In Immobilien investieren:
Wie sollte man vorgehen?                       

Lieber mieten oder kaufen? Einer der größten Vorteile einer eigenen Immobilie: das Eigenheim ist nach wie vor ein guter und sicherer Baustein für die Altersvorsorge. Denn indem Sie eine Immobilie kaufen statt mieten, senken sich die Wohnkosten im Alter drastisch. Daher ist es entscheidend, dass Haus oder Wohnung beim Rentenbeginn möglichst abbezahlt sind. Ein oft dafür nötiges Darlehen für eine Baufinanzierung sollte bis dahin getilgt sein. Alles Wichtige zum Thema "Tilgung Ihrer Baufinanzierung" erfahren Sie hier.

Wer eine Immobilie zur eigenen Nutzung kaufen möchte, sollte jedoch genügend Eigenkapital mitbringen. Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollten es sein, um möglichst günstige Bauzinsen von der Bank zu bekommen. Zwar ist grundsätzlich auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Aber allein die Nebenkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf machen schnell eine fünfstellige Summe aus, die dann ebenfalls finanziert werden muss.

Bevor die Suche nach der passenden Immobilie losgeht, sollte also der finanzielle Rahmen klar sein. Um herauszufinden, wie viel Haus oder Wohnung Sie sich leisten können, hilft ganz einfach unser kostenloser Rechner:

So wichtig der Punkt des Eigenkapitals beim Investieren in die eigene Immobilie auch ist, so gibt es noch weitere relevante Faktoren, gerade bei der Finanzierung. Die besten Konditionen für eine Baufinanzierung lassen sich schnell und einfach mit unserem Annuitätenrechner ermitteln:

Das sollten Sie bedenken: Wer in eine Immobilie als Eigenheim investiert, plant in der Regel, mehrere Jahrzehnte lang darin zu wohnen. Deshalb handelt es sich bei dieser Form des Immobilieninvestments um eine langfristige Geldanlage. Das bedeutet jedoch auch, dass Sie sich über einen langen Zeitraum an die Immobilie binden. Ein Objekt zu verkaufen, das noch nicht abbezahlt ist, kann schwierig sein und ist oft mit finanziellen Einbußen verbunden.

Neben dem angeratenen Eigenkapitalanteil ist ein festes Einkommen eine entscheidende Voraussetzung für einen Kredit. Das Risiko ist im Vergleich zu anderen Anlageformen recht gering, da Immobilien in der Regel über die Jahre an Wert gewinnen.

• Einen ausführlichen Fünf-Punkte-Plan für den Kauf der ersten eigenen Immobilie finden Sie hier.
• Mit unserer Checkliste zum Hauskauf behalten Sie alle wichtigen Punkte beim Hauskauf im Überblick

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht als Eigenheim, sondern als reine Geldanlage erwerben möchte, sollte noch andere Fragen abwägen als beim Erwerb einer selbst genutzten Immobilie. Denn damit die Vermietung reibungslos funktioniert und das Objekt möglichst eine hohe Rendite abwirft, sind die Lage und der Zustand entscheidend. Gepflegte Immobilien in begehrten Lagen ziehen mehr zahlungskräftige Interessenten an, bringen in der Regel höhere Mieten ein und bergen weniger Leerstandsrisiko. Neben dem Kaufpreis sind – ebenso wie beim Eigenheim – auch die Kaufnebenkosten und die Instandhaltungskosten beziehungsweise die Instandhaltungsrücklagen ausschlaggebend.

• Das sollten Sie bedenken: Eine Immobilie ist immer mit Aufwand verbunden – zum Beispiel, wenn ein Mieterwechsel ansteht, es Probleme in der Hausgemeinschaft gibt oder Reparaturen gemacht werden müssen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist es ratsam, sich vor dem Kauf die Protokolle der Eigentümerversammlung anzuschauen sowie sich über die aktuellen Mieter und die weiteren Hausbewohner zu informieren.

Ist das Vorhaben gut geplant und stimmen die Rahmenbedingungen und Konditionen? Dann ist eine Immobilie, die vermietet werden soll, eine vergleichsweise risikoarme Anlage. Um ein zinsgünstiges Darlehen zu bekommen, sollten Sie auch hier mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Viele private Investoren planen mit einem langfristigen Anlagezeitraum. Das hängt allerdings von der Anlagestrategie ab, auf die wir unten näher eingehen.

• Wenn Sie bereits ein Objekt ins Auge gefasst haben, können Sie mit unserem kostenlosen Rechner den Immobilienwert schnell und einfach ermitteln, ob der verlangte Kaufpreis angemessen ist.

Das Prinzip von Immobilienfonds funktioniert folgendermaßen: Mehrere Anleger finanzieren gemeinsam Immobilienprojekte im Wohn- oder Gewerbebereich. Die entsprechenden Objekte werden vermietet. Durch die Mieteinnahmen und die Wertsteigerung beim Verkauf entsteht die Rendite, von der die Anleger profitieren.

Dabei gibt es Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Offene investieren in der Regel in mehrere Immobilien, wodurch das Risiko von Mietausfällen breit gestreut wird. Geschlossene Fonds hingegen investieren meist nur in ein Projekt. Sobald genügend Finanzierungskapital zusammengekommen ist, können Anleger keine Anteile mehr erwerben.

• Das sollten Sie bedenken: Wer sich keine eigene Immobilie leisten kann, aber kleinere Beträge in Immobilien investieren möchte, sollte sich vorab gut informieren. Denn Aktien und Fonds unterliegen deutlich höheren Schwankungen als direkt erworbene Immobilien. Besonders geschlossene Fonds bergen hohe Risiken, können aber auch eine hohe Rendite einbringen. Ob es sich um eine kurzfristige, mittel- oder langfristige Anlage handelt, hängt von der jeweiligen Anlageform ab. Bei offenen Fonds dürfen Sie Ihre Anteile erst nach zwei Jahren verkaufen und müssen den Verkauf mindestens zwölf Monate vorher anmelden. Zudem sind gerade geschlossene Fonds meist mit hohen Gebühren verbunden. Wer nicht bereit ist, sich intensiv mit diesen Anlageformen zu beschäftigen, sollte lieber über andere Möglichkeiten nachdenken. 

Unter Crowdinvesting versteht man digitales Immobilieninvestment, über das viele Anleger Geld in Grundstücke, Objekte in der Bauphase oder Bestandsimmobilien anlegen. Unternehmen präsentieren ihre Projekte online auf speziellen Crowdinvesting-Plattformen. Bei dieser Anlageform können private Investoren bereits kleine Beträge ab 100 Euro investieren. Mit der Gesamtsumme setzen die  Immobilienunternehmen ihr Vorhaben dann im Rahmen eines vorab festgelegten Zeitraumes um. Kommt zu wenig Geld zusammen, wird das Projekt nicht realisiert und die Anleger bekommen ihr Kapital zurück. Vom Prinzip her ist die Schwarmfinanzierung den geschlossenen Immobilienfonds zuzuordnen.

• Das sollten Sie bedenken: Crowdinvesting-Anbieter locken mit attraktiven Renditen und oftmals mit einer Erfolgsbeteiligung. Aber Achtung: Diese Anlageform ist sehr risikoreich. Geht das Projekt schief oder das Unternehmen pleite, können gerade kleine Anleger ihr gesamtes investiertes Geld verlieren. Denn in diesem Fall erhalten zunächst die großen Geldgeber wie Banken und Projektentwickler ihr Geld zurück. Deshalb ist diese Anlageform eher für Menschen geeignet, die auf das investierte Kapital im Notfall verzichten können.

• Das sollten Sie bedenken: Sowohl Fonds als auch ETFs versprechen eine hohe Rendite, unterliegen allerdings auch starken Kursschwankungen. Daher sind Sparpläne eher auf eine langfristige Anlage ausgelegt. Gerade dann können sogenannte thesaurierende ETFs lohnenswert sein, weil die Gewinne nicht ausgeschüttet, sondern automatisch reinvestiert werden. Somit fließen die Dividenden direkt in neue Anteile, und Anleger profitieren dabei vom Zinseszinseffekt. Ein Bausparvertrag bietet den Vorteil, dass Sie sich einen festen Zinssatz für die Zukunft sichern. Sie sind damit unabhängig von den aktuellen Bauzinsen. Dafür ist die Verzinsung in der Ansparphase vergleichsweise gering.

Beim Thema Immobilieninvestment unterscheidet man im Wesentlichen zwischen drei Anlagestrategien:

1. Buy and Hold: Eine Immobilie kaufen und lange behalten
Bei dieser Strategie geht es darum, die Immobilie langfristig als Vermietungsobjekt zu nutzen. Um auf lange Sicht von einer Wertsteigerung profitieren zu können, kommt es dabei besonders auf die Lage des Objekts an. Anleger profitieren im Idealfall von regelmäßigen Mieteinnahmen und können die Immobilie nach vielen Jahren gewinnbringend verkaufen – nach zehn Jahren sogar steuerfrei.

2. Fix and Flip: Eine Immobilie sanieren und wieder verkaufen
Indem sie sanierungsbedürftige Objekte kaufen und deren Wert durch Sanierungsmaßnahmen steigern, können Investoren von kurzfristigen und hohen Gewinnen profitieren. Der Nachteil ist allerdings, dass die Gewinne versteuert werden müssen, da eine nicht selbst bewohnte Immobilie erst nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden kann.

3. 1/3/10-Strategie: Eine Mischung aus beiden Strategien
Diese Strategie ist eine Mischung aus der Buy and Hold- und der Fix and Flip-Strategie. Anleger erzielen Gewinne, indem sie Steuergrenzen clever nutzen. Das funktioniert folgendermaßen: Nach dem Immobilienkauf werden in den ersten drei Jahren zunächst die nötigsten Renovierungen erledigt und steuerlich abgesetzt. In den folgenden Jahren wird mehr Kapital in die Sanierung gesteckt und so der Objektwert gesteigert. Diese Vorgehensweise führt zu steuerlichen Vorteilen, höheren Mieteinnahmen und der Möglichkeit, die Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei zu verkaufen und so von der vollen Rendite zu profitieren.

Immobilien gelten als wertbeständig und versprechen eine vergleichsweise hohe Rendite bei geringem Risiko. Allerdings müssen die Voraussetzungen stimmen – und zwar sowohl beim Anleger als auch beim Objekt selbst. 

Als Anleger sollten Sie über sichere Einnahmen und ausreichend Eigenkapital verfügen. Und Sie sollten sich fragen, was für ein Immobilientyp Sie sind. Beim Anlageobjekt kommt es vor allem auf eine attraktive Lage, den Zustand des Gebäudes, ein gutes Verhältnis von Rendite und Risiko sowie ein angemessenes Kauf-Mietpreis-Verhältnis an.

Um richtig in Immobilien zu investieren, sollten Sie diese Vor- und Nachteile abwägen: