Bauvertrag: Das sollten Bauherren wissen

Ein Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Auftraggeber (Besteller) und einem Auftragnehmer (Unternehmer) über die Herstellung, Wiederherstellung, den Umbau oder Abriss eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.

Dabei gibt es drei Varianten des Bauvertrages:

1. BGB-Bauvertrag: Dieser richtet sich nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) für Werkverträge (§§ 631-650h BGB).
2. Verbraucherbauvertrag: Er ist Teil des im BGB geregelten Bauvertragsrechts und definiert für private Bauherren zusätzliche Schutzvorschriften in den §§ 650i-650n BGB, zum Beispiel ein Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss.
3. VOB-Bauvertrag: Dieser richtet sich nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) und ist für öffentliche Auftraggeber verpflichtend.

Der Bauvertrag regelt die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Das wären zum Beispiel die zu erbringenden Bauleistungen, die Vergütung, Fristen und Haftung. Achtung: Die Vertragsparteien können von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Regelungen vereinbaren!

• Bauträgervertrag: Oft die Grundlage für den Neubau des Eigenheims. Hier handelt es sich um die Kombination aus zwei Elementen: einem Kaufvertrag über ein Grundstück und einem Bauvertrag über die Errichtung des Hauses (§ 650u).
• Werkvertrag: Werden an einem Gebäude nur einzelne Maßnahmen durchgeführt, dann ist die Grundlage dafür ein Werkvertrag (§§ 631 ff BGB). Dafür gelten allgemeine privatrechtliche Vorschriften, die nicht speziell auf Bauvorhaben ausgerichtet sind. In einem solchen Vertrag verpflichtet sich das Unternehmen, ein Werk gegen Zahlung einer Vergütung herzustellen. Der Auftragnehmer schuldet also nicht nur die Erbringung einer Dienstleistung, sondern einen Erfolg. Mittlerweile hat auch der Bundesgerichtshof über eine kritische Frage entschieden: Wenn ein Bauherr für den Hausbau einzelne Gewerke beauftragt, liegen keine Verbraucherbauverträge vor (Urteil vom 16. März 2023, Az. VII ZR 94/22).

Die Differenzierung zwischen den Vertragstypen sowie den Rechten und Pflichten von Auftraggeber und Auftragnehmer, die jeweils erfüllt sein müssen, ist für Laien schwer zu durchschauen. Vielfach arbeiten Bauunternehmen auch seit Jahren mit denselben Vertragsformularen. Wenn es um einen Hausbau geht sind Bauherren deshalb gut beraten, den Vertrag von einer Verbraucherschutzorganisation oder einem Fachanwalt für Baurecht prüfen zu lassen. Nur so können Sie sicher sein, dass Ihre Rechte optimal gewahrt werden. 

• Angaben zu Energiestandard, Schall- und Brandschutz sowie Bauphysik
• Angaben zu konstruktiven Details der wesentlichen Gewerke
• Beschreibung des Innenausbaus
• Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen
• Beschreibungen von Sanitär- und Elektroanlagen, Informationstechnologie und Außenanlagen
• besondere Qualitätsmerkmale

Die Baufirma muss diese Baubeschreibung mit ausreichend zeitlichem Vorlauf vor Vertragsunterzeichnung zur Verfügung stellen. Sie wird auch Bestandteil des Bauvertrags.

Weitere Informationspflichten betreffen Planungsunterlagen, die der Bauherr gegenüber Behörden benötigt (zum Beispiel zur Einholung von Genehmigungen). Diese muss die Baufirma rechtzeitig vor Baubeginn zur Verfügung stellen. Spätestens mit der Fertigstellung des Hauses muss sie alle Unterlagen erstellen und übergeben, die der Bauherr als Nachweis gegenüber Behörden benötigt.

Auch für weitere Inhalte des Verbraucherbauvertrags macht das BGB genaue Vorgaben:

• Der Zeitpunkt der Fertigstellung oder hilfsweise die Bauzeit muss im Bauvertrag verbindlich festgelegt werden.
• Das Unternehmen darf vor Abnahme und Fälligkeit der Schlussrechnung maximal 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung in Form von Abschlagszahlungen verlangen. Die Höhe einer Abschlagszahlung bemisst sich nach der verrichteten Leistung zum vereinbarten Zeitpunkt.
• Bei der ersten Abschlagszahlung muss der Auftragnehmer dem Bauherrn eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Vergütung leisten. Als Sicherheit kann beispielsweise eine Bürgschaft gelten.

Übrigens: Seit 2018 haben Bauherren mit einem Verbraucherbauvertrag ein Widerrufsrecht. Sie können den Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen. Dies gilt allerdings nur, wenn der Bauvertrag nicht notariell beurkundet wurde.

Für Verbraucherbauverträge gelten außerdem zahlreiche Bestimmungen, die auch bei anderen Bauverträgen greifen:

• Nach Durchführung der Arbeiten ist die gesamte Vergütung unter Anrechnung der geleisteten Abschlagszahlungen fällig.
• Voraussetzungen dafür sind erstens eine erfolgte Abnahme und zweitens eine nachprüfbare Schlussrechnung.
• Aus wichtigem Grund ist ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist eine Kündigung in Schriftform möglich. 

Ein Bauträger errichtet eine Immobilie zum gewerbsmäßigen Vertrieb auf einem eigenen oder auch einem fremden Grundstück. In dieser Konstruktion ist also der Bauträger – nicht der Verbraucher – der Bauherr. Im Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger gegenüber dem Verbraucher, ein Haus zu errichten oder umzubauen. Und er verpflichtet sich, dem Verbraucher das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. Ein Bauträgervertrag ist also eine Kombination aus einem Bauvertrag und einem Kaufvertrag. Deshalb muss er notariell beurkundet werden.

Für private Hausbauer bringt ein solcher Vertrag im Vergleich zu einem Verbraucherbauvertrag einige Nachteile mit sich:

• Die Baubeschreibung muss weder vorvertraglich zur Verfügung gestellt werden noch ist sie zwingend Bestandteil des Vertrags.
• Die Begrenzung der Abschlagszahlungen auf 90 Prozent der Gesamtvergütung gilt nicht. Werden im Vertrag Abschlagszahlungen vereinbart, so gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie schreibt vor, welcher prozentuale Anteil bei welcher Teilleistung maximal gefordert werden darf.
• Das 14-tägige Widerrufsrecht gilt nicht.
• Die Kündigung aus wichtigem Grund ist nicht möglich.

Das Bürgerliche Gesetzbuch ist eine Gesetzessammlung. Seine Regeln sind verbindlich und haben Vorrang. In einem Bauvertrag können Bauherr und Unternehmen ergänzend dazu Allgemeine Geschäftsbedingungen (ABG) vereinbaren.

Als Grundlage dafür kann die "Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen" (VOB/B) herangezogen werden. Dabei handelt es sich um ein Regelwerk, nicht um ein Gesetz oder eine Rechtsverordnung.

Die VOB/B stammt aus dem Bereich des öffentlichen Baus und enthält Bestimmungen in Bezug auf Art und Umfang der Leistung, Vergütung, Kündigungsrechten oder Mängelansprüchen. Vor der Reform des Bauvertragsrechts waren diese Regelungen hilfreich, weil die BGB-Vorschriften für viele im Baurecht auftretenden Probleme keine Lösungen enthielten. Das ist seit 2018 anders: Das BGB ist als gesetzliches Leitbild gegenüber der VOB/B vorrangig.

Auch heute noch kann ein Bauvertrag mit VOB/B als Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. In einem Bauvertrag mit einem privaten Auftraggeber ist eine Voraussetzung dafür, dass der Vertragspartner auf zumutbare Art Kenntnis über den Inhalt der VOB erlangen kann. Es reicht demnach ein Hinweis auf die „Geltung der VOB“ nicht aus. Um die VOB rechtssicher in den Bauvertrag einzubeziehen, muss der gesamte Text der VOB übergeben werden.

Inhaltlich entscheidend ist: In der VOB enthaltene Klauseln, die den Verbraucher im Vergleich zum BGB unangemessen benachteiligen, können im Streitfall von Gerichten als unwirksam bewertet werden. Das Gesetz hat immer Vorrang. Das gilt auch für andere Formen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die viele Firmen selbst entwickelt haben.

Die VOB beinhaltet die Teile A, B und C:

• Teil A befasst sich mit Vergabebestimmungen von Bauleistungen. Öffentliche Bauverträge werden hierauf basierend ausgeschrieben.
• Teil B regelt Bestandteile der Vertragsausführung wie die Abnahme oder Gewährleistung.
• Teil C beinhaltet allgemeine Bedingungen wie die Anforderungen an die Abrechnung oder Ausführung von Bauleistungen.

Für Privatpersonen empfiehlt es sich meist nicht, einen Vertrag nach VOB/A zu vergeben. Das Vergaberecht ist stark formalisiert und kann eine private Beauftragung erschweren.

Für das Bauvertragsrecht nach VOB/B kann nicht generell gesagt werden, ob es sich positiv für den Auftragnehmer oder Auftraggeber auswirkt. Viele der darin enthaltenen Bestimmungen, die vor 2018 hilfreich waren, sind nun auch im BGB gesichert. Einen wesentlichen Unterschied gibt es jedoch zwischen BGB und VOB/B, der beim Hausbau zu beachten ist: Die Gewährleistungsfrist beträgt nach BGB fünf Jahre, nach VOB jedoch meist vier, manchmal nur zwei Jahre. 

Wenn Sie die VOB/C für einen privaten Bauvertrag heranziehen, können die darin definierten technischen Standards möglicherweise unter Ihren Erwartungen an das Bauvorhaben liegen.

• circa: Legen Sie Wert auf exakte Datumsangaben im Bauvertrag. Der 18. Dezember 2021 statt Mitte Dezember 2021 lässt dem Bauunternehmen keinen Raum für eine folgenlose Bauverzögerung.

Je konkreter ein Bauvertrag formuliert ist, desto weniger Potenzial für Missverständnisse besteht. Lassen Sie jeden Vertrag von einem Anwalt prüfen. Er kann Ihnen auch alle Fragen zum Bauvertrag beantworten.

Bei Fragen zur Finanzierung Ihres Bauvorhabens oder zu Fördermöglichkeiten hilft Ihnen Ihr Heimatexperte gerne weiter.

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