Bevor ein Grundstück bebaut wird, muss es zugänglich gemacht werden. Dafür fallen Erschließungskosten an. Wir erklären, wie sie sich zusammensetzen und welche Kosten Sie auf keinen Fall vergessen sollten.
Inhaltsverzeichnis
Wenn Sie ein Grundstück kaufen, müssen Sie neben dem Kaufpreis und den Baukosten noch weitere Posten mit einkalkulieren, die Baunebenkosten.
Während Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Kosten für Notar und Grundbucheintrag meist im Exposé aufgeführt sind, wird ein entscheidender Punkt in vielen Fällen zunächst unterschätzt: die Erschließungskosten für ein Grundstück. Diese fallen an, um das Bauland baureif zu machen.
Erst nach der Erschließung darf ein Grundstück nach dem Baugesetzbuch (BauGB) überhaupt bebaut werden. Die Erschließungskosten muss der Bauherr an die Kommune entrichten, wenn sein Grundstück zur Bebauung nutzbar gemacht werden soll. Erst dann kann eine Baugenehmigung beantragt werden. Mit welchen Kosten Sie bei der Erschließung für Ihr Grundstück rechnen müssen, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Dazu später mehr.
Damit sich das Grundstück überhaupt erreichen lässt, muss es verkehrsmäßig erschlossen werden. Das bedeutet, dass das Bauland an Straßen, Gehwege und die Straßenbeleuchtung angeschlossen wird. Für die verkehrsmäßige Erschließung muss unter Umständen eine Zufahrtsstraße zum Grundstück errichtet oder angepasst werden. Es geht also darum, die Infrastruktur für den Hausbau zu schaffen.
Zu den Erschließungskosten eines Baugrundstücks, z. B. in Neubaugebieten gehören vor allem die anfallenden Kosten, um ein Grundstück an die örtliche Wasser- und Stromversorgung sowie an das Straßen- und Wegenetz anzuschließen. Hinzu kommen Erschließungskosten für den Anschluss an Gas und Fernwärme, die Kanalisation und das Netz für Telekommunikation.
Weitere mögliche Kosten hängen von den individuellen Gegebenheiten ab: Wird das Bauland an öffentliche Plätze, Grünflächen, Kinderspielplätze oder andere öffentliche Einrichtungen angeschlossen, müssen Bauherrn auch dafür zahlen. Faktoren wie Beleuchtung und Lärm- beziehungsweise Schallschutz können ebenfalls anfallen.
Was die Planung angeht, ist der Unterschied zwischen öffentlichen und privaten Erschließungskosten entscheidend.
Wie tief Sie für die Grundstückserschließung in die Tasche greifen müssen, hängt von diversen Faktoren ab. Neben den individuellen Gegebenheiten vor Ort und der Grundstücksgröße spielt auch die Gebührenstaffelung der jeweiligen Gemeinde eine entscheidende Rolle. Daher ist eine allgemeingültige Kostenaufschlüsselung nicht möglich, da diese jeweils individuell aufgestellt werden muss. Die folgenden Durchschnittswerte helfen allerdings dabei, einen groben Überblick zu bekommen.
Wie beschrieben lassen sich die öffentlichen Erschließungskosten nicht pauschal beziffern. Ein Überblick der ungefähren Kosten:
| Anschlussart | Ungefähre Kosten |
|---|---|
| Stromnetz | 2.000 bis 3.000 Euro |
| Wasserversorgung | 2.000 bis 5.000 Euro |
| Gasnetz | 2.000 bis 3.000 Euro |
| Telekommunikation | 600 bis 800 Euro |
| Gesamt | 6.600 bis 11.800 Euro |
Im Gegensatz zur öffentlichen Erschließung müssen Sie die private Erschließung selbst organisieren. Die Hausanschlüsse beantragen Sie bei der kommunalen Versorgung. Den Antrag können Sie auch online stellen.
Daraufhin hilft das zuständige Bauamt, geeignete Unternehmen für die Erschließungsarbeiten zu finden. Wie hoch die anfallenden Kosten sind, hängt davon ab, wie weit Ihr künftiges Haus von der Grundstücksgrenze entfernt ist. Als Faustregel gilt: je größer der Abstand, desto höher die Kosten.
Für die Verlegung der Leitungen und Rohre innerhalb des Grundstücks können Sie von rund 1.000 Euro pro Meter ausgehen. In den Kosten sind sowohl Tiefbauarbeiten als auch das Verlegen der Leitungen und Rohre inbegriffen. Durchschnittlich zahlen Bauherren zwischen 15.000 Euro und 20.000 Euro für die private Erschließung.
Ihr Neubauvorhaben ist geplant und soll durch eine solide Baufinanzierung umgesetzt werden. Die Erschließungskosten Ihres gewünschten Grundstücks gehören zu den Baunebenkosten und fließen so in Ihre Finanzierung mit ein. Zusätzlich können Sie von staatlichen Förderungen profitieren.
Auch als Eigentümer einer Bestandsimmobilie können Ihnen Erschließungskosten drohen: Zum Beispiel wenn die an Ihr Grundstück grenzende Straße einen neuen Fahrbahnbelag erhalten soll. Schnell liegen diese Straßenausbaubeiträge im fünfstelligen Bereich und Sie benötigen wahrscheinlich einen Kredit.
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Wie bereits beschrieben, hängen die Erschließungskosten für ein Grundstück von vielen verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend sind jedoch immer die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ), die von der zuständigen Gemeinde festgelegt werden und im Bebauungsplan aufgeführt sind.
Beispielhaft soll dieses Grundstück erschlossen werden:
Aus diesen Angaben lassen sich die Erschließungskosten in mehreren Schritten wie folgt errechnen:
Im Ergebnis bedeutet das für das Bauvorhaben: Es dürfen maximal 100 Quadratmeter mit einem maximalen Wohnraum von 350 Quadratmetern bebaut werden. Aus der ermittelten Wohnfläche von 350 Quadratmetern lassen sich nun die Erschließungskosten berechnen:
In diesem Beispiel wären 11.300 Euro an Erschließungskosten für das Baugrundstück fällig. Das entspricht Erschließungkosten beim Grundstück von rund 22,60 Euro pro Quadratmeter.
Falls es sich bei Ihrem Bauland um ein betrieblich genutztes Grundstück handelt oder Sie die künftige Immobilie vermieten möchten, können Sie die Erschließungskosten in voller Höhe absetzen. Das sieht bei privat genutztem Wohnraum anders aus. Allerdings gibt es Ausnahmen:
Detaillierte Auskünfte gibt Ihnen Ihr Steuerberater.
Ob Sie überhaupt Erschließungskosten zahlen müssen, können Sie bereits vor dem Kauf des Grundstücks den Daten zum Bodenrichtwert entnehmen. Auskunft darüber gibt die zuständige Kommune.
In der entsprechenden Bodenrichtwertkarte steht das Kürzel „ebf“ für erschließungsbeitragsfrei – in diesem Fall müssen Sie keine Erschließungskosten zahlen. Die Abkürzung „ebp“ hingegen steht für erschließungsbeitragspflichtig. In diesem Fall ist die Gemeinde Ansprechpartner für alle öffentlichen Erschließungskosten. Das Bauamt gibt nicht nur Auskunft über die zeitliche Planung, sondern auch über die voraussichtlichen Kosten.
Die regionalen Versorgungsdienstleister können Aussagen zu den anfallenden Erschließungskosten für Strom, Wasser, Gas und Fernwärme machen.
Um die Erschließung eines Baulands zu planen und durchzuführen, ist eine Vermessung des Grundstücks zu mehreren Zeitpunkten gesetzlich vorgeschrieben. Das ist auch wichtig, um die Grenzen des Grundstücks genau zu definieren und so auch künftig die Besitzverhältnisse zu klären. Für die Vermessung und das dazugehörige Baugutachten können Sie zwischen 2.500 und 4.000 Euro rechnen.
Unter Umständen kann auch ein Bodengutachten erforderlich und sinnvoll sein, das genaue Auskunft über die Beschaffenheit des Baugrunds gibt. Das Bodengutachten sollten Sie unbedingt vor dem Kauf anfertigen lassen, damit es hinterher nicht zu bösen Überraschungen kommt.
Dazu gehören beispielsweise Altlasten: Beim Erwerb eines ehemaligen Industriegrundstücks können aufwendige Bodensanierungen erforderlich werden. Problematisch – und teuer – wird es auch, falls Munitionsreste oder ähnliche Überbleibsel aus Kriegszeiten auf dem Grundstück gefunden werden. In diesem Fall muss das Areal flächendeckend von Experten abgesucht werden. Die Kosten für Suche, Erdarbeiten und Entsorgung trägt der Grundstückseigentümer.
Die Kosten für ein reguläres Bodengutachten liegen bei etwa 1.000 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus, so der "Verband Privater Bauherren". Bei größerem Aufwand kommen bis zu 2.500 Euro auf Sie zu.
Wann Sie die Zahlungen für die Erschließungskosten leisten müssen, hängt von der Art der Erschließung und ihrer Dauer ab. In der Regel ergeht der Zahlungsbescheid für den Anschluss an die Versorgungsleitungen des Energieversorgers recht schnell. Deutlich länger kann es bei Straßenbaumaßnahmen oder dem Anschluss an die Kanalisation dauern. Manche Rechnungen werden sogar erst Jahre nach Abschluss der Arbeiten fällig – müssen dann jedoch meist innerhalb von vier Wochen beglichen werden.
Die Erschließungskosten pro Quadratmeter variieren in Deutschland je nach Region und Gemeinde erheblich. Die Gemeinden legen die dafür nötigen Berechnungsgrundlagen und Verteilungsschlüssel in ihren Satzungen fest.
Grob geschätzt sind Erschließungskosten von 10 bis 40 Euro pro m² in den meisten Regionen realistisch. In Ausnahmefällen können aber auch deutlich höhere Kosten von über 70 Euro pro qm anfallen.
Bei der Erschließung eines Grundstücks können Sie unter Umständen auf verschiedene Arten von Altlasten stoßen. Problematisch wird es, wenn diese Altlasten den Boden und das Grundwasser verunreinigen können. Das wären zum Beispiel:
Neben dem Bodengutachten gibt es in einigen Städten auch die Möglichkeit, ein Altlastenkataster, in dem bekannte Altlastenstandorte verzeichnet sind, einzusehen.
Übrigens: Der Verkäufer ist verpflichtet, den Käufer über mögliche Altlasten aufzuklären.
Beim Kauf eines Hauses oder eines bereits bebauten Grundstücks sind die Erschließungskosten nicht mehr relevant, da das Grundstück zu diesem Zeitpunkt schon voll erschlossen ist.
Lediglich wenn im Nachhinein größere Umbau- oder Erweiterungsmaßnahmen geplant sind, bei denen zusätzliche Anschlüsse erforderlich werden, können nochmals Kosten für die Erweiterung der Erschließung anfallen. Ansonsten sind für ein bereits erschlossenes Grundstück keine weiteren Erschließungsbeiträge zu entrichten.
Ausnahme: Die Gemeinde plant, die an das Grundstück angrenzende Straße zu erweitern oder zu sanieren. In diesem Fall könnten auf den Grundstückseigentümer unter Umständen noch Straßenausbaubeiträge zukommen.
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