Dachausbau:
Kosten, Methoden, Förderung
- Dach sanieren und dämmen
- Das kostet der Ausbau des Daches
- Dachausbau-Förderung: So viel zahlt der Staat
Dachausbau:
Mehr Wohnraum schaffen? Das ist oft über einen Dachausbau machbar, meist in Kombination mit einer Dachsanierung. Erfahren Sie hier mehr zu Kosten und Förderung und zu den Arbeitsschritten beim Ausbau des Daches.
Ausbau des Daches: Vorbereitungen
Eine gute Vorbereitung ist beim Dachausbau das A und O. Sie erspart Verzögerungen bei den Arbeiten und damit verbundene Mehrkosten.
Bevor Ihre Pläne für das Projekt "Ausbau Dach" Wirklichkeit werden, sollten Sie zwei wichtige Fragen klären:
- Sind die bestehenden Elemente tragfähig genug, um den Dachboden auszubauen?
- Brauchen Sie für den Dachausbau eine Baugenehmigung?
Erforderlich ist die Genehmigung vom Bauamt meist, wenn mit dem Dachgeschossausbau größere bauliche Veränderungen einhergehen oder eine ganz neue Wohnung entsteht. Wollen Sie dagegen nur den bestehenden Wohnraum ins Dachgeschoss ausweiten, ist ein Bauantrag meist nicht nötig – beraten Sie sich aber auf jeden Fall rechtzeitig mit einem Architekten oder anderen Fachleuten.
Darüber hinaus ist es gerade bei älteren Gebäuden wichtig, die Bausubstanz auf Schäden wie Hausschwamm, Schädlingsbefall und Feuchtigkeit zu prüfen. Denn ein saniertes, wärmegedämmtes Dach ist die Grundvoraussetzung für den Dachausbau. Schließlich schützt eine gute Dämmung nicht nur vor Kälte, sondern auch vor Hitze im Sommer.
Dachgeschossumbau: Projekt mit vielfältigem Nutzen
Durch die Kombination aus Dachsanierung und Dachausbau erreichen Sie mit einer Baumaßnahme gleich mehrere Ziele:
- Das erneuerte oder instandgesetzte Dach schützt die gesamte Bausubstanz und steigert den Wert der Immobilie.
- Die eingebaute Dämmung senkt den Energiebedarf des Hauses und macht die Maßnahme – unterstützt durch öffentliche Förderung – wirtschaftlich.
- Ungenutzter, oft staubiger und unzugänglicher Raum wird in schöne Wohnflächen zum Beispiel für den eigenen Bereich der heranwachsenden Kinder oder für Hobbys umgewandelt.
Dachsanierung und Dachausbau setzen sich aus einer logischen Reihe von Maßnahmen zusammen, die aufeinander aufbauen – zuerst die Reparatur oder Erneuerung der Eindeckung, dann die Wärmedämmung und der Dachausbau.
Sollte aber in anderen Gebäudebereichen ebenfalls dringender Sanierungsbedarf bestehen oder das Projekt Dachausbau nicht sofort finanzierbar sein, lässt sich das Vorhaben in zwei Phasen aufteilen. Bei der Sanierung kann die spätere Neugestaltung durch den Einbau von Gauben oder Dachfenstern vorbereitet werden, alle weiteren Ausbauschritte folgen dann zum geeigneten Zeitpunkt.
Phase 1: Die Dachsanierung
Dem Dachausbau sollte somit – falls notwendig – die Dachsanierung vorausgehen. Ein schadhaftes Dach hat bei einer Haussanierung höchste Priorität – eindringende Nässe kann die Bausubstanz stark schädigen und im schlimmsten Fall durch Fäulnis und Hausschwamm vollständig zerstören.
Schauen Sie sich zunächst das Dach von außen an. Fehlende, schadhafte oder gelockerte Pfannen bedeuten Handlungsbedarf. Auch schadhafte Übergänge von der Dachfläche zu Gauben oder Schornsteinen müssen abgedichtet werden. Zeigen sich auf dem Dachboden Feuchtigkeitsspuren, Fäulnis oder Schimmel, führt an der Sanierung kein Weg vorbei. Holen Sie sich fachlichen Rat, um den Umfang der Maßnahmen abzuschätzen. Ein Experte kann auch verdeckte Schäden aufspüren. Je nachdem, welcher Teil des Dachaufbaus sanierungsbedürftig ist, können die Kosten für die Dachsanierung stark variieren.
Ausbau vom Dach: die Wärmedämmung
Ein zentrales Motiv für die Dachsanierung ist die Wärmedämmung: Etwa ein Fünftel der Heizwärme in einem Einfamilienhaus entweicht durch das Dach. Bei schlechter Isolierung kann es sogar deutlich mehr sein. Eine Wärmedämmung des Daches spart daher in erheblichem Maß Heizkosten.
Es gibt mehrere Methoden und Möglichkeiten, wie Sie die bestmögliche Wärmedämmung für Ihr Dach erreichen.
- Oberste Geschossdecke dämmen:
Die beste Dachdämmung nützt wenig, wenn der Dachboden selbst nicht gedämmt ist. Diese Maßnahme ist ebenso einfach wie effektiv. Unter Umständen müssen Sie das im Rahmen der Sanierungspflicht sowieso erledigen. Wie Sie die oberste Geschossdecke dämmen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, das erfahren Sie in diesem Artikel: Dachboden dämmen: Kosten, Tipps & Förderung.
- Die Aufsparrendämmung:
Wenn Sie das Dach neu eindecken, lohnt sich eine sogenannte Aufsparrendämmung. Bei diesem Verfahren liegt das Dämmmaterial auf den Sparren, unter den Dachziegeln. Diese Wärmedämmung spart die meiste Heizenergie ein, ist aber auch die teuerste Form der Dachdämmung. Für einen möglichen Dachausbau hat sie dafür einen entscheidenden Vorteil: Es geht kein Wohnraum verloren, da die von außen aufgebrachte Isolierschicht das Raumvolumen nicht verringert. - Die Zwischensparrendämmung:
Wird das Dach nicht neu eingedeckt, erfolgt die Dämmung von innen. Bei der Zwischensparrendämmung wird Dämmmaterial zwischen den Sparren angebracht. Dann wird zum Wohnraum hin eine Innenverkleidung angebracht. - Die Untersparrendämmung:
Als dritte Dämmmöglichkeit gibt es die Untersparrendämmung, bei der die Dämmschicht von innen auf die Sparren aufgesetzt wird. Sie eignet sich nicht als alleinige Dämmmethode, wenn Sie im Anschluss einen Dachausbau zur Nutzung als Wohnbereich planen. Ohnehin ist diese Form der Dämmung bei kleinen Dachböden aufgrund des Raumbedarfs nicht praktikabel.
Die Auswahl an Dämmstoffen ist groß. Mineralwolle ist weit verbreitet, daneben kommen vor allem auch ökologische Dämmstoffe wie Zellulose, Hanf, Kork oder Wolle und aus Kunststoff wie etwa Polyurethan zum Einsatz. Wichtig ist die möglichst geringe Wärmeleitfähigkeit. Ökologische Dämmstoffe setzen sich inzwischen immer mehr durch. Sie sind zwar etwas teurer, aber ebenso wirkungsvoll wie klassische Dämmstoffe und wesentlich umweltfreundlicher, da recyclebar.
Mehr Infos dazu finden Sie in unserem Artikel "Dachsanierung: Kosten, Arten, Materialien"
Ausbau Dach: Licht unterm Dach
Wie kommt das Licht herein? Diese Frage sollten Sie sich bereits bei der Dachsanierung stellen, wenn Sie einen Dachausbau planen, um die Fläche als Wohnraum zu nutzen. Alte Dachböden haben in der Regel höchstens Dachluken oder ein kleines Fenster am Dachgiebel. Heutzutage gibt es eine große Auswahl an Fenster- oder Verglasungslösungen, mit denen Sie Licht in Ihr Dachgeschoss bringen:
- Dachfenster:
Dachfenster gibt es in vielen Größen und Ausstattungen. Sie lassen viel Licht herein, bieten eventuell sogar einen Zugang zur Dachterrasse und können ins bestehende Dach integriert werden. Ein Nachteil: Lichteinfall bedeutet immer auch Wärme, je nach Himmelsrichtung kann sich der Raum stark aufheizen. Es gibt aber Modelle mit innenliegenden Jalousien, die den Raum gegen Lichteinfall abriegeln.
- Dachgauben:
Eine Gaube ist ein Dachaufbau im geneigten Dach. Dadurch wird ein senkrechtes Fenster möglich und der Innenraum vergrößert. Gauben sind allerdings aufwendiger und teurer als Dachfenster, zudem benötigen Sie in der Regel eine Baugenehmigung. - Verglasung:
Mit der Verglasung ganzer Giebelseiten im Rahmen des Dachausbaus erreichen Sie lichte, attraktive Räume, sodass Sie weniger Dachfenster benötigen. Im Gegenzug verzichten Sie natürlich auf eine der wenigen senkrechten Wände.
So finanzieren Sie Ihren Dachausbau
Ein saniertes und ausgebautes Dach steigert den Wert der Immobilie – nicht nur hinsichtlich der Wohnraumerweiterung. Finanzieren Sie Ihr Sanierungsvorhaben und den Dachausbau mit einem Modernisierungskredit der Schwäbisch Hall.
Einen ersten Überblick über Raten und Konditionen erhalten Sie durch unseren Finanzierungsrechner. Für nähere Informationen sprechen Sie am besten mit einem unserer Heimatexperten. Er geht auf Ihre Fragen und Wünsche ein und entwickelt mit Ihnen gemeinsam einen langfristigen Finanzierungsplan.
Phase 2: Der Dachausbau
Ein einwandfrei dichtes Dach, eine gute Wärmedämmung und passende Fenster sind die Voraussetzung dafür, die durch den Dachausbau hinzugewonnene Fläche als Wohn- oder Arbeitsraum nutzen zu können. Zentrale Elemente, die Sie beim Dachgeschossausbau berücksichtigen sollten, sind die Heizung, die Elektrik und – falls Sie ein Bad, WC oder eine Küchenzeile einrichten wollen – die Wasser- und Abwasserleitungen. Hinzu kommen Fußböden, Zwischenwände und eventuell die Treppe ins Dachgeschoss.
Planen Sie diese Installationen mit den Fachleuten und denken Sie beim Dachausbau an verschiedene Nutzungen, auch mit Blick auf einen späteren Verkauf oder veränderte Bedürfnisse. So kann aus einem Kinderzimmer später leicht eine Gästewohnung werden, wenn Sie von Anfang an ein Bad einplanen. Oft lässt sich nach dem Dachausbau auch ein ruhiges Arbeitszimmer einrichten. Denken Sie dann auch an eine Stromversorgung für Laptop und Handy und eine gute Internetverbindung.
Dachausbau bei kleineren Immobilien
Ist Ihre Immobilie eher klein, ist der Dachbodenausbau hinsichtlich des Zuschnitts Ihres neuen Wohnraums besonders knifflig. Das Zusammenspiel zwischen Deckenhöhe und Dachschräge erfordert Kompromisse, der Spielraum der Raumaufteilung ist oft von vorhandenen Fenstern, tragenden Balken oder Mauern eingeschränkt.
Ein einziger großer, lichtdurchfluteter Raum hat einen besonderen Charme, während kleine Zimmer durch die Dachschräge oft noch kleiner wirken. Nutzen Sie den Kniestock – das ist der oft niedrige senkrechte Übergang von der Dachschräge zum Fußboden – für clevere Regal- und Schranklösungen. Größere Möbel wie Esstisch und Sofa rücken in die Mitte des Raumes.
Der große Vorteil beim Dachbodenausbau: Sie müssen keine tragenden Wände ziehen. Im Trockenbauverfahren lassen sich Raumaufteilungen vornehmen, die bei verändertem Nutzungsbedarf relativ problemlos wieder entfernt werden können. Nur die Zu- und Ableitungen für Wasser beziehungsweise für die Heizung erfordern einen etwas höheren Installationsaufwand.
Wichtig: Bei der Raumaufteilung mittels Trockenbauwänden muss an den Schallschutz gedacht werden – die Wände sollten keinen direkten Kontakt zum Fußboden haben, sondern akustisch entkoppelt sein.
Wohnglück-Magazin einmalig online lesen:
- Hausreportage: Bauen mit natürlichen Materialien
- Kleine Fertighäuser: Platz da!
- Dachausbau: Platz dank guter Planung
Außerdem: Tipps zur Finanzierung und Förderung von Wohneigentum. Neugierig?
Kosten für den Dachausbau: Damit müssen Sie rechnen
Was kostet der Dachausbau? Eine allgemeine Schätzung ist schwierig, denn je nach Grundriss, Bausubstanz, Heizungsanlage und Dachgestaltung kommen auf Bauherren sehr unterschiedliche Kosten zu – und die eigenen Vorstellungen, Wünsche und eingesetzte Materialien lassen ebenfalls einen großen Spielraum fürs Budget.
Fachleute kalkulieren ganz grob mit etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter Dachausbau (inklusive der Installation einer Heizung). Prüfen Sie, ob die vorhandene Heizung genug Leistung bringt, um den neu hinzukommenden Raum ausreichend mit Wärme zu versorgen. Lassen Sie sich Angebote von mehreren Firmen erstellen, und ziehen Sie gegebenenfalls einen Berater oder Architekten hinzu, der darauf achtet, dass die verschiedenen Maßnahmen gut aufeinander abgestimmt sind.
Hier eine Übersicht der Kosten beim Dachausbau. Die Daten wurden vom Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI) ermittelt:
| Arbeitsschritt | Fläche / Anzahl | Kosten pro Einheit in € | Gesamtkosten in € |
|---|---|---|---|
| Baugenehmigung | ca. 100 bis 200 | ||
| Entkernung | 50 m2 | 80 bis 125 (pro m2) | ca. 4.000 bis 6.250 |
| Dämmung | |||
| - Untersparrendämmung oder Zwischensparrendämmung | 100 m2 | 60 bis 90 (pro m2) | ca. 6.000 bis 9.000 |
| - Aufsparrendämmung | 100 m2 | 170 bis 250 (pro m2 | ca. 10.000 bis 25.000 |
| Fenster | 4 Stück | 2.000 bis 2.500 (pro Stk.) | ca. 8.000 bis 10.000 |
| Trockenbau-Wände (Material) | 100 m2 | 25 bis 35 (pro m2) | ca. 2.500 bis 3.500 |
| Trockenbau Arbeitskosten | 100 m2 | 70 bis 100 (pro m2) | ca. 7.000 bis 10.000 |
| Trockenestrich-Elemente mit Fußbodenheizung | 50 m2 | 50 bis 70 (pro m2) | ca. 5.500 bis 7.750 |
| Heizkörper | 4 Stück | 400 bis 600 | ca. 1.600 bis 2.400 |
| Bodenbelag (einfach, selbst verlegt) | 50 m2 | 15 bis 25 (pro m2) | 750 bis 1.250 |
| alternativ: Fliesen (inklusive Einbau) | 50 m2 | 100 bis 150 (pro m2) | 5.000 bis 7.500 |
| Elektrik (inklusive Einbau) | 4.000 bis 5.000 | ||
| Türen | 2 Stück | 450 bis 700 | 900 bis 1.400 |
| GESAMTSUMME | ca. 45.000 bis 75.000 |
Angenommene Fläche des Dachgeschosses: 50 Qudadratmeter, angenommene Dachfläche: 100 Quadratmeter.
Das ist, wie gesagt, nur eine grobe Kostenkalkulation. Für eine Fachplanung können Sie noch rund 10 Prozent der Gesamtkosten aufschlagen. Bei der Entkernung müssen Sie auf die fachgerechte Entsorgung des Abfallmaterials achten. Der Einbau einer Küche oder eines Bades schlägt auch noch mal zu Buche und lässt sich pauschal nicht veranschlagen.
Sie wollen vor dem Dachausbau ihr Dach erst einmal sanieren und wissen, was das kostet? Nutzen Sie dafür auch unseren individuellen Dachsanierungs-Rechner.
Dachausbau-Förderung: Geld vom Staat
Für den eigentlichen Dachausbau gibt es keine staatliche Förderung, wohl aber für die Dachdämmung beziehungsweise Dachsanierung. Hier gibt es zwei Fördertöpfe:
1. Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM): Gefördert werden "Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle". Bauherren können beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) einen Zuschuss in Höhe von 15 Prozent der sogenannten "förderfähigen Kosten" beantragen (Stand: Oktober 2023). Erfolgt die Dämmung innerhalb eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP), erhöht sich die Förderung auf 20 Prozent.
Zu den förderfähigen Kosten gehören neben Material und Montage der Dämmung auch Leistungen von Planern, Erneuerungen an Dachstuhl, Lattung und Eindeckung sowie notwendige Anschlussarbeiten bis hin zur Einrichtung der Baustelle; nicht zu vergessen, der Gerüstbau. Die förderfähige Kosten-Obergrenze liegt bei 60.000 Euro pro Wohneinheit und Kalenderjahr.
2. Sanierung zum KfW-Effizienzhaus: Wenn Sie ihr Dach im Zuge einer umfangreichen Sanierung des gesamten Gebäudes ausbauen, dann können Sie die Kosten im Rahmen des KfW-Kreditprogrammes 261 anrechnen. Bauwillige erhalten hier keinen direkten Zuschuss, sondern ein zinsgünstiges Darlehen mit einem Tilgungszuschuss. Wie hoch Darlehen und Tilgungszuschuss ausfallen, richtet sich nach der Effizienzhaus-Stufe, die mit der Sanierung erreicht wird.
Egal ob BEG EM-Zuschuss oder Kredit, um die Förderung zu beantragen, müssen Sie in beiden Fällen einen dafür beim BAFA zugelassenen Energieberater einbinden.
Gute Beratung ist unverzichtbar
Ein Dachausbau ist eine wertvolle Investition in Ihre Immobilie. Müssen Sie Ihr Dach aber zuvor noch sanieren, können Kosten im fünfstelligen Bereich anfallen. Unser Heimatexperte berät Sie gerne zu passenden Finanzierungsmöglichkeiten. Vereinbaren Sie am besten gleich einen Termin.
