Einliegerwohnung: was ist zu beachten?

Ursprünglich kamen Einliegerwohnungen vor allem auf Bauernhöfen vor. Es handelte sich um separate Räume, in denen Landarbeiter (sogenannte Einlieger) zur Miete untergebracht wurden. 

Was eine Einliegerwohnung heute ausmacht, ist rechtlich klar definiert. Entscheidend ist, dass es sich um eine in sich geschlossene Wohneinheit in einem Wohnhaus handelt. Ein separater Hauseingang ist nicht zwingend notwendig. Auch die gemeinsame Nutzung von Flur oder Treppenhaus ist zulässig. Nicht zulässig ist hingegen die gemeinsame Nutzung von Küche oder Badezimmer. Denn eine Einliegerwohnung muss seinen Bewohnern die Möglichkeit bieten, einen selbstständigen Haushalt zu führen. Voll und ganz unabhängig von den übrigen Räumen des Hauses.

Sie möchten ein Haus mit Einliegerwohnung bauen oder diese nachträglich einrichten? Denken Sie an Privatsphäre! Denn auch wenn ein separater Zugang nicht zwingend notwendig ist, um von den steuerlichen Vorteilen einer Einliegerwohnung zu profitieren, lohnt sich die Investition. Einliegerwohnungen mit separatem Eingang können nämlich leichter und zu einem höheren Preis vermietet werden.

Warum es sich lohnt eine Einliegerwohnung im rechtlichen Sinne zu vermieten, wird bei Betrachtung der steuerlichen Vorzüge deutlich. Denn Ihre Immobilie wird steuerlich tendenziell schlechter bewertet, wenn zum Beispiel die Kochgelegenheit fehlt. Beim Finanzamt gilt die Vermietung der Einliegerwohnung dann nämlich nur als Zimmervermietung und schränkt Ihre Möglichkeiten ein, Gebäudekosten von der Steuer abzusetzen. Gleiches gilt, wenn Sie selbst nicht dauerhaft im Gebäude wohnen und sich beispielsweise nur am Wochenende im Haus aufhalten.

Um sicher zu gehen, sollten Sie Ihre Pläne für die Einliegerwohnung zusammen mit dem Grundriss sowohl dem Bauamt als auch Ihrem Steuerberater bzw. dem Finanzamt vorlegen. So erhalten Sie eine rechtlich und steuerlich zuverlässige Einschätzung, ob die Räume wirklich als Einliegerwohnung gelten. Das gilt besonders, wenn Sie den Dachboden zur Einliegerwohnung ausbauen möchten.

Neben den Steuervorteilen bietet Ihnen das Vermieten der Einliegerwohnung einen weiteren handfesten Vorteil: Während Ihr Kredit für Bau oder Kauf der Immobilie läuft, werden Sie durch die monatlichen Mieteinnahmen entlastet. Später können Ihre Kinder oder Eltern in die Einliegerwohnung ziehen. Und wenn Sie sich mit zunehmendem Alter wohnlich verkleinern möchten, ziehen Sie dort ein. Der dann leerstehende Rest des Hauses kann wiederum vermietet werden.

Ziehen bei Ihnen Verwandte als Mieter ein, sollten Sie auch mit ihnen einen regulären schriftlichen Vertrag schließen. Fehlt er, vergeben Sie unter Umständen die oben genannten steuerlichen Vorteile der Einliegerwohnung. Ein weiteres wichtiges Kriterium bei Vermietung an Verwandte ist die sogenannte 66-Prozent-Regel. „Sie besagt, dass Vermieter, die zum Beispiel von ihren Kindern, Eltern oder anderen Verwandten weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen, anfallende Kosten lediglich anteilig absetzen können“, erklärt Christina Georgiadis vom Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe (VLH). Lebt beispielsweise eine Tochter in der Einliegerwohnung und zahlt dafür nur 30 Prozent der ortsüblichen Miete, sind bei der Steuer auch nur 30 Prozent der Kosten absetzbar. „Ab 66,1 Prozent können sie dagegen in vollem Umfang angerechnet werden“, so die VLH-Expertin. 

Wenn Sie in einer touristisch interessanten Stadt oder Region leben, bietet sich auch die Möglichkeit Ihre Einliegerwohnung als Ferienwohnung zu vermieten. Wenn Sie die Wohnung gut auslasten, verdienen Sie damit in der Regel mehr als mit einer dauerhaften Vermietung. Das kann Ihre Einliegerwohnung zu einer noch interessanteren Einnahmequelle machen. Sie sollten jedoch auch bedenken, dass bei der Vermietung auf Zeit Ihre Kosten zunächst steigen. Denn eine Ferienwohnung muss möbliert und vollständig eingerichtet sein. Als Vermieter haben Sie zudem einen höheren Aufwand in Bezug auf Reinigung, Verwaltung und eventuelle Reparaturen.

Unter Umständen kann auch die Vermietung an Monteure infrage kommen. Diese zahlen zwar etwas weniger für die Unterkunft, haben dafür als Berufstätige und Wochenendheimfahrer in der Regel aber geringere Ansprüche als Urlauber. In beiden Fällen sollten Sie vorab aber unbedingt abklären, ob eine Vermietung der Einliegerwohnung als Ferienwohnung rechtlich in Ordnung ist.