Baunebenkosten im Überblick

Die Baunebenkosten umfassen alle Kostenpunkte, die über den reinen Baupreis beim Hausbau hinausgehen – also beim Kauf eines Grundstücks zusätzlich zum Grundstückspreis und dem Baupreis der Immobilie anfallen. Sie sind vergleichbar mit den Nebenkosten beim Hauskauf. Was viele nicht wissen: Die ersten Baunebenkosten fallen schon vor dem eigentlichen Bauprozess an.

Über den Daumen müssen Sie damit rechnen, dass die Baunebenkosten etwa 15 bis 20 Prozent der gesamten Baukosten ausmachen. Bei einem Baupreis von 400.000 Euro können also noch einmal bis zu 60.000 Euro an Baunebenkosten anfallen.

Hier eine tabellarische Übersicht der Baunebenkosten. Im Anschluss gliedern wir die einzelnen Positionen dann auf.

Nicht berücksichtigt in dieser Aufstellung haben wir eventuelle Kosten für einen Architekten. Am Ende dieses Artikels gehen wir aber auf das Honorar für seine Leistungen kurz ein.

Zunächst müssen Sie für Ihr Bauvorhaben eine Baugenehmigung einholen. Ohne diese dürfen Sie keinesfalls beginnen, zu bauen. Bereits hier entstehen die ersten Kosten. Um die Baugenehmigung zu erhalten, müssen Sie einen Bauantrag stellen. Dieser Antrag wird durch "bauvorlagenberechtigte" Personen eingereicht. 

Die Bauvorlageberechtigung ist eine gesetzlich geregelte Befugnis, die bestimmte Fachkräfte benötigen, um Planungsunterlagen für Bauvorhaben bei den zuständigen Behörden einreichen zu dürfen. Es gibt zwei Arten der Bauvorlageberechtigung:

Große Bauvorlageberechtigung

Die große Bauvorlageberechtigung erlaubt die Planung und Einreichung von Unterlagen für alle Arten von Bauwerken. Sie wird ausschließlich an folgende Personengruppen vergeben:

• Architekten, die Mitglied einer Architektenkammer sind
• Bauingenieure, die Mitglied einer Ingenieurkammer sind und dort als bauvorlageberechtigte Ingenieure gelistet sind

Kleine Bauvorlageberechtigung

Die kleine Bauvorlageberechtigung ist auf bestimmte Gebäudearten und -größen beschränkt. Sie gilt typischerweise für Wohnhäuser mit maximal zwei Wohneinheiten und bis zu 200 m² Wohnfläche, landwirtschaftliche Gebäude bis 200 m² Grundfläche im Erdgeschoss, gewerbliche Bauten mit maximal einem Geschoss, 3 m Wandhöhe und 200 m² Bruttogeschossfläche, cGaragen bis 200 m² Nutzfläche

Die kleine Bauvorlageberechtigung kann neben Architekten und Bauingenieuren auch an folgende Berufsgruppen vergeben werden:

• Bautechniker
• Innenarchitekten
• Handwerksmeister der Bauhauptgewerbe (z.B. Maurer, Betonbauer, Zimmerer)

Die genauen Regelungen zur Bauvorlageberechtigung sind in den jeweiligen Landesbauordnungen festgelegt und können zwischen den Bundesländern variieren. Als Bauherren sollten Sie daher vorab prüfen, ob ihr beauftragter Planer über die erforderliche Berechtigung verfügt.

ACHTUNG: Die Kosten für die Baugenehmigung sind auch dann zu entrichten, wenn diese nicht erteilt werden sollte.

• Anteil an den Baukosten: Bauantrag ca. 0,5 Prozent / Baugenehmigung ca. 0,2 bis 0,7 Prozent

Ein weiterer Posten in den Baunebenkosten ist das Bodengutachten, das in Deutschland verpflichtend ist. Hierbei prüft ein Gutachter den Baugrund auf Mängel und mögliche Schadstoffbelastung.

Planen Sie mit Kosten ab fünf Euro pro Quadratmeter. Bei einem typischen Einfamilienhaus können Sie mit etwa 1.000 Euro kalkulieren. Erhöht sich aus bestimmten Gründen der Aufwand für das Gutachten, können die Kosten auch auf bis zu 2.500 Euro steigen.

Weitere Kosten entfallen auf den Prüfstatiker. Er prüft nicht nur die Statik Ihres Hauses, sondern im Vorfeld auch die Bodenbeschaffenheit und ob diese den anstehenden Belastungen durch Ihre geplante Immobilie standhält. In der Regel können Sie hier mit Baunebenkosten von 1.000 Euro kalkulieren, in manchen Fällen können die Kosten bei erhöhtem Aufwand jedoch steigen.

• Anteil an den Baukosten: ca. 0,3 Prozent bis 0,5 Prozent

Weitere Nebenkosten beim Hausbau ergeben sich durch die Erschließung des Grundstücks. Die öffentliche Erschließung reicht dabei bis zur Grenze Ihres Grundstücks, die innere von der Grenze bis zu Ihrem Haus.

Unter die Baunebenkosten für die Erschließung des Grundstücks fallen unter anderem der Anschluss an die Kanalisation und an das Telekommunikationsnetz sowie an Trinkwasser- und Energieversorgung.

Je nach Lage, Gemeinde und bestehenden Gegebenheiten können die Kosten für die Erschließung stark abweichen. Üblich ist, dass die entsprechende Kommune Ihnen nach § 129 Baugesetzbuch (BauGB) bis zu 90 Prozent der anfallenden Kosten anrechnen darf und dies auch so handhabt. Liegt Ihr Grundstück sehr abgelegen und ist noch nicht ans Straßennetz angeschlossen, können sich die Kosten noch einmal deutlich erhöhen.

Grundstücke in Neubaugebieten sind in der Regel bereits voll erschlossen, sodass die Erschließungskosten entfallen. Dafür sind sie dementsprechend teurer. Unerschlossene Grundstücke sind in den kommunalen Flächennutzungsplänen als Rohbauland, Bauerwartungsland oder Ackerland ausgezeichnet.

• Anteil an den Baukosten: ca. 1,6 Prozent bis 3,0 Prozent

Viele wertvolle Infos plus konkrete Zahlen finden Sie auch in diesem Artikel: Erschließungskosten: Grundstück erschließen einfach erklärt.

Befindet sich auf Ihrem erworbenen Grundstück ein altes Gebäude, das nicht mehr saniert werden kann, muss dieses abgerissen werden. Hier schwanken die Aufwände je nach Größe und Gegebenheiten.

Im Mittel können Sie mit Baunebenkosten zwischen 10.000 und 25.000 Euro für den Abriss eines durchschnittlichen Hauses kalkulieren. Bei kleinen Häusern und Häusern ohne Keller sind im Schnitt mit 5.000 bis 12.000 Euro zu rechnen.

Die folgende Beispielrechnung hat ein 150 Quadratmeter großes Haus mit Keller zur Grundlage:

• Abrissplanung: etwa 1.000 Euro
• Vorarbeiten: Entfernung beweglicher Teile, Entkernung und Schadstoffbeseitigung, etwa 2.000 Euro
• Abrisskosten: rund 10.000 Euro
• Keller ausbaggern, Fundament verdichten und auffüllen: etwa 4.000 Euro
• Entsorgung von Schutt und Müll: circa 3.000 Euro

Beachten Sie, dass die Kosten unter Umständen stark variieren können. Liegt eine starke Schadstoffbelastung wie mit Asbest vor, steigen die Arbeits- und Entsorgungskosten. Auch wenn das Gebäude schwer zugänglich ist oder ein Rückbau statt Abriss notwendig wird, wirkt sich dies auf die Kosten aus.

• Anteil an den Baukosten: ca. 1,25 Prozent bis 6,25 Prozent

Weitere Baunebenkosten fürs Haus können anfallen, wenn Sie sich dazu entscheiden, den Bauvertrag durch einen Anwalt prüfen zu lassen. Dies ist nicht vorgeschrieben, jedoch allemal sinnvoll. Oft fallen die Bauverträge zum Vorteil des Unternehmers aus. Ein sachverständiger Jurist kann bei der konkreten Ausformulierung des Vertrags helfen. Die Anwaltskosten ergeben sich aus den Kosten des Bauprojekts. Sie können mit etwa 0,4 bis 0,9 Prozent der Baukosten kalkulieren.

• Anteil an den Baukosten: ca. 0,4 Prozent bis 0,9 Prozent

Engagieren Sie einen Baugutachter, der Ihren Baufortschritt begleiten soll, fallen weitere Kosten an. Er kann bereits während des Hausbaus etwaige Mängel sichtbar machen. Die Kosten richten sich nach der Qualifikation des Sachverständigen sowie Art und Umfang des Gutachtens. 

• Anteil an den Baukosten: ca. 0,3 Prozent bis 0,5 Prozent

Achtung: Achten Sie bei den Versicherungen immer auf die Höhe der Schadensabdeckung und darauf, dass alle für Sie relevanten Fälle mit abgedeckt sind. Empfehlenswert sind Policen, die zusätzliche Kosten wie für die Schadensursachensuche oder Aufräumarbeiten abdecken.

• Anteil an den Baukosten: ca. 0,125 Prozent

Haben Sie sich für ein Architektenhaus entschieden, fallen Baunebenkosten an, die sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) orientieren. Seit Anfang 2021 sind die Sätze aus der HOAI nicht mehr verbindlich. Sie dienen jedoch als guter Anhaltspunkt. Kalkulieren Sie mit rund 12 bis 15 Prozent der Baukosten.