Denkmalgeschütztes Haus:
Das müssen Sie beachten

• Besonders erhaltenswerte Gebäude oder Gebäudeteile werden von den Behörden als Baudenkmal geschützt. Sie spiegeln die Geschichte einer Epoche, einer Region oder einer Gesellschaft wider. Kriterien dafür sind z. B. das Baujahr, eine besondere Architektur oder eine historische Bedeutung. Auch ehemalige Industriebauten können so denkmalgeschützte Immobilien sein. Als Kulturgut dürfen sie nicht verfälscht oder beeinträchtigt werden.
• Jedes Bundesland hat ein eigenes Denkmalschutzgesetz. Die darin festgelegten Kriterien machen ein Gebäude schützenswert. Das bedeutet, dass die in Niedersachsen erlaubten Baumaßnahmen in Baden-Württemberg untersagt sein können. Abhängig von den jeweiligen Landeskriterien fallen folgende  Gebäudetypen häufig unter Denkmalschutz: Schlösser, Gutshäuser, Mühlen, Fachwerkhäuser oder Kasernen.
   

Etwa eine Million Immobilien stehen in Deutschland unter Denkmalschutz. Wer plant, eine solche zu erwerben, sollte gut überlegen, ob er finanziell und persönlich bereit ist, für die besonderen Herausforderungen, die dieser Kauf mit sich bringt:

• Fragen Sie Ihren Immobilienmakler, ob Ihr Traumobjekt unter Denkmalschutz steht. Denn wenn es erst einmal Ihnen gehört, haben Sie die Pflicht, es instand zu halten und sachgemäß zu behandeln. Möglicherweise passen Ihre Vorstellungen zur Modernisierung nicht zu den Auflagen, die der Umbau der Immobilie mit sich bringen würde.
• Haben Sie keinen Makler beauftragt, erkundigen Sie sich vor dem Kauf bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung sowie beim regionalen Landesamt für Denkmalpflege, ob es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt. So steht Ihnen nachträglich kein Ärger ins Haus. Denn es gilt generell: Jede Veränderung am Objekt bedarf einer Genehmigung. Sei es die Badsanierung oder der Austausch von Fenstern.  

"Denkmalschutz  – Was darf man verändern?" Die Antwort auf diese Frage entscheidet oft darüber, ob sich angehende Bauherren für ein Objekt entscheiden. Veränderungen sind möglich und oft notwendig. Aber für viele Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen benötigen Sie eine Genehmigung des Bauamtes sowie des Landesdenkmalamtes. Als Faustregel gilt: Bleibt das Erscheinungsbild oder die Substanz eines denkmalgeschützten Hauses bewahrt, wird der Umbau vom Amt meist genehmigt.

Genehmigungspflichtige Veränderungen können sein:

• An- und Ausbauten, beispielsweise ein Balkon
• ein neuer Putz oder Anstrich der Außenfassade
• Einbau anderer Fenster oder Austausch der Dachziegel
• Veränderungen am Stuck oder Auswechseln der Türen
• Reparatur am Dach
• manchmal stehen auch nur Teile des Gebäudes unter Schutz, z. B. die Fassade   

Die Denkmalbehörde prüft Ihren Antrag. Das kann etwas dauern. Planen Sie daher genügend Zeit ein und verhindern Sie, dass Sie Ihre Pläne eventuell hinausschieben müssen. Von Ihrem zuständigen Landesdenkmalamt erhalten Sie entweder

• eine uneingeschränkte Erlaubnis,
• eine Erlaubnis mit Nebenbestimmungen oder
• eine (Teil-)Versagung Ihrer Sanierungspläne.

Veränderungen an Ihrer denkmalgeschützten Immobilie dürfen Sie nur im amtlich genehmigten Rahmen vornehmen. Bei der Entscheidung werden Zustand und Bedeutung des Baudenkmals berücksichtigt. Die Behörde bezieht ebenso ein, ob es Sie in der Nutzung der denkmalgeschützten Immobilie einschränkt, wenn der Umbau nicht genehmigt wird. Nicht zuletzt wird auch hinterfragt, ob die Erhaltung des Baudenkmals für Sie finanziell und organisatorisch zumutbar ist.

Nach der erfolgten Sanierung findet die Abnahme des Objektes durch die Denkmalbehörde statt. Wenn alles in Ordnung ist, stellt die Denkmalbehörde eine Bescheinigung aus, damit Sie steuerrechtliche Abschreibungsmöglichkeiten nutzen können.

• Das Angebot an Handwerkern ist riesig. Spezialisten mit guten Referenzen sind daher entscheidend für eine gelungene Sanierung. Die Arbeit mit passendem historischen Material und umfangreiche Fachkenntnis sind erforderlich, um die alte Bausubstanz originalgetreu zu restaurieren.
• Sinnvoll ist auch die Planung und Begleitung der Maßnahme durch einen erfahrenen Architekten.
• Wenn Sie Wert auf eine hundertprozentige energetische Sanierung legen, sollten Sie allerdings Abstand vom Kauf eines Baudenkmals nehmen. Denn die schöne Jugendstilfassade etwa lässt sich nicht mit Wärmedämmverbundsystemen überkleben. Auch historische Fenster dürfen oft nicht modernisiert werden. Um dennoch halbwegs ressourcensparend zu leben, sind bei denkmalgeschützten Immobilien eine effiziente Heiztechnik und die Innendämmung umso wichtiger. Auch hier helfen Fachleute weiter.  

Wenn Sie ein Baudenkmal sanieren müssen, ist das um einiges teurer als die Aufwendungen für ein neueres Gebäude. Diese Kosten werden leider oft unterschätzt und nach oben gibt es fast keine Grenzen.

• Die Kosten richten sich immer nach dem individuellen Objektzustand und den bisher erfolgten Modernisierungsmaßnahmen.
• Eine neue Dämmung, bessere Fenster, eine Dachsanierung oder der Austausch von Bodenbelägen belasten ein Budget nachhaltig.
  
• Grundsätzlich gilt: Bei einem Haus aus den 30er Jahren investieren Sie zusätzlich die Hälfte, für Häuser aus den 70er Jahren kommt noch ungefähr ein Drittel des Kaufpreises dazu.
  

Neben der energetischen Sanierung, die die KfW mit zinsgünstigen Krediten unterstützt, erhalten Immobilienbesitzer möglicherweise weitere Zuschüsse von verschiedenen Institutionen. Der Zuschuss variiert dabei von Bundesland zu Bundesland und ist kein allgemeines Förderprogramm. Es wird im Einzelfall entschieden, aber ein Versuch ist es immer wert. 

• Bund-Länder-Programm Städtebaulicher Denkmalschutz  
• Deutsche Stiftung Denkmalschutz unter www.denkmalschutz.de
• Landesdenkmalämter
• Örtliche Denkmalschutzbehörde

Beratung vereinbaren

• Die Kosten Ihrer Denkmal-Sanierung können Sie beim Finanzamt als Abschreibung geltend machen, aber nicht für jede bauliche Veränderung. Sie müssen nachweisen, dass diese dem Erhalt und der Zukunftsfähigkeit der Immobilie dient. Wie z. B. die Restaurierung der Fassade oder Veränderungen zwecks Energieeffizienz.
• Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien können ihre Investitionen dann über mehrere Jahre abschreiben. Die Maßnahmen werden als „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) angegeben. Ebenso kommen bei der AfA die Kosten für Arbeiten infrage, die ein Baudenkmal überhaupt erst nutzbar machen. Sie erhalten so – bei entsprechender Steuerlast – Steuervergünstigungen.  

Laut des Vereins Vereinigte Lohnsteuerhilfe genießen Sie die Steuervorteile zum Beispiel für den Einbau einer Heizung oder neuer Fenster sowie für Dach- und Fassadensanierungen. Dagegen können Sie die Kosten für neue Gebäudeteile, Garagen oder Außenanlagen nicht absetzen.