Eigentumswohnung kaufen
- Neubau oder Bestandsimmobilie
- Finanzierung und Förderung
- Eigentümergemeinschaft
Gerade in Ballungsräumen entscheiden sich viele Immobilienkäufer dazu eine Eigentumswohnung zu kaufen. Die Motive sind dabei unterschiedlich: Die Eigentumswohnung eignet sich zum Wohnen, Vermieten, als Anlageobjekt oder für die eigene Altersvorsorge. Wir erklären die wichtigsten Aspekte einer Eigentumswohnung.
Eigentumswohnung kaufen: Neubau oder Bestandsimmobilie
Gerade in den Städten und Ballungszentren ist das Angebot an Eigentumswohnungen oft breiter als das an freistehenden Häusern. Dabei macht es einen ersten entscheidenden Unterschied, ob Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, die noch in Planung ist oder bereits besteht:
- Bei einem Neubau, der noch in Planung ist, ist die Baubeschreibung die wichtigste Unterlage. Dort ist aufgelistet, was der Bauträger in welcher Form leisten muss. Lassen sie sich von einem Sachverständigen beraten, damit Sie den Leistungskatalog richtig beurteilen. Viele Leistungen sind baurechtlich vorgeschrieben, andere sind Zusatzleistungen des Bauträgers. Kurzgutachten eines Sachverständigen kosten meist zwischen 400 und 700 Euro. Ebenso wichtig ist es, den Bauvertrag juristisch prüfen zu lassen, am besten durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.
- Wollen Sie eine bestehende Eigentumswohnung kaufen, besichtigen Sie die Wohnung möglichst zu unterschiedlichen Tageszeiten, damit Sie die Lichtverhältnisse und Geräuschkulisse beurteilen können. Auch hier sollten Sie einen Gutachter fürs Haus hinzuziehen. Er untersucht die Bausubstanz und den Zustand der Wohnung, außerdem kann er Aussagen zum möglichen Aufwand für Sanierungs- und Renovierungsarbeiten machen. Der Verkäufer muss Ihnen zudem einen Energieausweis vorlegen.
- Achtung beim Thema "Mietkauf". Die Kombination aus Miete und gleichzeitiger Tilung des Kaufpreises scheint auf den ersten Blick verlockend, ist aber mit einigen Risiken verbunden. Lesen Sie dazu gern unseren Mietkauf-Artikel.
Eigentumswohnung finanzieren: So klappt‘s
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, steht die Frage nach der Finanzierung obenan. Die meisten Immobilienkäufer nehmen einen Kredit auf, um die Eigentumswohnung zu finanzieren. Aber wieviel Eigenkapital ist hierfür sinnvoll? Und welche Nebenkosten gilt es zu beachten?
Sprechen Sie frühzeitig mit einem unserer Heimatexperten. Er weiß, worauf es bei der Baufinanzierung ankommt und erarbeitet mit Ihnen Möglichkeiten, die genau zu Ihren Wünschen und Voraussetzungen passen. Vereinbaren Sie jetzt ganz unverbindlich einen ersten Beratungstermin.
Fördermöglichkeiten für Eigentumswohnungen
Immobilienkäufer, die eine Eigentumswohnung kaufen, erhalten die gleichen Förderungen wie Hauskäufer. Zum einen gibt es zinsgünstige Kredite im Rahmen der KfW-Förderung. Erkundigen Sie sich nach passenden Programmen. Wenn die Wohnung energieeffizient saniert oder barrierefrei umgebaut wird, sind auch Zuschüsse für Einzelmaßnahmen möglich.
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert zudem den Austausch oder Einbau nachhaltiger Heizsysteme. Im Rahmen der BAFA-Förderung bekommen Sie für den Austausch einer alten Ölheizung bis zu 45 % der Kosten erstattet.
Eigentumswohnung kaufen: Die Nebenkosten
Unterschätzen Sie nicht die Nebenkosten, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Je nach Bundesland können die Kaufnebenkosten schnell bis zu 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Ihr Finanzierungskredit schließt in der Regel nicht die Nebenkosten mit ein. Das heißt, sie müssen diese mittels Eigenkapital finanzieren. Sie bestehen aus folgenden Posten:
- Für den Notar und die Grundbucheintragung zahlen Sie Gebühren nach Gebührenordnung. Sie sollten mit etwa zwei Prozent des Kaufpreises rechnen.
- Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 200.00 Euro werden somit im Höchstfall 13.000 Euro fällig.
- Die Maklergebühren werden seit dem 23.12.2020 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sind Sie fast immer sind Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft. Meist gibt es in der Immobilie weitere Eigentumswohnungen oder andere Eigentümer, beispielsweise von Gewerberäumen. Ihre Rechte und Pflichten bestimmt in diesem Fall das „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)“, kurz Wohnungseigentumsgesetz.
Die Teilungserklärung regelt, welche Teile der Immobilie dem einzelnen Besitzer zugeteilt sind (Sondereigentum) und welche Bereiche allen gemeinschaftlich gehören. Zu diesem gemeinschaftlich genutzten Nichtwohnbereich als Teileigentum zählen beispielsweise der Garten, das Treppenhaus und der Fahrstuhl. Hierfür trägt die Eigentümergemeinschaft die Kosten für Wartung und Instandsetzung.
Zudem gibt es auch Teile der Immobilie, die als Gemeinschaftseigentum definiert sind. Dazu zählen das Dach, die Heizungsanlage, die Außenwände und tragende Elemente. Auch für diese Bereiche kommen alle Parteien der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam auf. In welchem Verhältnis die Kosten auf die verschiedenen Eigentümer verteilt werden, regelt
ebenfalls die Teilungserklärung.
Das neue Wohnungseigentumsgesetz
Mit der Änderung des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zum 1. Dezember 2020 hat der Gesetzgeber die Bereiche Eigentümerversammlung, Zahlpflicht, Verwaltung und Verwaltungsbeirat neu geregelt. Dabei wurden auch die Rechte des einzelnen Wohneigentümers gestärkt: Bauliche Maßnahmen sind nun deutlich einfacher umzusetzen und benötigen nicht mehr die Zustimmung der gesamten Eigentümergemeinschaft.
Grundsätzlich gilt: Für Entscheidungen in der Eigentümerversammlung ist nur noch eine einfache Mehrheit erforderlich. Wenn Sie sich eine Eigentumswohnung kaufen oder bereits besitzen, können Sie bestimmte Bauvorhaben sogar ohne Zustimmung der Versammlung durchführen:
- Einbau einer Ladestation für Elektroautos
- Barrierefreier Umbau
- Veränderungen für mehr Einbruchschutz
- Zugang zu schnellerem Internet
Die Kosten für die Maßnahmen tragen Sie als Eigentümer allerdings selbst. Über eine Finanzierung Ihrer Wohnwünsche sprechen unsere Heimatexperten vor Ort gerne persönlich mit Ihnen. Vereinbaren Sie am besten gleich einen Termin.
Das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft
Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, zahlt als Teil der Eigentümergemeinschaft anteilig die Instandhaltungsrücklage. Darin sammelt die Gemeinschaft Kapital für Reparaturen und größere Sanierungen. Zusammen mit
- den Betriebskosten für Heizung und Abwasser,
- den Kosten für die Gemeinschaftsanlagen sowie
- den Aufwendungen für den Verwalter
fließen sie in das Hausgeld ein. Diese Abgabe zahlt jeder Wohnungseigentümer monatlich. Der Betrag ist höher als die Nebenkosten in einer Mietwohnung: An einen Mieter werden nur die Betriebskosten weitergereicht, nicht aber die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten.
Wie hoch das Hausgeld ausfällt und wie die einzelnen Kosten auf die verschiedenen Eigentümer verteilt werden, ergibt der Wirtschaftsplan. Er wird vom Hausverwalter erstellt und von der Eigentümerversammlung beschlossen. Lassen Sie sich den Wirtschaftsplan vorlegen, bevor Sie den Immobilienkaufvertrag unterschreiben.
Checkliste Immobilienkauf zum Download
Beim Haus- oder Wohnungskauf gibt es viele Punkte, die berücksichtigt werden sollten. Damit Sie gut vorbereitet in Ihr Projekt starten können, geben wir Ihnen diese Checkliste an die Hand.
- Welche Aspekte gilt es bei der Objektbesichtigung zu berücksichtigen?
- Wer kann beim Hauskauf unterstützen?
- Welche Kosten kommen auf Sie zu?
- Was müssen Sie im Rahmen der Finanzierungsplanung berücksichtigen?
Gute Beratung ist unverzichtbar
Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen und suchen nach einer passenden Finanzierung? Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten über die verschiedenen Optionen. Er erarbeitet mit Ihnen gerne einen Finanzierungsplan, der zu Ihren Wünschen und Vorstellungen passt. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.
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