Haus- und Wohnungseigentümer müssen ihre Immobilien regelmäßig auf Schäden überprüfen und haben gegebenenfalls eine Sanierungspflicht zu erfüllen. Doch was gilt, was ist zukünftig geplant und was umfasst die EU-Sanierungspflicht 2030? Ein Überblick.
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Gilt für Sie die Sanierungspflicht? Eine Antwort finden hier. Wählen Sie mit einem Klick die zutreffende Situation für sich aus:
Das 2020 in Kraft getretene und seitdem mehrfach überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für alle Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern bei einer energetischen Sanierung mehrere verpflichtende Maßnahmen vor. Es gibt allerdings eine Ausnahme von der Sanierungspflicht: Wer vor dem Stichtag 1. Februar 2002 das Haus selbst bewohnt hat, für den gilt die GEG-Sanierungspflicht nicht.
Umgekehrt heißt das aber auch: Bei einem Eigentümerwechsel ist der neue Hausherr dazu verpflichtet, die Anforderungen an das GEG zu erfüllen. Wer also jetzt eine Immobilie kauft oder erbt, muss diesen Altbau so sanieren, dass er den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Dafür hat der neue Eigentümer nach dem Einzug zwei Jahre Zeit. Wichtig: Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer rechtlich auch zum Eigentümer der Immobilie.
Die Sanierungspflicht beim Altbau sollten Immobilieneigentümer nicht auf die leichte Schulter nehmen. Bei Nichterfüllung droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.
Wer von der Sanierungspflicht betroffen ist, muss sich im Folgenden um diese drei Bereiche kümmern:
1. Dämmung der obersten Geschossdecke/des Daches (§ 47 GEG): Wenn das Dachgeschoss nicht bewohnt und beheizt wird, dann muss zumindest die oberste Geschossdecke zum darunter liegenden beheizten Wohnbereich gedämmt werden. Die Geschossdecke muss die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllen. Hier gilt der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert), er darf nicht über 0,24 W/m²K liegen. Hier finden Sie praktische Tipps und Infos zur Dämmung der obersten Geschossdecke.
Alternativ lässt sich diese Sanierungspflicht beim Altbau auch durch das Dämmen des Daches erfüllen – so denn der U-Wert dabei eingehalten wird. Wissenswertes zu allen Formen der Dachdämmung haben wir im Artikel zur Dachsanierung aufgelistet.
2. Dämmung wasserführender Rohre: (§ 71 GEG): Im Heizungskeller ist es immer schön warm? Das könnte unter anderem an ungedämmten Warmwaserrohren und Armaturen liegen. Auch hier ist die energetische Sanierung Pflicht. Die Rohre sind laut GEG zu dämmen, dafür gibt es konkrete Vorgaben in Bezug auf die Dicke und Wirksamkeit der Dämmschicht.
3. Verbot von Öl- und Gasheizungen: Bei einem Eigentümerwechsel muss die alte Öl- oder Gaszeizung ausgetauscht werden, wenn diese älter als 30 Jahre ist. Es gelten folgende Ausnahmen:
Lesen Sie dazu auch unsere Artikel Ölheizung austauschen: Fristen, Kosten, Förderung und Gasheizungs-Verbot: Das gilt ab 2024.
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Zum PDF-DownloadVöllig unabhängig von einem Eigentümerwechsel oder einem sonstigen Stichtag müssen Eigentümer die GEG-Vorgaben erfüllen, wenn sie im Zuge einer Baumaßnahme mehr als zehn Prozent eines Bauteils verändern.
Ganz konkret bedeutet das beispielsweise bei der Fassade: Wer nur kleinere Putzschäden ausbessert oder die Fassade neu streicht, kann das ohne Weiteres tun. Wer allerdings mehr als zehn Prozent der Fassade ausbessert, also zum Beispiel einen entsprechenden Teil des Putzes erneuert, der muss dann auch die Fassade dämmen!
Analog gilt beim Dach: Ein paar kaputte Ziegel lösen keine Sanierungspflicht aus und können einfach ausgetauscht werden. Wer jedoch neu eindeckt und die Geschossdecke bisher nicht gedämmt hat, muss jetzt für ausreichenden Wärmeschutz sorgen.
Umstritten ist dabei, in welchem Umfang die Sanierungspflicht greift. Beispiel: Bei einem Haus wird der Putz an zwei Hauswänden erneuert. Müssen dann nur diese beiden Wände gedämmt werden oder alle vier? Das Gebäudeforum Klimaneutral sagt nein, es müssen dann nur zwei Fassadenwände gedämmt werden. Es gibt aber auch andere Stimmen.
Wer es genau wissen will: hier ist die Auslegung des § 48 GEG zu finden. ACHTUNG: Dies ist nur ein redaktioneller Hinweis, keine rechtsverbindliche Auskunft! Für eine individuelle Beratung empfehlen wir, einen Energieberater zu kontaktieren. Ein Beratungsgespräch ist bei einer umfassenden Sanierung sogar Pflicht.
Falls Sie für Ihr energetisches Sanierungsvorhaben einen Kredit aufnehmen möchten, profitieren Sie von zinsgünstigen Konditionen und einem möglichen zusätzlichen Zinsvorteil. Für einen ersten Überblick über Raten und Konditionen können Sie unseren Finanzierungsrechner nutzen.
Dieser ersetzt allerdings nicht die persönliche Beratung. Unser Heimatexperte in Ihrer Nähe entwickelt mit Ihnen einen langfristigen zinssicheren Finanzierungsplan und bespricht mit Ihnen die einzelnen Schritte der Finanzierung. So haben Sie von Anfang an Transparenz über Ihren Modernisierungskredit.
Beim Verkauf eines Hauses muss der Eigentümer einen Energieausweis vorlegen. Allerdings beinhaltet dieser nur kurze Empfehlungen zur Sanierung. Diese ersetzen keine ausführliche Beratung. Hilfreicher sind da die Bewertungen eines Gutachters oder eines Energieberaters.
Nach dem Erhalt des Energieausweises müssen Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem Energierater führen (§ 80 GEG). In diesem Gespräch können sie gezielt nach dem energetischen Stand (und damit nach eventuellen Sanierungsmaßnahmen) fragen.
Hausbesitzer müssen bei einer umfangreichen Sanierung ebenfalls eine Energieberatung in Anspruch nehmen. Auch das ist vor einer eventuellen Beauftragung eines Handwerkers Pflicht (§ 48 GEG). Gibt ein Unternehmen ein Angebot für die Sanierung ab, muss es schon im Angebot auf diese Beratungspflicht hinweisen.
Nach Möglichkeit soll seit dem 01.01.2024 jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen. Das sieht die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes 2024 vor.
Verpflichtend ist das aber nur für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten. Bei Bestandsimmobilien gelten andere Regelungen. So können bestehende Heizungen (auch fossile) weiterbetrieben und defekte Anlagen repariert werden. Ist die Heizung irreparabel kaputt, gibt es mehrjährige Übergangsfristen.
Die Umstellung auf klimafreundlichere Heizungen ist in der GEG-Novelle an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Plant die Kommune ein klimaneutrales Gasnetz, so dürfen Eigentümer weiterhin auf Wasserstoff umrüstbare Gasheizungen installieren lassen. Ist das nicht der Fall, müssen sie innerhalb von Übergangsfristen auf eine Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien umrüsten. Welche Technologien dafür infrage kommen und wie diese gefördert werden, das erfahren Sie im nächsten Abschnitt.
Zu einer Grundförderung von 30 Prozent gibt es weitere, gestaffelte Fördermittel. Die maximale Förderung beträgt 70 Prozent. Allerdings sind die förderfähigen Kosten auf maximal 30.000 Euro begrenzt, der höchste Förderbetrag liegt bei 21.000 Euro bzw. 23.500 Euro für Biomasseheizungen. Hier die Übersicht:
Förderfähig sind nur noch folgende Heizungstypen:
ACHTUNG: Bei Hybridheizungen (zum Beispiel eine Wärmepumpe in Verbindung mit einer Gasheizung) ist nur der erneuerbare-Energien-Anteil förderfähig, bei wasserstofffähigen Heizungen nur die spezifischen Investitionsmehrausgaben im Vergleich zur konventionellen/fossilen Brennwertkesseltechnologie.
Überschreiten die Ausgaben für die neue Heizung die förderfähigen Höchstsummen, dann können selbstnutzende Eigentümer künftig auch einen zinsgünstigen Ergänzungskredit bei der KfW beantragen. Diese Kreditförderung beträgt maximal 120.000 Euro pro Wohneinheit. Eigentümer mit einem zu versteuerndem Haushaltsjahreseinkommen von maximal 90.000 Euro erhalten einen zusätzlichen Zinsvorteil. Der Ergänzungskredit kann auch für weitere Einzelmaßnahmen, zum Beispiel an der Gebäudehülle, genutzt werden.
Neu ist die Antragstellung für die Heizungsförderung bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Dafür müssen Sie sich bei der KfW registrieren. Der Tausch der Heizung kann bereits seit Veröffentlichung im Bundesanzeiger am 29. Dezember 2023 beauftragt werden. Für die Beantragung gilt eine Übergangsregelung: Der Antrag für die Förderung, vorausgesetzt die Förderrichtlinien werden eingehalten, muss bis zum 30. November 2024 gestellt werden für energetische Maßnahmen, die ab dem 1. Januar 2024 bis zum 31. August 2024 begonnen werden. Bei Beginn des Vorhabens danach muss die Zusage für die Förderung vor der Beauftragung wieder vorliegen.
Wichtig: Ab sofort darf die Förderung generell erst nach der Beauftragung eines Dienstleisters beantragt werden. Um das Risiko einer Förderabsage trotz erteiltem Auftrag zu minimieren, sollte der Vertrag eine Klausel mit einer auflösenden oder aufschiebenden Bedingung (in Bezug auf die Förderung) enthalten.
Sowohl die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) unterstützen die energetische Sanierung mit zahlreichen Förderprogrammen. Das erfolgt teils über direkte Investitionszuschüsse, teils über zinsgünstige Kredite.
Die unterstützenden Maßnahmen reichen dabei von der Barrierreduzierung über den Heizungstausch bis hin zur kompletten Sanierung zum KfW-Effizienzhaus. Hier finden Sie eine Übersicht aller Fördermaßnahmen bei der Haussanierung.
Die EU hat sich im Dezember 2023 auf strengere Energievorgaben im Gebäudesektor geeinigt, ist dabei von ihren ursprünglichen Plänen abgewichen. Die sahen vor, dass Bestandsgebäude mit schlechtem energetischem Standard innerhalb von bestimmten Fristen saniert werden müssen. Basis dafür sollte ein EU-weit einheitlicher Energieausweis sein.
Nun gibt es nur noch die allgemeine Vorgabe, den durchschnittlichen Energieverbrauch im Gebäudebereich um mindestens 16 Prozent bis 2030 und mindestens 22 Prozent bis 2035 zu senken. Wie diese Werte zu erreichen sind, liegt zum größten Teil in der Verantwortung der jeweiligen Mitgliedsstaaten.
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