierung ist es wichtig, mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen. Sprechen Sie dazu unbedingt auch mit dem Heimatexperten von Schwäbisch Hall direkt bei Ihnen vor Ort. 

Wenn Ihre Nachfinanzierung der Immobilie abgelehnt wurde, werfen Sie die Flinte nicht gleich ins Korn. Die Anbieter haben unterschiedliche Kriterien für eine Kreditvergabe. Wenn ein Finanzierungspartner abwinkt, kann der andere trotzdem den Zuschlag geben.

Sprechen Sie andere Finanzierer an, schon allein um ein oder mehrere Vergleichsangebote in der Hand zu haben. Mitunter kann Umschulden die Lösung sein, falls eine neue Bank bessere Konditionen bietet. Allerdings fällt dann häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung an, also rechnet sich dies nicht immer.

Allerdings ist jede Absage auch als Warnung zu verstehen. Möglicherweise reicht das Einkommen tatsächlich nicht aus, um über die gesamte Laufzeit Zins und Tilgung zu leisten. Egal ob Erst- oder Nachfinanzierung bei der Baufinanzierung, das alles ist mit viel Rechenarbeit verbunden, bei der Sie sich Unterstützung von einem Profi holen sollten.

Eine Nachfinanzierung will eigentlich jeder Kreditnehmer nach Möglichkeit vermeiden. Drei Tipps dazu:

1. Großzügig kalkulieren: Die Kreditsumme sollte bei der Finanzierung stets mit einem Puffer kalkuliert sein. Man sichert sich vorab ausreichend Kapital, um Kostensteigerungen zu verkraften. Überdies vereinbaren kluge Immobilienfinanzierer die Möglichkeit einer  Sondertilgung, um – wenn der Bau reibungslos läuft – nicht unnötig Zinsen zu zahlen.
2. Ebenso kann sich eine „Nichtabnahmemöglichkeit zum Erstdarlehen“ anbieten. Man sichert sich eine Reserve. Das funktioniert so: Die veranschlagte Kreditsumme beträgt zum Beispiel 350.000 Euro, man nimmt aber gleich 370.000 Euro auf – ohne verpflichtet zu sein, die übrigen 20.000 Euro abzurufen. 
3. Zum guten Schluss: Eine akribische und vorsichtige Planung des (Bau-)Projektes in allen Facetten ist immer das A und O. Wo also liegen die Risiken? Eine Orientierung zur künftigen Kostenentwicklung kann unser ständig aktualisierter Baupreisindex liefern. 

Mit unserem Kreditrechner können Sie mögliche Szenarien für die Finanzierung durchspielen. Nach diesem ersten Überblick vereinbaren Sie am besten einen persönlichen Beratungstermin. Ihr Heimatexperte vor Ort erstellt gemeinsam mit Ihnen einen individuellen Finanzierungsplan.