Immobilienpreise: Wie geht es weiter? 

Nachfrage steigt im Umkreis der Städte stark an

Juni 2024: Wo steigt die Nachfrage nach Kaufimmobilien am stärksten an? Das hat das Immobilienportal Immoscout24 anhand der Anfragen pro Inserat und Tag für jeden Landkreis und jede kreisfreie Stadt Deutschlands untersucht. Betrachtet wurden dabei das vierte Quartal 2023 sowie das erste und zweite Quartal 2024.Dabei zeigt sich, dass vor allem Regionen in der Nähe von Metropolen und touristischer Gebiete eine erhöhte Nachfrage verzeichnen.

Zum Vergleich: Im selben Zeitraum verzeichneten Düsseldorf (+ 44 Prozent), Frankfurt am Main (+ 43 Prozent), Essen und München (jeweils 37 Prozent) und Berlin (+ 33 Prozent) bei den Metropolen die stärksten Nachfrage-Zuwächse.

Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal rückläufig

Juni 2024: Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, sanken die Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2024 um 5,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Vergleich zum 4. Quartal 2023 waren Wohnimmobilien im 1. Quartal 2024 durchschnittlich 1,1 Prozent günstiger.

Die größten Rückgänge im Vergleich zum Vorjahresquartal verzeichneten mit einem Minus von 9,5 Prozent Ein- und Zweifamilienhäuser in den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf).

In kreisfreien Großstädten kosteten Ein- und Zweifamilienhäuser 7,3 Prozent weniger als im Vorjahresquartal, auch für Wohnungen musste 3,5 Prozent weniger gezahlt werden. In den ländlichen Gebieten zahlten Käufer im Vergleich zum Vorjahresquartal durchschnittlich 6,7 Prozent weniger für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 2,4 Prozent weniger für Eigentumswohnungen. 

Preisrückgang bei unsanierten Immobilien gestoppt

April 2024: Nach einer Untersuchung des Immobiliendienstleisters JLL hat sich die teils große Preisdifferenz zwischen Wohnimmobilien mit schlechter und guter Energiebilanz in den vergangenen beiden Quartalen stabilisiert. „Die Preisabschläge sind in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Tendenziell haben sie sich seit ihrem Tief im dritten Quartal 2023 sogar etwas erholt“, erläutert Dr. Sören Gröbel, Director Living Research JLL Germany. Trotzdem ist die Preislücke nach wie vor groß. Beim Vergleich der besten mit den schlechtesten Energieeffizienzklassen G/H liegt der Preisunterschied im ersten Quartal 2024 bei 25,1 Prozent, nach 26,9 Prozent im Vorquartal. 

Fertighaus-Markt: Licht und Schatten

April 2024: Rund 13.400 der 54.800 genehmigten Ein- und Zweifamilienhäusern im letzten Jahr waren Fertighäuser. Damit stieg 2023 der Anteil an Fertigbauten auf 24,5 Prozent und damit auf ein neues Allzeithoch. Trotz der guten Zahlen zeigt sich Achim Hannott, Geschäftsführer des Bundesverband Deutscher Fertigbau, für das laufende Jahr skeptisch: "Auch die Holz-Fertigbauindustrie leidet seit rund zwei Jahren an der umfassenden Krise der gesamten Bauwirtschaft. Dies liegt an gestiegenen Zinsen, explodierenden Materialpreisen und einer nicht mehr verlässlichen Förderpolitik, um nur einige Gründe zu nennen". Als Konsequenz fordert Hannott "dringend bessere politische Rahmenbedingungen, also mehr Klarheit und Verlässlichkeit, eine bessere Förderpolitik und vor allen Dingen keine aktive Bekämpfung des Einfamilienhauses".

Preisrückgang bei Immobilien verlangsamt sich

März 2024: Regelmäßig befragt die Nachrichtenagentur Reuters 14 Immobilienexperten zur Entwicklung der Immobilienpreise in einzelnen Ländern. Für Deutschland wird für 2024 ein Rückgang der Preise um 1,7 Prozent prognostiziert. Im November 2023 lag die Vorhersage noch bei einem Minus von 2,8 Prozent. Damit schwächt sich der Preisrückgang deutlich ab, im vergangenen Jahr gaben die Preise um 8,7 Prozent nach. Für 2025 wird gar ein Preisanstieg von 3,0 Prozent erwartet. 

Immobilienpreise im Rekord-Sinkflug

Februar 2024: Seit rund 60 Jahren werden die Immobilienpreise erfasst, noch nie waren die Preisrückgänge so drastisch wie im Jahr 2023. Dies berichtet das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) und bezieht sich dabei auf die jüngsten Zahlen des German Real Estate Index (GREIX).

Danach fielen die Verkaufspreise 2023 im Vergleich zum Vorjahr bei Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, bei Einfamilienhäusern um 11,3 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um 20,1 Prozent. Inflationsbereinigt (also gemessen in aktueller Kaufkraft) ist die Wertminderung noch beträchtlicher und liegt sogar noch um rund fünf Prozent höher.

Das IfW spricht von einem "historisch einmaligem Ausmaß", nennt dafür aber auch einen wichtigen Grund. Denn dem jüngsten Preisverfall vorausgegangen ist eine historisch ebenfalls einmalige Preisrallye seit circa 2009. „Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit über 10 Jahren und einem neuen Zinsumfeld ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend“, sagt Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel.

Bestandswohnungen bis zu einem Fünftel günstiger

Februar 2024: Gemessen an ihren Höchstständen im Jahr 2022 sind die Kaufpreise für Wohnungen im Bestand in deutschen Großstädten deutlich gesunken. Das geht aus einer aktuellen Anaylse des Immobilienportals immowelt hervor. Demnach sank deutschlandweit der Quadratmeterpreis im Vergleich zum Höhepunkt des Immobilienbooms um 11 Prozent. In Hannover betrug der Preisrückgang gar 21 Prozent. „Da die Zinsen wieder sinken, scheint aktuell ein sehr gutes Zeitfenster für den Immobilienkauf, da Käufer noch das derzeitige günstigere Preislevel mitnehmen können", so immowelt-Geschäftsführer Felix Kusch.

Vergleich der aktuellen durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen mit ihrem Höchststand

Kaufkraft von Immobilienkäufern steigt wieder an

Januar 2024: Wie hoch ist die Kaufkraft von Immobilienkäufern? Diese Frage beantwortet der Kaufkraftindex des Immobilienportals immowelt. Danach gewinnen Käufer erstmals wieder nennenswert an Kaufkraft zurück, der Index stieg – verglichen mit dem Tiefstwert aus dem Dezember 2022 – inzwischen um 12 Prozent an. Hauptgrund dafür sind neben sinkenden Bauzinsen vor allem der Rückgang der Verkaufspreise. So gingen laut immowelt die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Deutschland vom Allzeithoch im Mai 2022 bis heute um 10 Prozent zurück. Aktuell liegt der Quadratmeterpreis im Durchschnitt bei 3.124 Euro, der Höchstwert betrug 3.489 Euro.

Wie kann wohnen günstiger werden?

Januar 2024: Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt nun, mit welchen Lösungen Politik und Bauwillige die hohen Baupreise senken oder zumindest Preissteigerungen abmildern können. Danach kosten Wohnungen mit einfacher Ausstattung – zum Beispiel mit einem günstigerem Bodenbelag – rund 7,5 Prozent weniger Miete und 15 Prozent weniger beim Kauf. Der Verzicht auf einen Keller oder ein Gäste-WC spart noch einmal bis zu drei Prozent. Die komplette Studie steht als PDF zum Download zu Verfügung.

Kaufpreise stabilisieren sich, Mieten steigen rasant

Januar 2024: Zwischen Oktober und Januar sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen deutschlandweit um durchschnittlich 0,2 Prozent gesunken, also beinahe stabil geblieben. Aktuell kostet der Quadratmeter deutschlandweit im Mittel 3.124 Euro, vor drei Monaten war Wohnraum mit 3.131 Euro nur geringfügig teurer. Das zeigt die 12. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2023. Doch während sich die Kaufpreise entspannen, erhöht sich der Preisdruck bei den Mieten. Das ist das Ergebnis des ImmoScout24 WohnBarometers für das vierte Quartal 2023. So verzeichnen Berlin (+ 20 Prozent), Stuttgart (+ 14,6 Prozent), Köln (+ 14,1 Prozent) und München (+ 12,8 Prozent) einen zweistelligen prozentualen Anstieg bei Mieten im Neubau. Bei den Bestandsimmobilien knackt München eine magische Grenze: In der bayerischen Landeshauptstadt werden seit dem vierten Quartal 2023 bei der Neuvermietung einer Bestandswohnung im Schnitt mehr als 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Prognose bis 2024: Minus 8 Prozent

Dezember 2022: Nach einer Studie von Allianz Research stiegen die Immobilienpreise in Deutschland seit 2015 um 50 Prozent, während die Bezahlbarkeit von Wohnraum gleichzeitig um 30 Prozent abnahm. Dieses Bild hat sich jedoch gedreht. Für die kommenden Jahre prognostiziert die Studie einen Preisrückgang von rund acht Prozent bis zum Jahr 2024. Der fällt damit deutlich stärker aus als in anderen europäischen Ländern wie zum Beispiel Spanien oder Italien (minus 3 Prozent).

Leichter Preisrückgang bei Wohnimmobilien

Dezember 2022: Laut einer Studie der DZ Bank werden die Kaufpreise für Wohnimmobilien 2023 im Jahresdurchschnitt voraussichtlich um vier bis sechs Prozent fallen.

Dezember 2022: Während die Nachfrage für Bestandsimmobilien steigt, werden Neubauten kaum noch finanziert. „Die Menschen spüren die Risiken durch die unsichere wirtschaftliche Lage und die Inflation und kaufen lieber bereits bestehende Immobilien“, sagt Schwäbisch Hall-Vorstandschef Reinhard Klein. Insgesamt rechne er lediglich mit leicht sinkenden Preisen.

Preisanstieg bei Wohnimmobilien zu Ende

November 2022: Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) beobachtete eine Trendwende auf dem deutschen Immobilienmarkt. Danach stand der vdp-Index im November 2022 bei 192,8 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte) und verzeichnete damit den ersten Rückgang seit 2011. 

Der Index basiert auf einer von vdpResearch quartalsweise durchgeführten Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten. "Nachdem die Preise für Wohnimmobilien mehr als zwölf Jahre lang gestiegen sind, sind sie nun erstmals wieder leicht gefallen – der jahrelange Aufwärtstrend bei Wohnimmobilienpreisen ist somit zu Ende", erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

Drohende Preisblase in Frankfurt und München

Oktober 2022: Die Schweizer Großbank UBS untersuchte in ihrem „Global Real Estate Bubble Index“ insgesamt 25 Städte weltweit auf das Risiko einer Preisblase auf dem Immobiliensektor. Mit Frankfurt (Platz 2) und München (Platz 4) befinden sich auch zwei deutsche Metropolen auf dem Index.

"In beiden deutschen Städten", so der Bericht der UBS, "haben sich die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren nominal mehr als verdoppelt." Allerdings kühlte sich das Wachstum zwischen Mitte 2021 und Mitte 2022 deutlich ab. Das Fazit der Banker: "Die Kombination aus steigenden Finanzierungskosten und schwachen wirtschaftlichen Wachstumsaussichten für 2023 dürfte die überzogene Hochstimmung am Markt beenden."

Trendwende auf dem Immobilienmarkt

Oktober 2022: Gemessen an den tatsächlichen Verkäufen überschritt der Umsatz auf dem deutschen Immobilienmarkt im letzten Jahr erstmals die Grenze von 300 Miliarden Euro. Das geht aus der aktuellen aktuellen Immobilienmarktanalyse IMA® des GEWOS Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH hervor. 

Danach verzeichneten die Analysten 2021 bundesweit rund 936.600 Kauffälle mit einem Umsatzvolumen von 337 Milliarden Euro. Für 2022 prognostiziert das Institut allerdings weniger Transaktionen und einen sinkenden Geldumsatz. Ein flächendeckender Preisrückgang oder gar ein Preisverfall sei zwar nicht erkennbar. Regional und in bestimmten Lagen und Teilmärkten – etwa bei unsanierten Bestandsimmobilien – schließen die Experten aber auch Preisrückgänge nicht aus. 

Den stärksten Umsatzrückgang erwartet GEWOS in 2022 im Segment der Mehrfamilienhäuser (- 15,1 Prozent), gefolgt vom Teilmarkt für Eigentumswohnungen (- 5,2 % Prozent). Bei Eigenheimen werden die Umsätze im laufenden Jahr voraussichtlich um 2 Prozent sinken. Das wären dann die ersten Umsatzrückgänge am deutschen Immobilienmarkt seit der Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahr 2009.

Verschiebung vom Käufer- zum Mietermarkt

September 2022: "Die Nachfrage ist auf dem Vor-Corona-Niveau angekommen." Das ist ein Fazit der aktuellen WohnBarometers von Immoscout24. Demnach stabilisiert sich die Nachfrage nach Kaufimmobilien, nach deutlichen Preiskorrekturen im Vorquartal steigen vor allem die Angebotspreise für Neubau-Eigentumswohnungen im dritten Quartal wieder moderat an. Ebenfalls ein wichtiger Trend: Die Nachfrage verschiebt sich weiter von Kauf- in Richtung Mietmarkt. Als Folge davon erwarten die Immoscout-Analysten, "dass sich die Mietpreise in den kommenden Monaten deutlich dynamischer als die Kaufpreise entwickeln werden.“

Spitzenwerte erreicht?

September 2022: Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind laut Statistischem Bundesamt im 2. Quartal 2022 um durchschnittlich 10,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Damit lag die Verteuerung der Immobilienpreise zum fünften Mal in Folge über 10 Prozent. Den größten Preisanstieg gab es dabei in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen (Ein- und Zweifamilienhäuser + 13,6 Prozent, Eigentumswohnungen + 11,7 Prozent).

Für potentielle Bauherren gibt es aber auch einen kleinen Lichtblick. Im 3. Quartal 2021 erreichte die Veränderungsrate mit 12,8 Prozent den Spitzenwert, seitdem verlangsamt sich die Preissteigerung.

Höhere Preise für energieeffiziente Immobilien

September 2022: Immobilien mit einem geringen Energieverbrauch erzielen durchschnittlich 22 Prozent höhere Verkaufspreise als Vergleichsobjekte mit schlechter Gebäudehülle. In der Spitze können es sogar bis zu 35 Prozent sein. Das ist das Ergebnis der Studie von ImmobilienScout24 im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG). Immobilienkäufer, so ein Fazit der Studie, verschieben ihren Fokus, was die Entscheidungskriterien bei einem Kauf angeht, vermehrt auf die Energieeffizienz eines Gebäudes. Demnach läge die Nachfragesteigerung bei gut gedämmten Immobilien bei einen Plus von 47 Prozent, bei Eigentumswohnung seien es sogar 67 Prozent.

Preisanstieg bei den Immobilien: Erstmals ein Minus

August 2022: Laut eines Artikels im Handelsblatt hat die Trendwende bei den Immobilienpreisen bereits eingesetzt. Demnach hätten sich Häuser und Wohnungen im ersten Halbjahr 2022 bundesweit um elf Prozent verteuert. Diese Steigerung beruht aber vor allem auf den starken Zahlen im ersten Quartal. Dagegen ergibt sich bei einem Vergleich der zweiten Quartale 2021 und 2022 sogar ein Minus von knapp einem Prozent.

Der Artikel betont auch das gewachsene Bewusstsein vieler Käufer in Bezug auf die energetische Ausstattung eines Gebäudes. Denn die Umweltauflagen und Energiekosten würden immer teurer und hätten daher Folgen für das Preisgefüge.

Allgemein werden die Immobilienpreise in Deutschland fast überall steigen. Bei der regionalen Beurteilung der Immobilienpreisentwicklung für die nächsten Jahre tun sich die Experten aber schwer. Zu unterschiedlich sind die wirtschaftlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen, zu schwer die Einflussfaktoren zu beurteilen, zu schwierig die Frage nach Stadt oder Land.

Beispiel Homeoffice: Arbeiten immer mehr Menschen von zuhause aus, könnte das die Nachfrage auf Wohnungen in der Stadt und damit den bisher hohen Preisanstieg verringern. Gleichzeitig würden die Preise in eher ländlichen Regionen steigen. Die meisten Prognosen gehen aber davon aus, dass sich in den großen deutschen Metropolen die Immobilienpreise zwar leicht verringern werden, aber immer noch auf einem hohen Niveau bleiben. 

Aber ländlich ist nicht gleich ländlich. In strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen drohen laut den Experten Wertverluste. Genannt werden in diesem Zusammenhang häufig Teile von Ostdeutschland und das Ruhrgebiet. Aber ganz so einfach ist die Sache dann doch nicht, denn gerade mittelgroße Städte wie zum Beispiel Bochum oder Chemnitz verzeichnen prozentual hohe Preissteigerungsraten, weil die absoluten Preise im Vergleich noch sehr niedrig sind. Und schließlich entscheiden neben der Lage auch noch Zustand und Ausstattung der Immobilie über den Preis.

Die Auswirkungen der Inflation auf die Immobilienpreise sind vielfältig. Zum einen sorgt sie dafür, dass die Bauzinsen steigen. Wer jetzt also eine Baufinanzierung oder eine Anschlussfinanzierung abschließt, der tut das zu einem höheren Zinssatz als noch vor einem Jahr. Experten empfehlen daher, bei der Finanzierung jetzt eine möglichst lange Laufzeit zu wählen. Zum anderen hat sie über steigende Energiepreise auch indirekt Einfluss auf die Immobilienpreise.

Ganz allgemein gesprochen verliert bei einer Inflation das Geld an Wert, während die Preise (auch bei Immobilien) steigen. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, genießen so einen gewissen Schutz vor der Geldentwertung. Zwar steigen einerseits die Preise beziehungsweise Kosten. Die inflationsbedingte Wertsteigerung der Immobilie gleicht das aber (jedenfalls zum Teil) wieder aus.

Die steigenden Energiepreise wirken sich zwar nur indirekt auf die Immobilienpreise aus. Trotzdem ist der Einfluss nicht unerheblich. Vor allem bei Bestandsimmobilien stellen Käufer immer häufiger die Frage nach dem energetischen Zustand des Gebäudes. Dabei ist der Energieausweis nur eine Komponente. Im Fokus stehen vor allem Fragen nach der Wärmedämmung und dem Heizungstyp. Während sich vor einigen Jahren die Frage nach Heizen ohne Öl und Gas kaum stellte, erzielen Häuser, die mit regenerativer Energie beheizt werden, einen deutlich besseren Preis als vergleichbare Objekt mit einer Gas- oder Ölheizung.

Allgemein werden die Immobilienpreise in Deutschland fast überall steigen. Bei der regionalen Beurteilung der Immobilienpreisentwicklung für die nächsten Jahre tun sich die Experten aber schwer. Zu unterschiedlich sind die wirtschaftlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen, zu schwer die Einflussfaktoren zu beurteilen, zu schwierig die Frage nach Stadt oder Land.

Beispiel Homeoffice: Arbeiten immer mehr Menschen von zuhause aus, könnte das die Nachfrage auf Wohnungen in der Stadt und damit den bisher hohen Preisanstieg verringern. Gleichzeitig würden die Preise in eher ländlichen Regionen steigen. Die meisten Prognosen gehen aber davon aus, dass sich in den großen deutschen Metropolen die Immobilienpreise zwar leicht verringern werden, aber immer noch auf einem hohen Niveau bleiben. 

Aber ländlich ist nicht gleich ländlich. In strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen drohen laut den Experten Wertverluste. Genannt werden in diesem Zusammenhang häufig Teile von Ostdeutschland und das Ruhrgebiet. Aber ganz so einfach ist die Sache dann doch nicht, denn gerade mittelgroße Städte wie zum Beispiel Bochum oder Chemnitz verzeichnen prozentual hohe Preissteigerungsraten, weil die absoluten Preise im Vergleich noch sehr niedrig sind. Und schließlich entscheiden neben der Lage auch noch Zustand und Ausstattung der Immobilie über den Preis.

Wann ist der beste Zeitpunkt, um seine Immobilie zu verkaufen? Bei steigenden Bauzinsen und gleichzeitiger Stagnation der Immobilienpreise scheint jetzt tatsächlich ein guter Zeitpunkt zum Immobilienverkauf. Wobei die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht automatisch auch einen guten Verkaufspreis bedeuten. Eine gute Lage mit vernünftiger Infrastruktur ist ebenso wichtig wie eine gepflegte Immobilie ohne Renovierungsstau. Und natürlich spielen auch die persönlichen Umstände eine entscheidende Rolle. Ob Sie also Ihre Immobilie jetzt verkaufen sollten, ist ein Entscheidungsprozess, den Sie genauso gründlich überlegen sollten wie den Immobilienkauf.

Der Kaufpreisfaktor (auch Verfielfältiger genannt) ist eine Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität eines Mehrfamilienhauses. Er wird berechnet, indem man den Kaufpreis durch die jährlich zu erzielende Nettokaltmiete teilt. Kostet ein Mehrfamilienhaus zum Beispiel eine Million Euro und bringt jährlich 50.000 Euro an Miete ein (ohne Betriebskosten), ergibt das einen Kaufpreisfaktor von 20. Vereinfacht gesagt hat sich der ursprüngliche Kaufpreis nach 20 Jahren durch die Mieteinnahmen armotisiert. Teilt man 100 durch den Kaufpreisfaktor, so ergibt sich daraus die Rendite, in diesem Fall fünf Prozent.

Kaufpreisfaktoren bis 20 gelten als gut. Im Zuge der steigenden Immobilienpreise in den letzten Jahren liegt der Kaufpreisfaktor in großen Städten in der Regel aber bei 25, in Top-Städten auch bei 30 und mehr.