Haus bauen oder kaufen: was ist günstiger?
- Vergleich: Preise für Neubauten und Bestandshäuser
- Neu oder gebraucht? Vorteile und Nachteile
- Rechner für Kauf, Sanierung und Finanzierung
Lieber neu bauen oder eine Bestandsimmobilie kaufen? Wir zeigen die jeweiligen Vor- und Nachteile und sagen, worauf Sie grundsätzlich achten sollten, wenn Sie ein Haus bauen oder kaufen wollen.
Inhaltsverzeichnis
- Haus neu bauen oder kaufen: Vergleich der Kaufpreise
- Lohnt es sich, ein Haus zu bauen?
- Haus kaufen: Preisentwicklung bei Bestandshäusern
- Haus kaufen: Was ist die Immobilie wert?
- Sanierungskosten beim Hauskauf einplanen
- Nebenkosten beim Hausbau und Hauskauf
- Neubau vs. Bestandsimmobilie: Welche Fördermittel gibt es?
- Fazit: Lieber ein Haus neu bauen oder kaufen?
Das Wichtigste im Überblick
- Betrachtet man nur die Kaufkosten, dann ist es günstiger, ein Haus zu kaufen, als zu bauen. Bei Bestandsimmobilien müssen Sie aber über die Jahre früher mit Folgekosten für die Renovierung und Modernisierung rechnen.
- Kaufen Sie einen Neubau, so entsprechen die Aufteilung und Ausstattung Ihren Wünschen. Auch technisch (vor allem in Sachen Energieeffizienz) hat ein Neubau meist Vorteile.
- Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sind die initialen Kosten relativ klar. Auch die Infrastruktur ist komplett, denn ältere Häuser liegen in gewachsenen Gebieten.
Haus neu bauen oder kaufen: Vergleich der Kaufpreise
Die auf die private Immobilienfinanzierung spezialisierte Transaktionsplattform Europace veröffentlicht regelmäßig die durchschnittlichen Kaufpreise verschiedener Immobilientypen in Deutschland.
Dabei ist gut zu sehen, wie sich bis zum Frühjahr 2022 die Kaufpreise sowohl von Neubauten als auch von Bestandshäusern im Gleichschritt nach oben entwickelt haben. Auch der preisliche Abstand gestaltete sich bis auf wenige Ausnahmen immer gleich. Demnach lagen die Kaufpreise für Neubauhäuser von 2013 bis Frühjahr 2022 um rund 20 bis 25 Prozent höher als bei Bestandshäusern.
Seit dem Frühjahr 2022 geht die Preisschere aber immer weiter auseinander. Während die Neubaupreise stetig stiegen, gab es bei Bestandshäusern eine deutliche Preis-Delle. Zuletzt lagen die Preise von Neubauten rund 35 Prozent höher als bei Altbauten. Ein Grund dafür sind unter anderem die erhöhten Anforderungen an die Energieeffizienz, die vor allem bei älteren Häusern für Preisabschläge sorgen.
Hinweis zur Grafik: Zum Anzeigen einzelner Werte fahren Sie bitte mit der Maus über die Linien.
Kaufpreise für Neubauhäuser und Bestandshäuser 2013 bis 2024
Allein die Kaufpreise zu betrachten, wäre aber zu wenig, um die Frage zu klären, ob es günstiger ist, eine Bestandsimmobilie zu kaufen, als ein Haus neu zu bauen. Im Folgenden gehen wir daher näher auf die beiden Immobilientypen ein und klären vor allem, welche Faktoren die Kosten für ein Neubau- oder ein Bestandshaus bestimmen und was die jeweiligen Vor- und Nachteile sind.
Lohnt es sich, ein Haus zu bauen?
Der Vorteil eines neu gebauten Hauses ist gleichzeitig auch einer der größten (finanziellen) Risiken. Sie stellen sich Ihren Wohntraum auf die grüne Wiese. Dabei können Sie von Anfang an ins Geschehen eingreifen und Ihre Wohnwünsche verwirklichen – müssen gleichzeitig aber mit Mehrkosten im Vergleich zu den Bestandsbauten und Planungsänderungen rechnen. Für folgende Bereiche und Gewerke sollten Sie die Kosten kalkulieren:
- Baugrundstück
- Erschließung des Baugrundstücks
- Baukonstruktionen
- Technische Anlagen
- Bau des Gebäudes
- Innenausstattung
- Außenanlage
- Baunebenkosten
Neben den eigentlichen Baukosten ist der größte Posten beim Neubau der Kauf eines Grundstücks. Wie sehr sich der Baugrund in den letzten Jahrzehnten verteuert hat, zeigt diese Grafik:
Auch wenn die Preise für Bauland 2023 erstmals seit vielen Jahren wieder leicht rückläufig waren: Im Vergleich zur Jahrtausendwende (76,20 Euro pro Quadratmeter) kostete baureifes Land in Deutschland mit 217,70 Euro pro Quadratmeter fast dreimal so viel.
Doch nicht nur der Grundstückskauf, auch die Baupreise selbst haben sich in den letzten Jahren verteuert. Laut dem Statistischen Bundesamt stiegen die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland im August 2024 um 3,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum an. Im Mai 2024, dem vorherigen Berichtsmonat der Statistik, betrug der Preisanstieg im Vorjahresvergleich 2,7 Prozent.
Interessant ist bei den Meldungen der Statistiker immer, was sich genau verteuert hat. Im August 2024 waren es vor allem Ausbauarbeiten, die preislich um 4,0 Prozent über denen des Vorjahresmonats lagen. Und auch die Preise für Heizanlagen und zentrale Wassererwärmungsanlagen (zum Beispiel Wärmepumpen) zogen um 4,9 Prozent an.
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Ob Sie ein Haus neu bauen oder ein älteres Haus kaufen: In beiden Fällen ist eine solide Baufinanzierung wichtig.
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Haus kaufen: Preisentwicklung bei Bestandshäusern
Genau wie bei den Neubauten gab es in der Vergangenheit auch bei älteren Häusern eine erhöhte Nachfrage und damit fast stetig steigende Preise. Mit dem Ukrainekrieg und der dadurch resultierenden Verteuerung der Energie gab es seit Mitte 2022 allerdings einen deutlichen Preisrückgang.
Den verzeichnete auch der GREIX (German Real Estate Index). Der GREIX ist ein Gemeinschaftsprojekt des IfW Kiel, ECONtribute und der Gutachterausschüsse und umfasst die Preisentwicklung von (zurzeit) 20 deutschen Städten und Regionen. Allerdings scheint das Preistief überwunden.
"Erstmals seit dem Einbruch vor rund zwei Jahren", heißt es in einer Mitteilung, "steigen die Preise auch im Jahresvergleich. Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3/2024 vs. Q3/2023) wurden Eigentumswohnungen um 0,9 Prozent teurer, Einfamilienhäuser verzeichneten eine schwarze Null (+0,1 Prozent)." Die Experten werten dies als ein weiteres Zeichen einer Trendwende am Immobilienmarkt.
Preisentwicklung Immobilien 3. Quartal 2024 (GREIX)
| Immobilientyp | Veränderung zum Vorquartal | Veränderung zum Vorjahresquartal |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | + 1,4 % | + 0,9 % |
| Einfamilienhäuser | + 1,3 % | + 0,1 % |
| Mehrfamilienhäuser | - 0,4 % | - 2,8 % |
Die beschriebene Trendwende lässt sich allerdings noch relativ langsam an. Laut GREIX legte die Anzahl an Immobilientransaktionen zwar zu, sie befand sich im 3. Quartal 2024 aber mit 75 Prozent noch spürbar unter denen der Boom-Jahre 2019 bis 2021. Interessanter Fakt: Der Anteil von Neubauten hat sich dabei im Vergleich zum Durchschnitt der Boomjahre von etwa 20 Prozent auf nur noch 10 Prozent reduziert. Das verringert das Angebot und dürfte sich preislich sowohl bei den Neubauten als auch bei Bestandshäusern auswirken.
Beim Kauf eines Hauses ist häufig ein Kriterium entscheidend: die Lage. Das zeigen auch die Zahlen des Immobilienportals Immowelt. Demnach lag der durchschnittliche Preis für ein Haus in Deutschland im Jahr 2024 bei 2.735 Euro pro Quadratmeter. In München zahlten Hauskäufer im Schnitt 9.326 Euro/m², im Kreis Mansfeld-Südharz waren es dagegen nur 970 Euro/m².
Haus kaufen: Was ist die Immobilie wert?
Ob GREIX, das Statistische Bundesamt oder auch die großen Immobilienportale: statistische Durchschnittswerte sind das eine, reale Kaufpreise das andere. So mancher Verkäufer hat ganz genaue Preisvorstellungen, die sich aber leider nicht mit der Realität decken. Im Prinzip sind es 5 Faktoren, die den Wert einer Immobilie bestimmen:
- Lage
- Alter
- Zustand
- Größe und Fläche
- Ausstattung
Zur Ermittlung des Immobilienwertes werden diese Kriterien eigentlich immer herangezogen. Für die objektive Wertermittlung gibt es diverse Verfahren und zugelassene Sachverständige beziehungsweise Gutachter. Für weitere Informationen empfehlen wir Ihnen die Artikel "Immobilienbewertung" und "Gutachter fürs Haus". Wenn Sie einen ersten, groben Richtwert ermitteln wollen, dann nutzen Sie dafür gern unseren kostenlosen und anonymen Rechner zur Ermittlung des Immobilienwerts:
Sanierungskosten beim Hauskauf einplanen
Wie beschrieben, erlebte der rasante Anstieg der Preise für Bestandshäuser im Frühjahr 2022 einen deutlichen Knick. Das lag vor allem an den gestiegenen Energiepreisen, die nicht zuletzt auch durch die CO2-Steuer weiter nach oben gehen werden.
Als Folge davon betrachteten die Käufer älterer Häuser deren Energieeffizienz wesentlich kritischer. Laut einer Studie von Immowelt spielt für neun von zehn Interessenten die Energiebilanz beim Kauf einer Wohnimmobilie eine große Rolle. Andere Quellen sprechen von Preisabschlägen von bis zu 30 Prozent für Häuser mit einer schlechten Energieeffizienzklasse. Sie möchten wissen, was so eine umfassende Haussanierung kosten kann? Dann lesen Sie dazu unseren Artikel "Energetische Sanierung: Kostenüberblick". Und vergessen Sie nicht, dass Sie als Käufer eines älteren Hauses unter Umständen der Sanierungspflicht unterliegen!
Nebenkosten beim Hausbau und Hauskauf
Egal, ob Sie ein Haus neu bauen oder ein älteres Haus kaufen: In beiden Fällen ist es mit dem Kaufpreis allein nicht getan. Es gibt noch einiges an Nebenkosten, das Sie mit einkalkulieren sollten:
Nebenkosten beim Hausbau
- Kosten für die Baugenehmigung
- Erschließungskosten
- Grunderwerbsteuer
- Bauplanung und Architektenleistungen
Nebenkosten beim Hausbau und Hauskauf
- Maklergebühren
- Versicherungen
- Bauplanung und Architektenleistungen
Auch die Erstellung des Energieausweises und die Zinsen aus Ihrer Baufinanzierung zählen zu den Nebenkosten. Alles in allem kommen in der Regel noch rund 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten an Nebenkosten obendrauf. Lesen Sie dazu auch gern unseren ausführlichen Artikel zum Thema Baunebenkosten sowie den Artikel zu den Nebenkosten beim Hauskauf.
Neubau vs. Bestandsimmobilie: Welche Fördermittel gibt es?
Sowohl beim Neubau als auch bei der Sanierung von gekauften Häusern gibt es einiges an staatlicher Förderung dazu. Bauherren und Käufer erhalten so zinsverbilligte Kredite (teilweise mit Tilgungszuschuss) oder auch direkte Zuschüsse. Geldgeber sind dabei entweder die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).
Da diese Programme inhaltlich sehr umfangreich sind, haben wir sie in eigenen, weiterführenden Artikeln aufgeschlüsselt:
Fazit: Lieber ein Haus neu bauen oder kaufen?
Sie haben ein tolles Grundstück entdeckt und ein Angebot für den Hausbau vorliegen, das Sie sich leisten können? Dann viel Spaß beim Verwirklichen Ihres Wohntraums. Oder liebäugeln Sie eher mit dem schönen Haus mit eingewachsenem Garten, bei dem sich der Sanierungsaufwand in Grenzen hält? Auch dann können Sie sich glücklich schätzen.
Es gibt keine pauschale Aussage darüber, ob ein Neubau oder eine Bestandsimmobilie besser wäre. Beides hat seine Vor- und Nachteile. Wichtig ist, dass Ihre Finanzierung in beiden Fällen auf soliden Beinen steht und Sie sich den Immobilienkredit leisten können. Dann werden Sie als stolzer Hausbesitzer viel Freude an Ihrem Wohnglück haben.
Gute Beratung ist unverzichtbar
Die individuellen Kosten für einen Neubau kann nur ein Experte vor Ort seriös berechnen. Einen Experten benötigen Sie auch, wenn es um die Finanzierung geht. Unser Heimatexperte vor Ort ist jederzeit für Sie da und berät Sie gerne zu Ihren Finanzierungsmöglichkeiten. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer umfassenden Beratung.
