Wenn Sie ein Haus bauen, entstehen Baunebenkosten. Diese machen etwa 15 Prozent der gesamten Baukosten aus. Wie sich die Nebenkosten beim Hausbau zusammensetzen und worauf Sie achten müssen, erfahren Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
Die Baunebenkosten umfassen alle Kostenpunkte, die über den reinen Baupreis beim Hausbau hinausgehen – also beim Kauf eines Grundstücks zusätzlich zum Grundstückspreis und dem Baupreis der Immobilie anfallen. Sie sind vergleichbar mit den Nebenkosten beim Hauskauf. Was viele nicht wissen: Die ersten Baunebenkosten fallen schon vor dem eigentlichen Bauprozess an.
Über den Daumen müssen Sie damit rechnen, dass die Baunebenkosten etwa 15 bis 20 Prozent der gesamten Baukosten ausmachen. Bei einem Baupreis von 400.000 Euro können also noch einmal bis zu 60.000 Euro an Baunebenkosten anfallen.
Hier eine tabellarische Übersicht der Baunebenkosten. Im Anschluss gliedern wir die einzelnen Positionen dann auf.
| Leistung | %-Anteil an den Baukosten | absolute Kosten |
|---|---|---|
| Nebenkosten beim Grundstückskauf | ||
| Notar- und Grundbuchkosten | 1,5 bis 2,0 | ca. 6.000 bis ca. 8.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 | ca. 14.000 bis ca. 26.000 € |
| Maklerprovision | ca. 3,57 | ca. 14.000 € |
| Nebenkosten bei der Bauvorbereitung | ||
| Bauantrag | 0,5 | ca. 2.000 € |
| Baugenehmigung | 0,2 bis 0,7 | ca. 800 bis ca. 2.800 € |
| Vermessungsarbeiten | 0,6 bis 0,7 | ca. 2.500 € |
| Bodengutachten | 0,3 bis 0,5 | ca. 1.200 bis ca. 2.000 € |
| Erschließungskosten | 1,6 bis 3,0 | ca. 6.400 bis ca. 12.000 € |
| Abrissarbeiten | 1,25 bis 6,25 | ca. 5.000 bis ca. 25.000 € |
| Bodenaushub | 1,25 bis 5 | ca. 5.000 bis ca. 20.000 € |
| Bauvertragsprüfung | 0,4 bis 0,9 | ca. 1.600 bis ca. 3.600 € |
| Nebenkosten in der Bauphase | ||
| Gutachter | 0,3 bis 0,5 | ca. 1.500 bis ca. 2.000 € |
| Versicherungen | 0,125 | ca. 500 € |
Baunebenkosten bezogen auf Baukosten von 400.000 Euro.
Nicht berücksichtigt in dieser Aufstellung haben wir eventuelle Kosten für einen Architekten. Am Ende dieses Artikels gehen wir aber auf das Honorar für seine Leistungen kurz ein.
Streng genommen gehören die Nebenkosten beim Grundstückskauf nicht zu den Baunebenkosten, sondern zu den allgemeinen Nebenkosten beim Hauskauf. Da dieser Posten aber einen nicht unerheblichen Anteil an den Gesamtkosten hat, möchten wir diese hier trotzdem ausführen. Dazu zählen:
Jetzt zu den eigentlichen Baunebenkosten:
Zunächst müssen Sie für Ihr Bauvorhaben eine Baugenehmigung einholen. Ohne diese dürfen Sie keinesfalls beginnen, zu bauen. Bereits hier entstehen die ersten Kosten. Um die Baugenehmigung zu erhalten, müssen Sie einen Bauantrag stellen. Dieser Antrag wird durch "bauvorlagenberechtigte" Personen eingereicht.
Die Bauvorlageberechtigung ist eine gesetzlich geregelte Befugnis, die bestimmte Fachkräfte benötigen, um Planungsunterlagen für Bauvorhaben bei den zuständigen Behörden einreichen zu dürfen. Es gibt zwei Arten der Bauvorlageberechtigung:
Große Bauvorlageberechtigung
Die große Bauvorlageberechtigung erlaubt die Planung und Einreichung von Unterlagen für alle Arten von Bauwerken. Sie wird ausschließlich an folgende Personengruppen vergeben:
Kleine Bauvorlageberechtigung
Die kleine Bauvorlageberechtigung ist auf bestimmte Gebäudearten und -größen beschränkt. Sie gilt typischerweise für Wohnhäuser mit maximal zwei Wohneinheiten und bis zu 200 m² Wohnfläche, landwirtschaftliche Gebäude bis 200 m² Grundfläche im Erdgeschoss, gewerbliche Bauten mit maximal einem Geschoss, 3 m Wandhöhe und 200 m² Bruttogeschossfläche, cGaragen bis 200 m² Nutzfläche
Die kleine Bauvorlageberechtigung kann neben Architekten und Bauingenieuren auch an folgende Berufsgruppen vergeben werden:
Die genauen Regelungen zur Bauvorlageberechtigung sind in den jeweiligen Landesbauordnungen festgelegt und können zwischen den Bundesländern variieren. Als Bauherren sollten Sie daher vorab prüfen, ob ihr beauftragter Planer über die erforderliche Berechtigung verfügt.
ACHTUNG: Die Kosten für die Baugenehmigung sind auch dann zu entrichten, wenn diese nicht erteilt werden sollte.
Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens müssen Sie einen amtlichen Lageplan einreichen. Dieser enthält wichtige Angaben zu Ihrem Grundstück wie Abstandsflächen, Höhenlage oder Grenzverlauf. Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur fertigt den Lageplan an.
Weitere Vermessungsarbeiten sind bei Baubeginn nötig. Als Bauherr sind Sie verpflichtet, innerhalb von 14 Tagen nach Start des Bauvorhabens eine Baukontrollmessung durchführen zu lassen. Dabei wird mithilfe von Absteckungen kontrolliert, ob die im Bauantrag festgehaltenen Maße korrekt auf das Grundstück übertragen wurden.
Nach Fertigstellung des Gebäudes ist eine erneute Messung erforderlich, bevor es in das Liegenschaftskataster eingetragen werden kann. Somit wird sichergestellt, dass die amtliche Flurkarte stets auf dem aktuellen Stand ist.
Ein weiterer Posten in den Baunebenkosten ist das Bodengutachten, das in Deutschland verpflichtend ist. Hierbei prüft ein Gutachter den Baugrund auf Mängel und mögliche Schadstoffbelastung.
Planen Sie mit Kosten ab fünf Euro pro Quadratmeter. Bei einem typischen Einfamilienhaus können Sie mit etwa 1.000 Euro kalkulieren. Erhöht sich aus bestimmten Gründen der Aufwand für das Gutachten, können die Kosten auch auf bis zu 2.500 Euro steigen.
Weitere Kosten entfallen auf den Prüfstatiker. Er prüft nicht nur die Statik Ihres Hauses, sondern im Vorfeld auch die Bodenbeschaffenheit und ob diese den anstehenden Belastungen durch Ihre geplante Immobilie standhält. In der Regel können Sie hier mit Baunebenkosten von 1.000 Euro kalkulieren, in manchen Fällen können die Kosten bei erhöhtem Aufwand jedoch steigen.
Weitere Nebenkosten beim Hausbau ergeben sich durch die Erschließung des Grundstücks. Die öffentliche Erschließung reicht dabei bis zur Grenze Ihres Grundstücks, die innere von der Grenze bis zu Ihrem Haus.
Unter die Baunebenkosten für die Erschließung des Grundstücks fallen unter anderem der Anschluss an die Kanalisation und an das Telekommunikationsnetz sowie an Trinkwasser- und Energieversorgung.
Je nach Lage, Gemeinde und bestehenden Gegebenheiten können die Kosten für die Erschließung stark abweichen. Üblich ist, dass die entsprechende Kommune Ihnen nach § 129 Baugesetzbuch (BauGB) bis zu 90 Prozent der anfallenden Kosten anrechnen darf und dies auch so handhabt. Liegt Ihr Grundstück sehr abgelegen und ist noch nicht ans Straßennetz angeschlossen, können sich die Kosten noch einmal deutlich erhöhen.
Grundstücke in Neubaugebieten sind in der Regel bereits voll erschlossen, sodass die Erschließungskosten entfallen. Dafür sind sie dementsprechend teurer. Unerschlossene Grundstücke sind in den kommunalen Flächennutzungsplänen als Rohbauland, Bauerwartungsland oder Ackerland ausgezeichnet.
Viele wertvolle Infos plus konkrete Zahlen finden Sie auch in diesem Artikel: Erschließungskosten: Grundstück erschließen einfach erklärt.
Bei den Baunebenkosten lohnt es sich, im Vorfeld detaillierte Informationen einzuholen, sind diese doch ein nicht zu unterschätzender Teil der Baufinanzierung. Falls Sie Fragen zur Finanzierung Ihres Immobilienprojekts haben, stehen Ihnen unsere Heimatexperten gerne zur Verfügung.
Vereinbaren Sie am besten gleich einen Beratungstermin.
Befindet sich auf Ihrem erworbenen Grundstück ein altes Gebäude, das nicht mehr saniert werden kann, muss dieses abgerissen werden. Hier schwanken die Aufwände je nach Größe und Gegebenheiten.
Im Mittel können Sie mit Baunebenkosten zwischen 10.000 und 25.000 Euro für den Abriss eines durchschnittlichen Hauses kalkulieren. Bei kleinen Häusern und Häusern ohne Keller sind im Schnitt mit 5.000 bis 12.000 Euro zu rechnen.
Die folgende Beispielrechnung hat ein 150 Quadratmeter großes Haus mit Keller zur Grundlage:
Beachten Sie, dass die Kosten unter Umständen stark variieren können. Liegt eine starke Schadstoffbelastung wie mit Asbest vor, steigen die Arbeits- und Entsorgungskosten. Auch wenn das Gebäude schwer zugänglich ist oder ein Rückbau statt Abriss notwendig wird, wirkt sich dies auf die Kosten aus.
Bevor Keller und Garage gebaut und Leitungen verlegt werden können, ist ein entsprechender Bodenaushub erforderlich. Anschließend muss das ausgehobene Erdreich fachgerecht auf Deponien entsorgt werden.
Die Preise für die Aushubarbeiten können regional stark schwanken. Je nach Standort können Sie für ein klassisches Einfamilienhaus mit Baunebenkosten von 5.000 bis 20.000 Euro für Bodenaushub und Entsorgung rechnen.
Hinzu kommt, dass Baugrundstücke tendenziell immer kleiner werden, sodass sich eine Zwischenlagerung des Bodenaushubs auf dem Grundstück unter Umständen schwierig gestalten könnte.
Weitere Baunebenkosten fürs Haus können anfallen, wenn Sie sich dazu entscheiden, den Bauvertrag durch einen Anwalt prüfen zu lassen. Dies ist nicht vorgeschrieben, jedoch allemal sinnvoll. Oft fallen die Bauverträge zum Vorteil des Unternehmers aus. Ein sachverständiger Jurist kann bei der konkreten Ausformulierung des Vertrags helfen. Die Anwaltskosten ergeben sich aus den Kosten des Bauprojekts. Sie können mit etwa 0,4 bis 0,9 Prozent der Baukosten kalkulieren.
Engagieren Sie einen Baugutachter, der Ihren Baufortschritt begleiten soll, fallen weitere Kosten an. Er kann bereits während des Hausbaus etwaige Mängel sichtbar machen. Die Kosten richten sich nach der Qualifikation des Sachverständigen sowie Art und Umfang des Gutachtens.
Kommt es auf der Baustelle zu Unfällen oder Personenschäden, sind Sie als Bauherr unter Umständen haftbar. Um das Risiko hoher finanzieller Schadensersatzforderungen abzufangen, ist es allemal sinnvoll, sich abzusichern.
Mit der Bauherrenhaftpflichtversicherung sichern Sie sich gegen Personen- und Sachschäden auf Ihrer Baustelle ab. Die Versicherungsbeiträge ergeben sich aus der Bausumme und dem Anteil an Eigenleistungen.
Eine Bauleistungsversicherung sichert Sie gegen nicht vorhersehbare Schäden wie durch Vandalismus oder Naturgewalten ab, auch Fehler bei den Bauausführungen sind mitversichert. Ausnahmen bilden Feuerschäden.
Die Höhe der Prämien richtet sich nach der Lage des Objektes und der Bausumme. Bei der Bauherrenhaftpflichtversicherung liegt sie im unteren dreistelligen Bereich. Die Bauleistungsversicherung ist etwas höher.
Achtung: Achten Sie bei den Versicherungen immer auf die Höhe der Schadensabdeckung und darauf, dass alle für Sie relevanten Fälle mit abgedeckt sind. Empfehlenswert sind Policen, die zusätzliche Kosten wie für die Schadensursachensuche oder Aufräumarbeiten abdecken.
Haben Sie sich für ein Architektenhaus entschieden, fallen Baunebenkosten an, die sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) orientieren. Seit Anfang 2021 sind die Sätze aus der HOAI nicht mehr verbindlich. Sie dienen jedoch als guter Anhaltspunkt. Kalkulieren Sie mit rund 12 bis 15 Prozent der Baukosten.
Sie haben bereits Pläne für Ihr eigenes Immobilienprojekt? Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten, wenn Sie nach einer passenden Finanzierung für Ihr Vorhaben suchen. Er beantwortet gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Optionen und Fördermöglichkeiten und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.
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