Erschließungskosten:
Grundstück erschließen einfach erklärt

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, müssen Sie neben dem Kaufpreis und den Baukosten noch weitere Posten mit einkalkulieren, die Baunebenkosten.

Während Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Kosten für Notar und Grundbucheintrag meist im Exposé aufgeführt sind, wird ein entscheidender Punkt in vielen Fällen zunächst unterschätzt: die Erschließungskosten für ein Grundstück. Diese fallen an, um das Bauland baureif zu machen.

Erst nach der Erschließung darf ein Grundstück nach dem Baugesetzbuch (BauGB) überhaupt bebaut werden. Die Erschließungskosten muss der Bauherr an die Kommune entrichten, wenn sein Grundstück zur Bebauung nutzbar gemacht werden soll. Erst dann kann eine Baugenehmigung beantragt werden. Mit welchen Kosten Sie bei der Erschließung für Ihr Grundstück rechnen müssen, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Dazu später mehr.

Zu den Erschließungskosten eines Baugrundstücks, z. B. in Neubaugebieten gehören vor allem die anfallenden Kosten, um ein Grundstück an die örtliche Wasser- und Stromversorgung sowie an das Straßen- und Wegenetz anzuschließen. Hinzu kommen Erschließungskosten für den Anschluss an Gas und Fernwärme, die Kanalisation und das Netz für Telekommunikation.

Weitere mögliche Kosten hängen von den individuellen Gegebenheiten ab: Wird das Bauland an öffentliche Plätze, Grünflächen, Kinderspielplätze oder andere öffentliche Einrichtungen angeschlossen, müssen Bauherrn auch dafür zahlen. Faktoren wie Beleuchtung und Lärm- beziehungsweise Schallschutz können ebenfalls anfallen. 

Was die Planung angeht, ist der Unterschied zwischen öffentlichen und privaten Erschließungskosten entscheidend.

• Alle Arbeiten außerhalb beziehungsweise bis zur Grundstücksgrenze gehören zur öffentlichen Erschließung. Diese Maßnahmen müssen bei der Kommune beantragt werden, die wiederum die anfallenden Arbeiten in Auftrag gibt. Bis zu 90 Prozent der öffentlichen Erschließungskosten dürfen Städte und  Gemeinden dem neuen Grundstückseigentümer in Rechnung stellen. 
• Anders verhält es sich bei der privaten Erschließung, häufig auch als Hausanschlusskosten bezeichnet. Die private Erschließung umfasst alle Maßnahmen, die innerhalb der Grundstücksgrenzen bis zum Haus anfallen. Im Gegensatz zur öffentlichen Erschließung muss die private Erschließung vollständig vom Bauherrn und Grundstücksbesitzer selbst geplant und abgewickelt werden.
  

Wie tief Sie für die Grundstückserschließung in die Tasche greifen müssen, hängt von diversen Faktoren ab. Neben den individuellen Gegebenheiten vor Ort und der Grundstücksgröße spielt auch die Gebührenstaffelung der jeweiligen Gemeinde eine entscheidende Rolle. Daher ist eine allgemeingültige Kostenaufschlüsselung nicht möglich, da diese jeweils individuell aufgestellt werden muss. Die folgenden Durchschnittswerte helfen allerdings dabei, einen groben Überblick zu bekommen.  

• Kosten für Anschluss ans Stromnetz: Wie hoch die Kosten für den erforderlichen Stromanschluss sind, hängt von der Länge der Leitungen ab, die benötigt werden. In der Regel müssen Sie mit einer Spanne zwischen 2.000 und 3.000 Euro rechnen.
• Kosten für Anschluss an die Wasserversorgung: Ebenso wie der Stromanschluss ist auch der Anschluss für Wasser elementar. Ausschlaggebend für die Höhe der Kosten ist auch dabei die Entfernung zwischen Grundstücksgrenze und nächstgelegenem Anschluss. Für diese Erschließungskosten können Sie zwischen 2.000 und 5.000 Euro kalkulieren.

Im Gegensatz zur öffentlichen Erschließung müssen Sie die private Erschließung selbst organisieren. Die Hausanschlüsse beantragen Sie bei der kommunalen Versorgung. Den Antrag können Sie auch online stellen. 

Daraufhin hilft das zuständige Bauamt, geeignete Unternehmen für die Erschließungsarbeiten zu finden. Wie hoch die anfallenden Kosten sind, hängt davon ab, wie weit Ihr künftiges Haus von der Grundstücksgrenze entfernt ist. Als Faustregel gilt: je größer der Abstand, desto höher die Kosten.

Für die Verlegung der Leitungen und Rohre innerhalb des Grundstücks können Sie von rund 1.000 Euro pro Meter ausgehen. In den Kosten sind sowohl Tiefbauarbeiten als auch das Verlegen der Leitungen und Rohre inbegriffen. Durchschnittlich zahlen Bauherren zwischen 15.000 Euro und 20.000 Euro für die private Erschließung.

Beispielhaft soll dieses Grundstück erschlossen werden:

• Baugrundstück: 500 Quadratmeter
• Grundflächenzahl: 0,2
  Gibt an, dass 20 Prozent des Grundstücks bebaut werden darf.
• Geschossflächenzahl: 0,7
  Legt fest, wie viel Quadratmeter Geschossfläche ein Haus pro Quadratmeter Grundstücksfläche haben darf. Angaben dazu stehen im Bebauungsplan.

Aus diesen Angaben lassen sich die Erschließungskosten in mehreren Schritten wie folgt errechnen:

Ob Sie überhaupt Erschließungskosten zahlen müssen, können Sie bereits vor dem Kauf des Grundstücks den Daten zum Bodenrichtwert entnehmen. Auskunft darüber gibt die zuständige Kommune.

In der entsprechenden Bodenrichtwertkarte steht das Kürzel „ebf“ für erschließungsbeitragsfrei – in diesem Fall müssen Sie keine Erschließungskosten zahlen. Die Abkürzung „ebp“ hingegen steht für erschließungsbeitragspflichtig. In diesem Fall ist die Gemeinde Ansprechpartner für alle öffentlichen Erschließungskosten. Das Bauamt gibt nicht nur Auskunft über die zeitliche Planung, sondern auch über die voraussichtlichen Kosten.

Die regionalen Versorgungsdienstleister können Aussagen zu den anfallenden Erschließungskosten für Strom, Wasser, Gas und Fernwärme machen.  

Um die Erschließung eines Baulands zu planen und durchzuführen, ist eine Vermessung des Grundstücks zu mehreren Zeitpunkten gesetzlich vorgeschrieben. Das ist auch wichtig, um die Grenzen des Grundstücks genau zu definieren und so auch künftig die Besitzverhältnisse zu klären. Für die Vermessung und das dazugehörige Baugutachten können Sie zwischen 2.500 und 4.000 Euro rechnen.

Unter Umständen kann auch ein Bodengutachten erforderlich und sinnvoll sein, das genaue Auskunft über die Beschaffenheit des Baugrunds gibt. Das Bodengutachten sollten Sie unbedingt vor dem Kauf anfertigen lassen, damit es hinterher nicht zu bösen Überraschungen kommt.

Dazu gehören beispielsweise Altlasten: Beim Erwerb eines ehemaligen  Industriegrundstücks können aufwendige Bodensanierungen erforderlich werden. Problematisch – und teuer – wird es auch, falls Munitionsreste oder ähnliche Überbleibsel aus Kriegszeiten auf dem Grundstück gefunden werden. In diesem Fall muss das Areal flächendeckend von Experten abgesucht werden. Die Kosten für Suche, Erdarbeiten und Entsorgung trägt der Grundstückseigentümer.

Die Kosten für ein reguläres Bodengutachten liegen bei etwa 1.000 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus, so der "Verband Privater Bauherren". Bei größerem Aufwand kommen bis zu 2.500 Euro auf Sie zu.