Wer in Deutschland eine Immobilie oder ein Grundstück kauft, muss Grunderwerbsteuer an den Staat zahlen – je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Finden Sie hier alle Informationen zur Grunderwerbsteuer beim Hauskauf.
Inhaltsverzeichnis
Die Grunderwerbsteuer, kurz GrESt, ist wie die Umsatzsteuer eine Verkehrssteuer, die in Deutschland einmalig beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt. Bemessungsgrundlage ist der notariell beglaubigte Kaufpreis. Während andere Verkehrssteuern Bundessteuern sind, wird die Grunderwerbsteuer auf Länderebene geregelt. Derzeit beträgt der Steuersatz je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Die Einnahmen fließen direkt an die Länder und Gemeinden.
Wichtig: Die Grunderwerbsteuer zählt beim Hausbau oder Wohnungksauf mit zu den Kaufnebenkosten, die Käufer beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks von Anfang an einplanen sollten.
Rechtliche Grundlage für die Grunderwerbsteuer bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Zwar hat der Bund die Gesetzgebungskompetenz, doch obliegt es seit dem 1. September 2006 den Landesregierungen, den Steuersatz ihres Bundeslandes individuell festzulegen. Eine Anpassung kann jährlich erfolgen, was zur Folge hat, dass fast alle Bundesländer ihre Grunderwerbsteuersätze stetig erhöhen.
Die Grunderwerbsteuer ist nicht mit der Grundsteuer zu verwechseln. Während die Grunderwerbsteuer einmalig für den Grunderwerb, also den Haus- oder Grundstückskauf, zu zahlen ist, wird die Grundsteuer jährlich für den Grundbesitz fällig.
Ein weiterer Unterschied ist die Berechnungsgrundlage der Steuerarten: Die Grundsteuer errechnet sich aus dem Einheitswert des Objekts, den das Finanzamt festlegt, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Kaufpreis des Objekts und dem Steuersatz des Bundeslandes. Die Grundsteuer fließt an die Städte und Gemeinden, die Grunderwerbsteuer an das Bundesland.
Die Grunderwerbsteuer macht einen nicht unwesentlichen Teil der Nebenkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf aus. Sie sollten sie deshalb von Anfang an in Ihrer Finanzierungsplanung berücksichtigen. Generell gilt: je teurer das Objekt, desto höher die Grunderwerbsteuer.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer beim Hauskauf richtet sich nach der Summe aller notariell beglaubigten Gegenleistungen. Dazu zählen der Kaufpreis für das Grundstück und das Objekt, aber auch eingetragene Grundpfandrechte sowie Wohn- und Nießbrauchrechte. Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird der Grundstückspreis anteilig berücksichtigt.
Neben dem im Kaufvertrag festgehaltenen Kaufpreis ist der jeweils gültige Steuersatz ausschlaggebend für die fällige Grunderwerbsteuer. Dieser liegt aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
Die Grunderwerbsteuer berechnet sich grundsätzlich anhand des notariell beglaubigten Kaufpreises im Kaufvertrag, multipliziert mit der Höhe des aktuellen Steuersatzes für Grunderwerb in Ihrem Bundesland. Die Formel dafür lautet:
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis x Steuersatz für Grunderwerb
Für eine Immobilie in Schleswig-Holstein (6,5 Prozent Grunderwerbsteuer), deren Kaufpreis laut Kaufvertrag bei 250.000 Euro liegt, lautet die Rechnung wie folgt:
250.000 Euro x 6,5 Prozent = 16.250 Euro
Käufer müssen also zusätzlich zum Kaufpreis und weiteren Kaufnebenkosten 16.250 Euro Grunderwerbsteuer ans Finanzamt entrichten.
Der Grunderwerbsteuersatz variiert je nach Bundesland. Der Höchstsatz liegt bei 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. In Bayern kommen Käufer mit einem Steuersatz von 3,5 Prozent am besten weg. So hoch ist der Steuersatz 2024 in den Bundesländern:
| Bundesland | Steuersatz | Grunderwerbsteuer bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5 Prozent | 15.000 Euro |
| Bayern | 3,5 Prozent | 10.500 Euro |
| Berlin | 6 Prozent | 18.000 Euro |
| Brandenburg | 6,5 Prozent | 19.500 Euro |
| Bremen | 5 Prozent | 15.000 Euro |
| Hamburg | 5,5 Prozent | 16.500 Euro |
| Hessen | 6 Prozent | 18.000 Euro |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 Prozent | 18.000 Euro |
| Niedersachsen | 5 Prozent | 15.000 Euro |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 Prozent | 19.500 Euro |
| Rheinland-Pfalz | 5 Prozent | 15.000 Euro |
| Saarland | 6,5 Prozent | 19.500 Euro |
| Sachsen | 5,5 Prozent | 16.500 Euro |
| Sachsen-Anhalt | 5 Prozent | 15.000 Euro |
| Schleswig-Holstein | 6,5 Prozent | 19.500 Euro |
| Thüringen | 5 Prozent | 15.000 Euro |
Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz auf Grunderwerb selbst festlegen. Ziel war es, unter den Ländern einen "Wettbewerb" zu initiieren und so die Grunderwerbsteuer niedrig zu halten. Allerdings war das Gegenteil die Folge: Nahezu überall sind die Sätze der Grunderwerbsteuer beim Hauskauf und Wohnungskauf seither gestiegen. Nur Bayern und Thüringen bilden Ausnahmen. In Bayern liegt der Grunderwerbssteuersatz unverändert bei 3,5 Prozent. Thüringen hat zum 1. Januar 2024 die Grunderwerbsteuer von 6,5 auf 5 Prozent gesenkt.
Da sich die Steuersätze jedes Jahr ändern können, sollten Sie sich vor dem Hauskauf über die aktuelle Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland informieren. Wenden Sie sich dafür an Ihr zuständiges Finanzamt. Kontaktinformationen gibt es über den Behördenwegweiser des Bundeszentralamts für Steuern.
Die Grunderwerbsteuer ist immer dann fällig, wenn Sie in Deutschland ein Grundstück oder den Anteil eines Grundstücks kaufen – egal, ob dieses bebaut oder unbebaut ist. Sobald sich der Eigentümer ändert, verlangt das Finanzamt für den Erwerb von Grundbesitz eine einmalige Steuer. Gut zu wissen: Gemäß Grunderwerbsteuergesetz sind sowohl der Verkäufer als auch der Erwerber Steuerschuldner. Wer die Kosten übernimmt, wird im Kaufvertrag festgehalten. In der Regel ist das der Käufer.
Ausschlaggebend für die Höhe der Grunderwerbsteuer ist für das Finanzamt der notariell beglaubigte Kaufvertrag. Sobald beide Parteien das Dokument unterzeichnet haben, informiert der Notar das zuständige Finanzamt über den Abschluss. Circa sechs bis acht Wochen später schickt die Behörde einen Grunderwerbsteuerbescheid an den Steuerschuldner. Die Zahlung muss üblicherweise innerhalb eines Monats auf das in der Rechnung angegebene Konto erfolgen.
Ist die Steuer bezahlt, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Dieses Dokument ist Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
Grundsätzlich ist die Grunderwerbsteuer fällig, sobald sich der Eigentümer eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie ändert. Es gibt aber Ausnahmefälle, in denen der Eigentümerwechsel steuerfrei ist. Die Grunderwerbsteuer wird erlassen:
Wenn Sie einen Neubau planen, können Sie bei der Grunderwerbsteuer sparen, indem Sie Grundstückskauf und Hausbau voneinander trennen. Das bedeutet: Sie erwerben zunächst nur Grund und Boden und zahlen darauf die fälligen Grunderwerbsteuern. Würden Sie hingegen direkt beides aus einer Hand kaufen, müssten Sie die Steuern auf den kompletten Kaufpreis entrichten. Das macht einen Unterschied, wie folgendes Beispiel zeigt: Kostet das Grundstück Ihrer Wahl 250.000 Euro, fallen bei einem Steuersatz von 5,5 Prozent 13.750 Euro Grunderwerbsteuern an. Betragen die Grundstücks- und Neubaukosten dagegen 750.000 Euro, müssen Sie 41.250 Euro an den Staat zahlen.
Wichtig ist hierbei, dass Sie das Grundstück nicht von der Firma erwerben, die Sie auch mit dem Hausbau beauftragen. Zwischen beiden Vertragsabschlüssen sollte mindestens ein halbes Jahr liegen.
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis für unbewegliche Güter, also für ein bebautes oder unbebautes Grundstück. Bewegliche Güter dagegen, wie Möbel und Einrichtungsgegenstände, gehören nicht dazu. Es gilt nämlich: Die Grunderwerbsteuer muss nur für das bezahlt werden, was untrennbar mit dem Objekt verbunden ist.
Kaufen Sie ein Bestandsgebäude und übernehmen Einbauküche, Markisen, Gartenmöbel und weitere Gegenstände vom Voreigentümer, kann es sich lohnen, das Inventar gesondert im Kaufvertrag auszuweisen. Belege dafür fordern die Finanzämter in der Regel nur, wenn die Kosten für die beweglichen Güter mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Selbstständige und Freiberufler können die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe steuerlich geltend machen. Voraussetzung ist, dass die gekaufte Immobilie für das Unternehmen genutzt wird. Soll nicht das komplette Gebäude für berufliche Zwecke dienen, muss im Kaufvertrag eindeutig zwischen privatem und gewerblichem Teil unterschieden werden.
Wollen Sie die Immobilie nach dem Kauf vermieten oder verpachten, können Sie die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten absetzen.
Hinweis: Unsere Beiträge dienen ausschließlich der Information, stellen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Sie können und sollen eine persönliche Beratung durch Rechtsanwalt, Steuer- oder Finanzberater, bei der die Besonderheiten des Einzelfalles berücksichtigt werden können, nicht ersetzen. Alle Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, aber ohne Haftung. Die Beiträge verstehen sich nicht als persönliche Empfehlung, sondern als allgemeine Empfehlung für alle Leser.
Sowohl bei Neubau als auch beim Kauf einer Immobilie lohnt es sich, im Vorfeld detailliert Informationen zu möglichen Nebenkosten einzuholen, an die man im ersten Schritt vielleicht nicht denkt. Ihr Schwäbisch Hall-Heimatexperte informiert Sie gerne darüber und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen passenden Finanzierungsplan.
Beachten Sie: Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf eines Grundstücks oder eines Hauses an. Die fast gleich klingende Grundsteuer haben Sie jedes Jahr neu zu entrichten.
Beim Erwerb eines Grundstücks, egal, ob bebaut oder unbebaut, fällt in Deutschland die Grunderwerbsteuer an – darum kommt man als Hauskäufer oder Wohnungskäufer (fast) nicht herum. Steuerfrei ist der Verkauf nur unter nahen Angehörigen, im Falle einer Schenkung oder Erbschaft und wenn der Kaufpreis unter 2.500 Euro liegt.
Weil die Grunderwerbsteuer Ländersache ist, legt jedes Bundesland seinen Steuersatz individuell fest und kann diesen jährlich anheben. Aktuell beträgt er zwischen 3,5 und 6,5 Prozent auf den Kaufpreis. Da kommt häufig eine nicht unerhebliche Summe zusammen. Sie sollten die Grunderwerbsteuer also nicht auf die leichte Schulter nehmen und von Anfang an in Ihre Budgetplanung einbeziehen. Einsparmöglichkeiten gibt es vor allem beim Neubau: Wenn Sie Grundstück und Immobilie getrennt kaufen, zahlen Sie die Steuer in der Regel nur auf Grund und Boden.
Seit ein paar Jahren werden immer wieder Forderungen laut, die Grunderwerbsteuer beim Hauskauf oder Wohnungskauf drastisch zu senken oder sogar komplett auf Null zu setzen. Allerdings weigern sich die meisten Bundesländer, auf ihre Einnahmen zu verzichten. Auf eine Abschaffung der Grunderwerbsteuer sollten Sie also nicht warten, wenn Sie beim Hausbau oder Hauskauf Kosten reduzieren wollen. Setzen Sie lieber auf eine staatliche Förderung beim Hauskauf oder Förderungen bei Bestandsimmobilien und gegebenenfalls auf Eigenleistungen.
Neben dem Kaufpreis einer Immobilie und der Grunderwerbsteuer fallen beim Hauskauf weitere Kosten an. Zu den Kaufnebenkosten zählen auch Gebühren für die Grundbucheintragung und den Notar sowie die Maklercourtage. Ebenso können ein Immobiliengutachten sowie Erschließungskosten und Modernisierungskosten die Gesamtsumme in die Höhe treiben und sollten bei der Budgetplanung bedacht werden. Einen dataillierten Überblick zu den Posten und der Höhe finden Sie in unserem Artikel zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.
Die Kosten für die Grunderwerbsteuer, welche beim Hauskauf anfällt, werden in der Regel nicht von der Baufinanzierung abgedeckt. Stattdessen sollte die Grunderwerbsteuer und weitere Nebenkosten durch Eigenkapital abgedeckt werden.
Da sich die Höhe der Grunderwerbsteuer am Kaufpreis bemisst, zahlen Käufer eines unbebauten Grundstücks, auf dem später mal ein Neubau entstehen soll, meist weniger als die Erwerber eines Bestandsgebäudes.
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und kann sich jedes Jahr ändern. Informieren Sie sich vor dem Hauskauf bei Ihrem zuständigen Finanzamt über den aktuell gültigen Steuersatz.
Zahlt der Steuerschuldner die Grunderwerbsteuer nicht, verweigert das Finanzamt die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese Bescheinigung ist aber Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Bei der Verwirklichung Ihres Wohntraums gibt es sicherlich Fragen. Bau oder Kauf? Wie finanziere ich mein Vorhaben? Gibt es Förderungen vom Staat? Unser Schwäbisch Hall-Heimatexperte beantwortet diese Fragen gerne. Vereinbaren Sie einen Termin und profitieren Sie:
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