Gerade bei Baudarlehen mit kurzen Laufzeiten gibt es bei der Anschlussfinanzierung ein hohes Zinsänderungsrisiko. Wir zeigen Ihnen, wie Sie dieses Zinsänderungsrisiko berechnen und sich dagegen erfolgreich absichern.
Der Begriff des Zinsänderungsrisikos stammt ursprünglich aus dem Bereich der Vermögensanlage. Wer in eine Geldanlage mit festem Zinssatz und einer festen Laufzeit investiert (zum Beispiel Wertpapiere), der erleidet einen Verlust, wenn die Zinsen nach Kaufabschluss steigen. Das Zinsänderungsrisiko gibt es aber auch bei der Baufinanzierung.
Eine Baufinanzierung wird üblicherweise über einen bestimmten Zeitraum zu einem festgelegten Zinssatz vereinbart, der sich an den aktuellen Bauzinsen orientiert. Man spricht hier von der Sollzinsbindung. Ist nach Ende der Sollzinsbindung noch eine Restschuld offen, so muss diese über eine Anschlussfinanzierung getilgt werden. Dabei gelten unter Umständen neue Zinssätze, die höher sein können als bei dem ersten Darlehen – und somit auch höhere Kosten verursachen, wie unser Beispiel in der Tabelle zeigt. Die Werte beziehen sich auf die Mehrkosten einer Zinserhöhung bei einem Restdarlehen von 100.000 Euro:
| Mehrkosten: So wirkt sich eine Zinserhöhung aus | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Erhöhung des effektiven Jahreszinses um | 1,0 % | 2,0 % | 2,5 % | 3,0 % | 3,5 % | 4,0 % |
| Mehrkosten Zinsanteil monatlich in Euro | 73 | 146 | 182 | 218 | 253 | 288 |
| Mehrkosten Zinsanteil im Jahr in Euro |
880 | 1.753 | 2.186 | 2.618 | 3.039 | 3.459 |
Der Berechnung zugrunde liegt beispielhaft folgendes Annuitätendarlehen: Zinsbindung 10 Jahre, Darlehensbetrag 100.000 Euro, Tilgung (anfänglich) 2%. Im Effektivzins sind Kosten der Sicherstellung in Höhe von 273 Euro berücksichtigt. Beträge gerundet.
Erhöht sich der effektive Jahreszins nur um einen Prozent, so müssen für das Darlehen über 100.000 Euro pro Jahr 880 Euro mehr an Zinsen bezahlt werden. Bei vier Prozent sind es sogar fast 3.500 Euro! Steigende Zinsen können nach Ablauf der anfänglichen Sollzinsbindung die monatlichen Belastungen deutlich erhöhen und die Finanzierung insgesamt verteuern. Daher ist es wichtig, dieses Zinsänderungsrisiko rechtzeitig zu berechnen und bei der Baufinanzierung abzusichern.
Wie werden sich die Bauzinsen entwickeln? Erstellen Sie hier Ihre eigene Prognose und berechnen Sie schnell und einfach Ihr Zinsänderungsrisiko: So wirken sich die Mehrkosten bei unterschiedlichen Zinssätzen aus.
Die aktuellen Bauzinsen unterliegen Schwankungen. Manche Baufinanzierer spekulieren auf fallende Zinsen und wählen daher kurze Laufzeiten bei der Sollzinsbindung. Die Idee dahinter ist, dass in ein paar Jahren niedrigere Zinssätze gelten, die Anschlussfinanzierung somit günstiger wird.
Dabei besteht aber eben auch das umgekehrte Risiko, dass nach dem Ende der Sollzinsbindung die Zinsen gestiegen sind. Da nach wenigen Jahren aller Wahrscheinlichkeit nach noch eine relativ hohe Restschuld vorliegt, haben höhere Zinsen große Auswirkungen auf die weitere Finanzplanung.
Denn die Finanzierung verteuert sich, somit dauert es auch länger, bis der Kreditnehmer schuldenfrei und die Immobilie komplett abbezahlt ist. Wie das Zusammenspiel von Zinsen und Tilgung fuktioniert, erfahren Sie in unserem Artikel "Rückzahlung Bauspardarlehen".
Eigenkapital, Zinsbindung, Tilgungsrate und Fördermöglichkeiten sind wichtige Begriffe der Hausfinanzierung: Bei einem Immobilienkredit sollten Sie alle Faktoren im Blick behalten, genau wie das Zinsänderungsrisiko.
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