Baubeschreibung – darauf sollten Sie achten
- Wozu Sie eine Baubeschreibung benötigen
- Was in der Beschreibung für den Hausbau drinstehen sollte
- Für Sie zum Download: Die wichtigsten Bestandteile
Eine detaillierte Baubeschreibung sichert Bauwillige gegen Unwägbarkeiten und Mehrkosten ab. Der gesamte Bauprozess wird darin festgelegt. Erfahren Sie, worauf Sie achten sollten.
Das Wichtigste im Überblick
- Mit der Baubeschreibung werden Umfang und Qualität der Bauarbeiten festgelegt.
- Sie ist rechtsverbindlicher, vom Notar beurkundeter Bestandteil des Bauvertrages.
- Die inhaltlichen Mindestanforderungen an die Beschreibung eines Bauprojekts sind gesetzlich geregelt.
- Die Baubeschreibung benötigen Sie als Nachweis für die Baufinanzierung und das Baugenehmigungsverfahren.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist eine Baubeschreibung?
- Inhalt einer Baubeschreibung: das sollte drinstehen
- Zum Download: Bestandteile einer Baubeschreibung
- Gesetzliche Regelungen zur Baubeschreibung
- Vorsicht bei schwammigen Formulierungen
- Warum die Baubeschreibung wichtig ist für die Bauabnahme
- Baubeschreibung erstellen: Vorlagen der Bundesländer
- Fazit zur Baubeschreibung
- Fragen und Antworten zur Baubeschreibung
Was ist eine Baubeschreibung?
Die Baubeschreibung ist ein wesentlicher Bestandteil des Bauvertrags. Ihre Rechtsgrundlage ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).
Sie dient dazu, den Umfang und die Qualität der Leistungen des Bauträgers festzuhalten. Daher spricht man auch von einer Bauleistungsbeschreibung. Außerdem ist sie für den Bauantrag notwendig. Sie sollte möglichst genau und detailliert verfasst sein, damit Bauherren die Ausführungen kontrollieren können. Sie dient dazu, ...
- den gesamten Bauvorgang lückenlos zu überwachen
- zu kontrollieren, ob alle Vereinbarungen auch wirklich durchgeführt wurden
- später etwaige Reklamationen durchzusetzen
Inhalt einer Baubeschreibung: das sollte drinstehen
Mindeststandards bei der Baubeschreibung
- Allgemeine Angaben zum Bauvorhaben, dem Haustyp, der Bauweise oder der Ausbaustufe
- Rechtlich verbindliche Zeitangaben
- Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Baugrundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe
- Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte
- Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke (von den Erdarbeiten bis zur Terrasse)
- Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss
- Vereinbarung zur Bauabnahme
Zusätzliche Angaben zu Gebäudetechnik, Installationen und Innenausbau
- Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik
- Informationen zu gebäudetechnischen Anlagen
- Detaillierte Beschreibung der Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Smart-Home-Systeme und Hausinstallationen.
- Beschreibung des Innenausbaus (Fußböden, Malerarbeiten, Badeinrichtung oder auch Besonderheiten für barrierefreies Wohnen)
Zusätzliche Angaben zu Baustelle, Materialien & Außenbereich
- Angaben zur Einrichtung der Baustelle
- Vorbereitung des Baugrunds: Müssen Pflanzen entfernt werden? Wer entsorgt den Bauschutt und andere Abfälle?
- beteiligte Subunternehmen
- Die Mengenangaben zu den benötigten Materialien sowie
- eine Beschreibung der verwendeten Produkte mit Herstellerangaben – wenn möglich mit Typ-, Prüf- und Zulassungsnummern
- Außenbereich des Hauses: Garten, dessen Beleuchtung, Carport und Pflasterung. Die Art der Bepflanzung oder Einrichtung eines Gartenteichs können ebenfalls geregelt sein.
- Preisobergrenzen
Je detailgenauer die Baubeschreibung ist, desto besser für den Bauherrn. Diese Detailgenauigkeit gilt übrigens auch für Häuser, die schlüsselfertig gebaut werden. Denn viele Einzelheiten – wie zum Beispiel die Wärmedämmung – lassen sich im fertig übernommenen Haus nicht mehr in Augenschein nehmen. Eventuelle Abweichungen von den Vereinbarungen würden also gar nicht auffallen. Umso wichtiger ist es, im Streitfall über die ausführliche Baubeschreibung zu verfügen.
Zum Download: Bestandteile einer Baubeschreibung
Ob Sie einen Hausbau planen oder Ihr Eigentum umfassend sanieren - eine Baubeschreibung ist eine exakt definierte Anleitung für Ihr Bauvorhaben. Unsere Checkliste zeigt Ihnen die wichtigsten Bestandteile.
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Gesetzliche Regelungen zur Baubeschreibung
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) werden die Kundenansprüche unter den Paragrafen 650a bis 650v bei unterschiedlichen Bauvorhaben sehr genau beschrieben:
Es gibt Vorgaben zu Architektenverträgen, zu Bauträgerverträgen bis hin zu Verbraucherbauverträgen. Letztere sind für private Bauherren am wichtigsten. Ein solcher Vertrag wird immer dann geschlossen, wenn ein Unternehmer ...
- ... von einem privaten Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder
- .... zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem Bestandsgebäude oder Altbau verpflichtet wird – etwa beim üblichen Neubau oder Umbau eines Einfamilienhauses.
Mit dieser Regelung erhalten Bauherren das ausdrückliche Recht auf eine detaillierte Baubeschreibung in Textform. Auch zu deren Inhalt gibt es konkrete rechtliche Vorgaben.
Wichtig: Die Baubeschreibung muss „rechtzeitig vor Abgabe“ der Vertragserklärung übergeben werden. Dadurch ergibt sich ein weiterer Vorteil: Der künftige Bauherr kann mehrere Angebote besser miteinander vergleichen und so möglicherweise bei gleichen Leistungen Geld sparen. Hinweis: Der Unternehmer darf für eine Baubeschreibung keine Extravergütung in Rechnung stellen.
Vorsicht bei schwammigen Formulierungen
Bei allen Angaben in einer Baubeschreibung müssen laut Gesetz auch die Qualitätsmerkmale der jeweiligen Produkte oder Dienstleistungen erläutert werden. Prüfen Sie die Baubeschreibung ganz genau, denn es kommt dabei sehr stark auf Formulierungen an. Zur Veranschaulichung drei Beispiele:
Der Begriff „bauseits“ wird von Laien sogar häufig als Gegenteil dessen verstanden, was er eigentlich aussagt. Der Verband privater Bauherren erklärt, dass Bauherren die als "bauseits" gekennzeichnete Aufgaben selbst veranlassen, übernehmen und zusätzlich bezahlen müssen. Und nicht, wie häufig irrtümlich angenommen, die Baufirma.
„Abweichungen von der Baubeschreibung aus wirtschaftlichen, technischen oder architektonischen Gründen werden vorbehalten und stellen keine Wertminderung dar.“ Dieser Satz führt praktisch die gesamte Baubeschreibung ad absurdum und gibt dem Bauunternehmen freie Hand, bei der Ausführung der Arbeiten im eigenen Ermessen zu handeln.
Attribute wie „erstklassig“ oder „hochwertig“ sind im streng juristischen Sinne ohne Aussage.
Tipp: Eine Baubeschreibung ist ein Dokument, das im Zweifel Grundlage einer juristischen Auseinandersetzung werden kann. Deshalb ist es rein sprachlich von Laien in der Regel nur schwer zu verstehen. Sämtliche Beschreibungen sollten so klar und eindeutig wie möglich sein. Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, sollten Sie die Baubeschreibung deshalb von einem unabhängigen Fachmann prüfen lassen.
So finanzieren Sie Ihren Hausbau!
Mit einer Baubeschreibung sichern Sie sich für den Fall der Fälle ab – daher ist es wichtig, alle Vereinbarungen und Schritte detailliert festzuhalten.
Nehmen Sie es auch bei Ihrer Baufinanzierung ganz genau. Wie viel Eigenkapital brauche ich? Gibt es staatliche Fördermöglichkeiten für Ihren geplanten Hausbau oder für die gewünschte Sanierung? Unsere Heimatexperten besprechen mit Ihnen gerne alle offenen Fragen und erarbeiten einen passenden Finanzierungsplan. Vereinbaren Sie jetzt ganz unverbindlich einen Beratungstermin.
Warum die Baubeschreibung wichtig ist für die Bauabnahme
Während der Abnahmebegehung bei der Bauabnahme vergleichen Bauherr und Bauträger gemeinsam das fertige Gebäude mit den in der Baubeschreibung festgelegten Details. Dies ermöglicht eine gründliche und systematische Überprüfung aller Bauaspekte und stellt sicher, dass das Endergebnis den vertraglichen Vereinbarungen entspricht.
Ein Fachmann kann bei der Formulierung eventueller Änderungswünsche bei der Baubeschreibung helfen. Sie sollten zwingend schriftlich formuliert werden, zum Beispiel in einer separaten Liste, die dann dem Bauvertrag beigefügt wird.
Die Liste muss datiert und sowohl vom Bauherrn als auch vom Bauunternehmer unterzeichnet sein. Werden die Änderungen nicht schriftlich fixiert und es kommt später zum Streit darüber, gilt vor Gericht die ursprüngliche Baubeschreibung.
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Die Gesetzeslage zum Baurecht bringt neben der Absicherung des Bauherren aber auch Nachteile mit sich. Das betrifft zum Beispiel die Abnahme des Baus. Hier sieht das Gesetz nun eine sogenannte Abnahmefiktion vor. Demnach kann das Bauunternehmen dem Bauherren eine Frist zur Abnahme stellen. Hält dieser die Frist nicht ein oder verweigert die Abnahme, dann sieht das Gesetz die Abnahme trotzdem als erfolgt an. Hintergrund: Damit soll verhindert werden, dass die Abnahme unnötig lange hinausgezögert wird, was natürlich nicht im Sinne der Baufirmen ist. Den Bauherrn setzt es dagegen unter zeitlichen Druck.
Verbraucherschützer raten dazu, bereits während des Baus regelmäßig mit einem Sachverständigen im Rahmen von Baubegehungen vor Ort zu überprüfen, ob die Inhalte der Baubeschreibung vereinbarungsgemäß umgesetzt werden. Kontrolliert man dies erst kurz vor der Fertigstellung, sind manche mögliche Mängel am und im Haus nicht mehr zu erkennen, weil sie zum Beispiel unter Putz oder Estrich verschwunden sind.
Baubeschreibung erstellen: Vorlagen der Bundesländer
Viele (aber nicht alle) Bundesländer stellen Vordrucke für die Baubeschreibung zur Verfügung. In manchen Bundesländern ist in der Bauvorlagenverordnung Form und Inhalt der Bauleistungsbeschreibung definiert. Oft gibt es die Vorlagen für die Baubeschreibung auch auf kommunaler Ebene. Die Vordrucke der Bundesländer im Einzelnen:
- Baden-Württemberg: PDF zum Download
- Bayern: PDF zum Download
- Berlin: Überblick Bauaufsichtsämter der Bezirke
- Brandenburg: Online-Formular
- Bremen: PDF der Bremischen Bauvorlagenverordnung
- Hamburg: PDF der Hamburger Bauvorlagenverordnung
- Hessen: werden auf kommunaler Ebene angeboten
- Mecklenburg-Vorpommern: Online-Formular
- Niedersachsen: werden auf kommunaler Ebene angeboten
- Nordrhein-Westfalen: PDF zum Download
- Rheinland-Pfalz: PDF zum Download
- Saarland: PDF der hessischen Bauvorlagenverordnung
- Sachsen: Online-Formular
- Sachsen-Anhalt: Online-Formular
- Schleswig-Holstein: § 9 der Bau- und Betriebsordnung
- Thüringen: Formular zum Download
Fazit zur Baubeschreibung
Die Bauleistungsbeschreibung spielt eine zentrale Rolle und bildet die Grundlage, um ein Bauprojekt zu planen und auszuführen. Um dabei Missverständnisse zu vermeiden und die Qualität des Bauvorhabens sicherzustellen, sollten sämtliche Beschreibungen so klar und eindeutig wie möglich sein. Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, sollten Sie die Baubeschreibung von einem unabhängigen Experten prüfen lassen.
Fragen und Antworten zur Baubeschreibung
Warum benötige ich eine Baubeschreibung?
Eine Baubeschreibung fürs Haus benötigen Sie für Folgendes:
- als Nachweis für die Baufinanzierung bei Ihrer Bank oder Bausparkasse
- für das Baugenehmigungsverfahren bei der Bauaufsichtsbehörde
- als Überblick der zu erbringenden Leistungen durch das Bauunternehmen und den daraus entstehenden Kosten
- als inhaltlicher und zeitlicher Überblick des Baufortschritts
- als Nachweis für mögliche Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche
Woher bekomme ich die Baubeschreibung?
Normalerweise erhalten Sie die Baubeschreibung direkt vom Bauträger. Organisationen und Verbraucherzentralen wie der Verband privater Bauherren (www.vpb.de) oder die Stiftung Warentest halten Muster von Baubeschreibungen und ergänzende Informationen bereit, die Sie teils gratis, teils kostenpflichtig anfordern können. Ansonsten finden Sie die Formulare in diesem Artikel unter dem Punkt "Baubeschreibung erstellen: Vorlagen der Bundesländer". Grundsätzlich ist eine formlose Baubeschreibung möglich.
Wer erstellt eine Baubeschreibung?
Die Baubeschreibung wird in der Regel vom Bauunternehmen erstellt. Der Bauträger oder General-Bauunternehmer ist gesetzlich dazu verpflichtet, dem Bauherrn eine ordnungsgemäße Baubeschreibung anzufertigen (§ 650j BGB). Bei der Erstellung sind häufig auch Architekten und Ingenieure beteiligt, um sicherzustellen, dass alle technischen Details vollständig und korrekt dokumentiert werden.
Wie verbindlich ist eine Baubeschreibung?
Eine Baubeschreibung ist rechtlich verbindlich, sobald sie Bestandteil eines Bauvertrags wird. Sie wird in der Regel notariell beurkundet.
Wie prüfe ich, ob die Baubeschreibung korrekt ist?
Ziehen Sie zur Prüfung der Bauleistungsbeschreibung gegebenenfalls einen Bausachverständigen hinzu. Ein Experte kann eine fachliche Prüfung vornehmen und sicherstellen, dass die Baubeschreibung den Mindestanforderungen entspricht. Bei der Suche nach einem Bausachverständigen können Sie sich Hilfe beim Bauherren-Schutzbund e.V., dem Verband Privater Bauherren e.V. oder den Verbraucherzentralen suchen.
Benötige ich beim Hausverkauf eine Baubeschreibung?
Wenn Sie planen ein Haus zu verkaufen, benötigen Sie einige Unterlagen und Dokumente – wozu auch die Baubeschreibung zählt. Sollte diese für das zum Verkauf stehende Objekt nicht mehr vorliegen, lässt sich eine Kopie beim Bauträger oder beim zuständigen Bauamt anfragen.
Gute Beratung ist unverzichtbar
Wer ein Haus bauen möchte, sollte auch bei der Finanzierung alle Details im Blick haben. Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten, denn sie wissen, worauf es bei der Finanzierung ankommt. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.
