Gebäudetyp E: Was ist das?
- Definition und geplante Auswirkungen
- Kostenersparnis durch den Gebäudetyp E
- Anpassungen an das Bauvertragsrecht
Der Neubau ist zu kompliziert und zu teuer, der Aus- und Umbau von Bestandsimmobilien ebenfalls. Der Gebäudetyp E verspricht Erleichterungen. Jetzt liegt ein Gesetzentwurf dazu vor. Wir erklären, was das Modell für Bauherren mit sich bringt.
Inhaltsverzeichnis
- Was bedeutet die Bezeichnung „Gebäudetyp E“?
- Warum ist es notwendig, einen Gebäudetyp E einzuführen?
- Wie könnten Abweichungen vom Baustandard aussehen?
- Welche weiteren Vorteile hat der Gebäudetyp E?
- Ist ein Haus vom Gebäudetyp E weniger sicher?
- Welche Änderungen beinhaltet das Gebäudetyp-E-Gesetz?
- Gilt das Gebäudetyp-E-Gesetz auch für private Bauherren?
- Welche Nachteile hat der Gebäudetyp E?
- Wann soll das neue Gesetz für den Gebäudetyp E in Kraft treten?
Das Wichtigste im Überblick
- Mit dem Gebäudetyp E soll Bauen und Planen einfacher und günstiger werden
- Beim Gebäudetyp E wird auf nicht unbedingt notwendige Standards verzichtet
- Der Gebäudetyp E kann bei Neubauvorhaben und im Bestand genutzt werden
- Die Baukosten können beim Gebäudetyp E um bis zu 10 Prozent sinken
Was bedeutet die Bezeichnung „Gebäudetyp E“?
Bauen soll einfacher und günstiger werden. Der Begriff „Gebäudetyp E“ steht für einfaches, aber auch für experimentelles Bauen. Er bezeichnet Bauprojekte, bei denen auf bestimmte Ausstattungs- und Komfort-Standards, die für die Wohnsicherheit nicht erforderlich sind, verzichtet wird.
Hier finden Sie alle Infos zum Gebäudetyp E vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB).
Wie sieht ein Haus vom Gebäudetyp E aus?
Der Begriff „Gebäudetyp E“ ist ein wenig irreführend. Der Gebäudetyp E ist kein konkreter Gebäudetyp mit spezifischen konstruktiven oder baulichen Merkmalen. Ein Haus dieser Bauweise kann ganz unterschiedlich aussehen.
Ein Bungalow oder eine Stadtvilla, ein Reihenhaus oder ein Mehrfamilienhaus gleich welcher Größe und unabhängig von Materialien und Baustil kann als Gebäudetyp E errichtet werden. Wie das „E“ dabei entsteht, also worin die Vereinfachung liegt, vereinbaren Bauherr und Auftragnehmer.
Warum ist es notwendig, einen Gebäudetyp E einzuführen?
Das aktuell geltende Bauvertragsrecht trägt dazu bei, dass Neubauten sowie Um- und Ausbauten von Bestandsgebäuden an vielen Stellen hohe Standards erfüllen müssen. Bislang gilt: Ein Auftragnehmer muss ein Bauwerk grundsätzlich so errichten, dass die „anerkannten Regeln der Technik“ (aRdT) eingehalten werden.
Welche Regeln das sind, ist in keinem Gesetz definiert. Deshalb entscheidet letztlich die Rechtsprechung der Gerichte. Danach gehören zu den „anerkannten Regeln der Technik“ unter anderem alle nicht gesetzlichen Normen, die vom Deutschen Institut für Normung (DIN) erarbeitet werden.
Viele von ihnen dienen ausschließlich dem Wohnkomfort. Zwar kann bei einem Neubau auch heute schon auf diese verzichtet werden. Doch für den Auftragnehmer ist das mit Rechtsunsicherheit und Haftungsrisiken verbunden. Deshalb wird in den meisten Fällen so gebaut, dass alle DIN-Normen erfüllt werden.
Das macht Bauen insgesamt sehr kompliziert und teuer und ist letztlich einer der Gründe, warum der Wohnungsneubau nur schleppend vorangeht. Vor allem in Ballungsgebieten werden jedoch dringend neue, bezahlbare Wohnungen benötigt. Das Gebäudetyp-E-Gesetz soll deren Neubau erleichtern, indem es einen rechtssicheren Rahmen dafür schafft, dass Bauherr und Auftragnehmer von den „anerkannten Regeln der Technik“ abweichen.
Wie könnten Abweichungen vom Baustandard beim Gebäudetyp E aussehen?
Die Vereinfachungen im Bau durch den Gebäudetyp E erstrecken sich auf alle Bereiche. Hier einige Beispiele:
- Ausstattung von Badezimmern mit Heizsystemen. Die Norm DIN EN 12831-1 Tabelle B14 verlangt für Badezimmer eine Norm-Innentemperatur von 24 Grad. Die lässt sich jedoch aufgrund der meist verhältnismäßig kleinen Fußbodenfläche im Verhältnis zum Raumvolumen mit einer Fußbodenheizung alleine oft nicht erreichen. In der Regel wird daher standardmäßig ein Handtuchheizkörper ergänzt. Alleine mit der Fußbodenheizung könnte das Bad jedoch ganzjährig auf eine Innentemperatur von 20 Grad erwärmt werden.
- Holz-Geschossdecke: Holzbalkendecken werden im Neubau regelmäßig mit Estrich belegt. Beim Gebäudetyp E kann die Decke auch ohne Estrich eingezogen werden.
- Anzahl der Steckdosen und Leitungen: 47 Steckdosen sind in einer durchschnittlichen Dreizimmerwohnung verbaut. Diese Anzahl lässt sich durch eine sorgfältige Planung und Positionierung reduzieren.
- Massivbau-Stahlbetondecken in Wohnungsneubauten haben heute üblicherweise gemäß DIN 4109-5 eine Stärke von 18 Zentimetern. In vielen Fällen ließe sich die Dicke um 4 Zentimeter reduzieren, ohne dass es Auswirkungen auf die Tragfähigkeit hätte. Allerdings wäre der Trittschall leicht verringert, sodass Bewohner mehr Geräusche aus anderen Gebäudeteilen wahrnehmen würden.
Quelle: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.
Die abgebildeten Planungsbeispiele dienen lediglich der Veranschaulichung der jeweiligen Abweichungen und Aufklärungspflichten. Die Illustrationen bilden somit ausdrücklich nicht die vollständigen Anforderungen an eine Ausführungs-/Werksplanung im Hochbau ab.
Wie viel Kostenersparnis bringt ein Gebäudetyp E?
Das Bundesjustizministerium verweist im Zusammenhang mit seinem Gesetzentwurf (dazu gleich mehr) auf Schätzungen von Fachleuten. Sie gehen davon aus, dass die Herstellungskosten durch den Verzicht auf nicht zwingende Komfortstandards um bis zu 10 Prozent niedriger ausfallen können. Allerdings hängt die Kostenersparnis maßgeblich von den im Einzelfall getroffenen Absprachen ab. Und auch die Entwicklung der Marktpreise für die jeweiligen Standards spielt natürlich eine Rolle.
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Welche weiteren Vorteile hat der Gebäudetyp E?
Mit einfachem Bauen lassen sich nicht nur Kosten, sondern meist auch Ressourcen sparen. Der Gebäudetyp E ist damit auch ein Beitrag zum nachhaltigen Bauen. Darüber hinaus kann ein Vorhaben oft schneller umgesetzt werden. Und Planer und Architekten haben mit dem Gebäudetyp E mehr Freiheit, beispielsweise in der Gestaltung oder auch der Wahl von innovativen Materialien.
Ist ein Haus vom Gebäudetyp E weniger sicher?
Das Gebäudetyp-E-Gesetz ändert nichts an den öffentlich-rechtlichen Vorgaben, zum Beispiel für Statik und Brandschutz. Die müssen alle Bauvorhaben unverändert einhalten. Und die sicherheitsrelevanten technischen Normen gelten nach wie vor als „anerkannte Regeln der Technik“.
Welche Änderungen beinhaltet das Gebäudetyp-E-Gesetz?
Der Gesetzentwurf sieht Veränderungen und Ergänzungen im Bauvertragsrecht – konkret: im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) – vor. Die drei wichtigsten Neuerungen sind:
- Der Begriff „anerkannte Regeln der Technik“ wird konkretisiert: Reine Ausstattungs- und Komfort-Standards sollen nicht mehr unter die anerkannten Regeln der Technik fallen. Wenn sie nicht ausdrücklich vereinbart werden, sind sie dann im Regelfall auch nicht geschuldet.
- In Verträgen zwischen fachkundigen Unternehmen werden Abweichungen von den „anerkannten Regeln der Technik“ erleichtert.
- Das Abweichen von „anerkannten Regeln der Technik“ soll nicht mehr – wie bislang – automatisch ein Sachmangel sein.
Gilt das Gebäudetyp-E-Gesetz auch für private Bauherren?
Die Regelung Nr. 1, dass reine Ausstattungs- und Komfortstandards keine „anerkannten Regeln der Technik“ sind, soll sich künftig auf alle Bauverträge beziehen. Bei den unter 2. und 3. aufgeführten Regelungen unterscheidet das Gesetz danach, ob der Vertrag zwischen fachkundigen Unternehmern geschlossen wird oder ob der Auftraggeber ein Verbraucher – also etwa ein privater Bauherr – oder ein nicht fachkundiges Unternehmen ist.
Ein privater Bauherr hat nicht die notwendige Sachkenntnis, um zu entscheiden, ob und von welchen Normen in welcher Weise abgewichen werden kann. Er kann auch nicht einschätzen, welche Folgen das möglicherweise für andere Bauteile hat. Für ihn gilt deshalb das bestehende Bauvertragsrecht weiter.
Auch ein privater Bauherr kann jedoch – wie bislang schon – einen Planer oder eine Baufirma mit einem Neubau nach dem Gebäudetyp E beauftragen. In einer sogenannten Beschaffenheitsvereinbarung regeln die Beteiligten dann Abweichungen von einzelnen „anerkannten Regeln der Technik“.
Bedingung ist dabei jedoch, dass der Experte umfassend über Risiken und Konsequenzen aufklärt. Gibt es keine solche Beschaffenheitsvereinbarung, so müssen die „anerkannten Regeln der Technik“ eingehalten werden. Ein Abweichen davon ist ein Sachmangel.
Das BMWSB hat dazu eine "Leitlinie und Prozessempfehlung Gebäudetyp E" (PDF) erarbeitet.
Welche Nachteile hat der Gebäudetyp E?
Noch gibt es keine Erfahrungswerte mit dem Gebäudetyp E, zumal auch noch unsicher ist, ob das entsprechende Gesetz überhaupt in Kraft treten wird (siehe nächster Abschnitt). Fachleute sehen aber drei entscheidende Nachteile, die der Gebäudetyp E mit sich bringen könnte:
1. Wenig geeignet für private Bauherren: Die Planung und Umsetzung eines Hauses vom Gebäudetyp E setzt viel Fachkenntnis voraus. Die fehlt privaten Bauherren in der Regel.
2. Kostenersparnis fraglich: Gerade private Bauherren verzichten ungern auf Komfort. Die angenommene Kostenersparnis von zehn Prozent ist daher ehe für Großprojekte von Wohnungsbauunternehmen realistisch.
3. Schwierige Projektplanung: Auch wenn man sich im Vorfeld über die Einsparpotenziale geeinigt hat: Gibt es im Nachhinein zum Beispiel Probleme beim Schallschutz, sind diese nur unter hohem Aufwand nachzubessern.
Wann soll das neue Gesetz für den Gebäudetyp E in Kraft treten?
Das Kabinett hat den Gesetzentwurf vor dem Bruch der Ampelkoalition beschlossen. Ob und wann er im Bundestag beraten wird, ist nicht absehbar. Das Gesetz kann also frühestens im Frühjahr 2025 in Kraft treten.
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