Jeder Hauseigentümer muss Rücklagen für anstehende Reparaturen oder Sanierungen bilden. Aber wie funktioniert das mit den Rücklagen bei einer Eigentumswohnung? Erfahren Sie hier, auf welchen Grundlagen die Instandhaltungsrücklage gebildet wird und was Sie dabei beachten müssen!
Ob Neubau oder Bestandsimmobilie: Es ist nur eine Frage der Zeit, bis Kosten für Reparaturen oder Sanierungen anstehen. Viele Immobilieneigentümer legen daher regelmäßig einen angemessenen Betrag auf ein Reparaturkonto und kommen nicht in Schwierigkeiten, wenn das Dach saniert oder ein verschlissener Fußbodenbelag erneuert werden muss. Bei Häusern in gutem Zustand sollten es zwei, bei älteren Gebäuden bis zu vier Euro pro Quadratmeter und Monat sein, mit denen die private Instandhaltungsrücklage angespart wird.
Eigentümer einer Wohnung zahlen zumeist in die gemeinsame Instandhaltungsrücklage ein. Sie bildet sozusagen die Spardose der Eigentümer, aus der bei Bedarf Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen bezahlt werden. Der Vorteil: Die Maßnahmen lassen sich schnell umsetzen – es muss nicht erst Geld gesammelt werden, der Verwalter kann auf die Rücklage zugreifen.
Bevor Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden, sollten Sie sich die besondere Stellung als Eigentümer bewusst machen. Der größte Unterschied zwischen dem Erwerb eines Eigenheims und einer Eigentumswohnung: Sie sind nicht allein. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung sind Sie Teil der Eigentümergemeinschaft. Sie müssen sich mit den anderen Eigentümern auseinandersetzen, haben Rechte und Pflichten.
Alle Besitzer einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit diesem Gremium werden Sie als Wohnungseigentümer eng zusammenarbeiten, daher sollten Sie sich vor dem Erwerb Ihrer Immobilie gut informieren.
Dazu gehört:
Wie ein Hauseigentümer sind auch Sie als Eigentümer einer Wohnung verpflichtet, regelmäßig Geld für Reparaturen oder Sanierungsarbeiten zurückzulegen. Allerdings machen Sie das nicht einzeln, sondern als Eigentümergemeinschaft.
Die Idee hinter der Rücklage: Es soll vermieden werden, dass notwendige Reparaturen den Einzelnen plötzlich und mit einem großen Sofortbetrag belasten. Womöglich könnten manche Wohnungseigentümer dann den Betrag nicht aufbringen.
Die Instandhaltungsrücklage im Haus muss für den ihr zugeschriebenen Zweck verwendet werden. Sie darf also nur genutzt werden, wenn durch das Geld Gemeinschaftseigentum instandgehalten wird oder anfallende Reparaturen durchgeführt werden. Das bedeutet, dass die Rücklage beispielsweise nicht für die Wohngebäudeversicherung verwendet werden kann. Das Geld darf auch nicht genutzt werden, um eine einzelne Wohnung zu renovieren.
Ob Sie ein Einfamilienhaus kaufen oder eine Eigentumswohnung – das Vorgehen in Bezug auf die Finanzierung bleibt gleich: Sie planen die Investition sorgfältig. Für die Immobilienfinanzierung spielen viele Größen eine Rolle:
Prüfen Sie Ihre Einnahmen und kalkulieren Sie, welche monatliche Belastung Sie stemmen können: Als Bauherr müssen Sie den Grundstückspreis, die Baukosten und die Baunebenkosten einbeziehen. Auch eine Eigentumswohnung können Sie im Neubau erwerben. Allerdings arbeiten Sie in der Regel mit einem Bauträger zusammen, von dem Sie die fertige Wohnung kaufen. Damit Sie Ihre Darlehensrate richtig kalkulieren, benötigen Sie in jedem Fall die Höhe der laufenden monatlichen Kosten. Für das Eigenheim fallen unter anderem Heizkosten, Wasser- und Abwassergebühren, sowie Rückstellungen für Reparaturen an.
Bei einer Eigentumswohnung rechnen Sie mit dem Hausgeld. Es umfasst:
Mit diesen Informationen können Sie nun abschätzen, wie hoch Ihre monatliche Belastung durch das Hausgeld ist und mit diesem Betrag planen, wie hoch die monatliche Darlehensrate sein darf. Berücksichtigen Sie, dass die Rücklagen Ihrer Eigentumswohnung steigen können.
Wie hoch die Instandhaltungsrücklage angesetzt wird, ist im Gesetz nicht geregelt. Bei der Instandhaltungsrücklage ist die Höhe des Beitrags vor allem davon abhängig, wie alt das Gebäude ist und wie groß der mögliche Sanierungsbedarf eingeschätzt wird.
Es gibt verschiedene Berechnungsmethoden bezüglich der Rücklagen fürs Haus. Als Faustregel kann beispielsweise die Peterssche Formel dienen:
Ein häufiger Weg, um die Instandhaltungsrücklage festzulegen, ist die Erstellung eines Wirtschaftsplans:
Um die Instandhaltungsrücklage im gemeinsamen Haus gibt es in der Praxis durchaus Diskussionen. Daher ist es sinnvoll, die Gemeinschaftsordnung von Fachleuten prüfen zu lassen, wenn Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessieren. Denn wenn Sie erst einmal Eigentümer sind, ist es nicht einfach, bestehende Gemeinschaftsordnungen zu ändern – in der Regel entscheidet die Mehrheit und deren Beschlüsse sind bindend.
Im Gegensatz zur Instandhaltungsrücklage, die regelmäßig angespart wird, ist die Sonderumlage eine einmalige Kapitalsammlung. Sie wird nötig, wenn die Eigentümergemeinschaft einen außerordentlichen Finanzbedarf feststellt, etwa für die Reparatur nach Schäden oder zur Finanzierung größerer Anschaffungen, für die die vorhandenen Rücklagen im Haus nicht ausreichen.
Wie läuft das ab?
Ein großer Diskussionspunkt bei der Instandhaltungsrücklage: Die Höhe der Beiträge. Die Beschlussfassung ist nicht immer konfliktfrei. Es können beispielsweise durch die falsch eingeschätzte Höhe der Instandhaltungsrücklage pro qm Probleme auftreten:
Fall 1: Die Instandhaltungsrücklage ist zu niedrig
Wenn die Instandhaltungsrücklage zu niedrig angesetzt ist, wird zu wenig Kapital angespart. Was zunächst für Eigentümer und Kaufinteressenten attraktiv aussieht, kann zum Bumerang werden, wenn Reparaturen zu finanzieren sind, für die die Rücklagen nicht ausreichen. Eine Sonderumlage wird nötig. Insbesondere neue Eigentümer müssen dann für die Versäumnisse der Vergangenheit bezahlen. Wie können Sie das als Neueigentümer vermeiden?
Fall 2: Die Instandhaltungsrücklage ist zu hoch
In manchen Fällen ist die Instandhaltungsrücklage zu hoch angesetzt. Auch das hat Nachteile für den Wohnungsbesitzer. Da die Rücklagen der Eigentumswohnung im Gemeinschaftseigentum sind, können Sie als Wohnungseigentümer Ihren Anteil nicht zurückfordern, selbst wenn sich eine große Summe angesammelt hat, die aktuell nicht benötigt wird.
Was passiert mit dem überschüssigen Betrag?
Verkaufen Sie Ihre Wohnung, fällt die Instandhaltungsrücklage nicht an Sie zurück. Die Rücklagen sind Eigentum der Gemeinschaft. Insofern kommt eine hohe Rücklage dem Käufer Ihrer Wohnung zugute. Allerdings kann eine hohe Rücklage ein Argument sein, den Kaufpreis entsprechend zu erhöhen:
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