Mehr Wohnraum schaffen? Das ist oft über einen Dachausbau machbar, meist in Kombination mit einer Dachsanierung. Erfahren Sie hier mehr zu Kosten und Förderung und zu den Arbeitsschritten beim Ausbau des Daches.
Eine gute Vorbereitung ist beim Dachausbau das A und O. Sie erspart Verzögerungen bei den Arbeiten und damit verbundene Mehrkosten.
Bevor Ihre Pläne für das Projekt "Ausbau Dach" Wirklichkeit werden, sollten Sie zwei wichtige Fragen klären:
Darüber hinaus ist es gerade bei älteren Gebäuden wichtig, die Bausubstanz auf Schäden wie Hausschwamm, Schädlingsbefall und Feuchtigkeit zu prüfen. Denn ein saniertes, wärmegedämmtes Dach ist die Grundvoraussetzung für den Dachausbau. Schließlich schützt eine gute Dämmung nicht nur vor Kälte, sondern auch vor Hitze im Sommer.
Durch die Kombination aus Dachsanierung und Dachausbau erreichen Sie mit einer Baumaßnahme gleich mehrere Ziele:
Dachsanierung und Dachausbau setzen sich aus einer logischen Reihe von Maßnahmen zusammen, die aufeinander aufbauen – zuerst die Reparatur oder Erneuerung der Eindeckung, dann die Wärmedämmung und der Dachausbau.
Sollte aber in anderen Gebäudebereichen ebenfalls dringender Sanierungsbedarf bestehen oder das Projekt Dachausbau nicht sofort finanzierbar sein, lässt sich das Vorhaben in zwei Phasen aufteilen. Bei der Sanierung kann die spätere Neugestaltung durch den Einbau von Gauben oder Dachfenstern vorbereitet werden, alle weiteren Ausbauschritte folgen dann zum geeigneten Zeitpunkt.
Dem Dachausbau sollte somit – falls notwendig – die Dachsanierung vorausgehen. Ein schadhaftes Dach hat bei einer Haussanierung höchste Priorität – eindringende Nässe kann die Bausubstanz stark schädigen und im schlimmsten Fall durch Fäulnis und Hausschwamm vollständig zerstören.
Schauen Sie sich zunächst das Dach von außen an. Fehlende, schadhafte oder gelockerte Pfannen bedeuten Handlungsbedarf. Auch schadhafte Übergänge von der Dachfläche zu Gauben oder Schornsteinen müssen abgedichtet werden. Zeigen sich auf dem Dachboden Feuchtigkeitsspuren, Fäulnis oder Schimmel, führt an der Sanierung kein Weg vorbei. Holen Sie sich fachlichen Rat, um den Umfang der Maßnahmen abzuschätzen. Ein Experte kann auch verdeckte Schäden aufspüren. Je nachdem, welcher Teil des Dachaufbaus sanierungsbedürftig ist, können die Kosten für die Dachsanierung stark variieren.
Ein zentrales Motiv für die Dachsanierung ist die Wärmedämmung: Etwa ein Fünftel der Heizwärme in einem Einfamilienhaus entweicht durch das Dach. Bei schlechter Isolierung kann es sogar deutlich mehr sein. Eine Wärmedämmung des Daches spart daher in erheblichem Maß Heizkosten.
Es gibt mehrere Methoden und Möglichkeiten, wie Sie die bestmögliche Wärmedämmung für Ihr Dach erreichen.
Die Auswahl an Dämmstoffen ist groß. Mineralwolle ist weit verbreitet, daneben kommen vor allem auch ökologische Dämmstoffe wie Zellulose, Hanf, Kork oder Wolle und aus Kunststoff wie etwa Polyurethan zum Einsatz. Wichtig ist die möglichst geringe Wärmeleitfähigkeit. Ökologische Dämmstoffe setzen sich inzwischen immer mehr durch. Sie sind zwar etwas teurer, aber ebenso wirkungsvoll wie klassische Dämmstoffe und wesentlich umweltfreundlicher, da recyclebar.
Mehr Infos dazu finden Sie in unserem Artikel "Dachsanierung: Kosten, Arten, Materialien"
Wie kommt das Licht herein? Diese Frage sollten Sie sich bereits bei der Dachsanierung stellen, wenn Sie einen Dachausbau planen, um die Fläche als Wohnraum zu nutzen. Alte Dachböden haben in der Regel höchstens Dachluken oder ein kleines Fenster am Dachgiebel. Heutzutage gibt es eine große Auswahl an Fenster- oder Verglasungslösungen, mit denen Sie Licht in Ihr Dachgeschoss bringen:
Ein saniertes und ausgebautes Dach steigert den Wert der Immobilie – nicht nur hinsichtlich der Wohnraumerweiterung. Finanzieren Sie Ihr Sanierungsvorhaben und den Dachausbau mit einem Modernisierungskredit der Schwäbisch Hall.
Einen ersten Überblick über Raten und Konditionen erhalten Sie durch unseren Finanzierungsrechner. Für nähere Informationen sprechen Sie am besten mit einem unserer Heimatexperten. Er geht auf Ihre Fragen und Wünsche ein und entwickelt mit Ihnen gemeinsam einen langfristigen Finanzierungsplan.
Ein einwandfrei dichtes Dach, eine gute Wärmedämmung und passende Fenster sind die Voraussetzung dafür, die durch den Dachausbau hinzugewonnene Fläche als Wohn- oder Arbeitsraum nutzen zu können. Zentrale Elemente, die Sie beim Dachgeschossausbau berücksichtigen sollten, sind die Heizung, die Elektrik und – falls Sie ein Bad, WC oder eine Küchenzeile einrichten wollen – die Wasser- und Abwasserleitungen. Hinzu kommen Fußböden, Zwischenwände und eventuell die Treppe ins Dachgeschoss.
Planen Sie diese Installationen mit den Fachleuten und denken Sie beim Dachausbau an verschiedene Nutzungen, auch mit Blick auf einen späteren Verkauf oder veränderte Bedürfnisse. So kann aus einem Kinderzimmer später leicht eine Gästewohnung werden, wenn Sie von Anfang an ein Bad einplanen. Oft lässt sich nach dem Dachausbau auch ein ruhiges Arbeitszimmer einrichten. Denken Sie dann auch an eine Stromversorgung für Laptop und Handy und eine gute Internetverbindung.
Ist Ihre Immobilie eher klein, ist der Dachbodenausbau hinsichtlich des Zuschnitts Ihres neuen Wohnraums besonders knifflig. Das Zusammenspiel zwischen Deckenhöhe und Dachschräge erfordert Kompromisse, der Spielraum der Raumaufteilung ist oft von vorhandenen Fenstern, tragenden Balken oder Mauern eingeschränkt.
Ein einziger großer, lichtdurchfluteter Raum hat einen besonderen Charme, während kleine Zimmer durch die Dachschräge oft noch kleiner wirken. Nutzen Sie den Kniestock – das ist der oft niedrige senkrechte Übergang von der Dachschräge zum Fußboden – für clevere Regal- und Schranklösungen. Größere Möbel wie Esstisch und Sofa rücken in die Mitte des Raumes.
Der große Vorteil beim Dachbodenausbau: Sie müssen keine tragenden Wände ziehen. Im Trockenbauverfahren lassen sich Raumaufteilungen vornehmen, die bei verändertem Nutzungsbedarf relativ problemlos wieder entfernt werden können. Nur die Zu- und Ableitungen für Wasser beziehungsweise für die Heizung erfordern einen etwas höheren Installationsaufwand.
Wichtig: Bei der Raumaufteilung mittels Trockenbauwänden muss an den Schallschutz gedacht werden – die Wände sollten keinen direkten Kontakt zum Fußboden haben, sondern akustisch entkoppelt sein.
Außerdem: Tipps zur Finanzierung und Förderung von Wohneigentum. Neugierig?
Was kostet der Dachausbau? Eine allgemeine Schätzung ist schwierig, denn je nach Grundriss, Bausubstanz, Heizungsanlage und Dachgestaltung kommen auf Bauherren sehr unterschiedliche Kosten zu – und die eigenen Vorstellungen, Wünsche und eingesetzte Materialien lassen ebenfalls einen großen Spielraum fürs Budget.
Fachleute kalkulieren ganz grob mit etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter Dachausbau (inklusive der Installation einer Heizung). Prüfen Sie, ob die vorhandene Heizung genug Leistung bringt, um den neu hinzukommenden Raum ausreichend mit Wärme zu versorgen. Lassen Sie sich Angebote von mehreren Firmen erstellen, und ziehen Sie gegebenenfalls einen Berater oder Architekten hinzu, der darauf achtet, dass die verschiedenen Maßnahmen gut aufeinander abgestimmt sind.
Hier eine Übersicht der Kosten beim Dachausbau. Die Daten wurden vom Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI) ermittelt:
| Arbeitsschritt | Fläche / Anzahl | Kosten pro Einheit in € |
Gesamtkosten in € |
|---|---|---|---|
| Baugenehmigung | ca. 100 bis 200 | ||
| Entkernung | 50 m2 | 80 bis 125 (pro m2) | ca. 4.000 bis 6.250 |
| Dämmung | |||
| - Untersparrendämmung oder Zwischensparrendämmung | 100 m2 | 60 bis 90 (pro m2) | ca. 6.000 bis 9.000 |
| - Aufsparrendämmung | 100 m2 | 170 bis 250 (pro m2 | ca. 10.000 bis 25.000 |
| Fenster | 4 Stück | 2.000 bis 2.500 (pro Stk.) | ca. 8.000 bis 10.000 |
| Trockenbau-Wände (Material) |
100 m2 | 25 bis 35 (pro m2) | ca. 2.500 bis 3.500 |
| Trockenbau Arbeitskosten | 100 m2 | 70 bis 100 (pro m2) | ca. 7.000 bis 10.000 |
| Trockenestrich-Elemente mit Fußbodenheizung | 50 m2 | 50 bis 70 (pro m2) | ca. 5.500 bis 7.750 |
| Heizkörper | 4 Stück | 400 bis 600 | ca. 1.600 bis 2.400 |
| Bodenbelag (einfach, selbst verlegt) | 50 m2 | 15 bis 25 (pro m2) | 750 bis 1.250 |
| alternativ: Fliesen (inklusive Einbau) | 50 m2 | 100 bis 150 (pro m2) | 5.000 bis 7.500 |
| Elektrik (inklusive Einbau) | 4.000 bis 5.000 | ||
| Türen | 2 Stück | 450 bis 700 | 900 bis 1.400 |
| GESAMTSUMME | ca. 45.000 bis 75.000 |
Angenommene Fläche des Dachgeschosses: 50 Qudadratmeter, angenommene Dachfläche: 100 Quadratmeter.
Das ist, wie gesagt, nur eine grobe Kostenkalkulation. Für eine Fachplanung können Sie noch rund 10 Prozent der Gesamtkosten aufschlagen. Bei der Entkernung müssen Sie auf die fachgerechte Entsorgung des Abfallmaterials achten. Der Einbau einer Küche oder eines Bades schlägt auch noch mal zu Buche und lässt sich pauschal nicht veranschlagen.
Sie wollen vor dem Dachausbau ihr Dach erst einmal sanieren und wissen, was das kostet? Nutzen Sie dafür auch unseren individuellen Dachsanierungs-Rechner.
Für den eigentlichen Dachausbau gibt es keine staatliche Förderung, wohl aber für die Dachdämmung beziehungsweise Dachsanierung. Hier gibt es zwei Fördertöpfe:
1. Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM): Gefördert werden "Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle". Bauherren können beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) einen Zuschuss in Höhe von 15 Prozent der sogenannten "förderfähigen Kosten" beantragen (Stand: Oktober 2023). Erfolgt die Dämmung innerhalb eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP), erhöht sich die Förderung auf 20 Prozent.
Zu den förderfähigen Kosten gehören neben Material und Montage der Dämmung auch Leistungen von Planern, Erneuerungen an Dachstuhl, Lattung und Eindeckung sowie notwendige Anschlussarbeiten bis hin zur Einrichtung der Baustelle; nicht zu vergessen, der Gerüstbau. Die förderfähige Kosten-Obergrenze liegt bei 60.000 Euro pro Wohneinheit und Kalenderjahr.
2. Sanierung zum KfW-Effizienzhaus: Wenn Sie ihr Dach im Zuge einer umfangreichen Sanierung des gesamten Gebäudes ausbauen, dann können Sie die Kosten im Rahmen des KfW-Kreditprogrammes 261 anrechnen. Bauwillige erhalten hier keinen direkten Zuschuss, sondern ein zinsgünstiges Darlehen mit einem Tilgungszuschuss. Wie hoch Darlehen und Tilgungszuschuss ausfallen, richtet sich nach der Effizienzhaus-Stufe, die mit der Sanierung erreicht wird.
Egal ob BEG EM-Zuschuss oder Kredit, um die Förderung zu beantragen, müssen Sie in beiden Fällen einen dafür beim BAFA zugelassenen Energieberater einbinden.
Ein Dachausbau ist eine wertvolle Investition in Ihre Immobilie. Müssen Sie Ihr Dach aber zuvor noch sanieren, können Kosten im fünfstelligen Bereich anfallen. Unser Heimatexperte berät Sie gerne zu passenden Finanzierungsmöglichkeiten. Vereinbaren Sie am besten gleich einen Termin.
Die Digitalisierung ermöglicht fortlaufend neue Innovationen. Diese Chancen möchten wir, die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG, stärker dafür nutzen, unser Informations- und Serviceangebot noch kundenfreundlicher und individueller für Sie zu gestalten.
Damit wir Sie auch über die Durchführung unseres Vertrages hinausgehend bedarfsgerecht, individuell und effizient beraten, betreuen und informieren können, bitten wir Sie, der Verarbeitung, Zusammenführung und Analyse Ihrer Daten zuzustimmen.
Welche Daten umfasst diese Einwilligung?
Mit Ihrer Einwilligung können wir Ihre Daten verarbeiten, die wir aus unseren persönlichen Geschäftsbeziehungen und der Zusammenarbeit mit Ihnen gewonnen haben. Dazu gehören:
1. Stammdaten und Informationen zu Ihren persönlichen Verhältnissen wie Personalien (z. B. Name, Geburtsdatum, Geschlecht, Familienstand, Anzahl Kinder), Anschrift, Kontaktdaten, Wohnstatus (z. B. Miete oder Eigentum);
2. Daten zur Erwerbstätigkeit (z. B. Beruf, Einkommen, Branche) und Angaben zur Selbstständigkeit oder sonstigen Beschäftigung (z. B. zum eigenen Unternehmen oder Arbeitgeber; dies betrifft unter anderem Informationen aus dem Handelsregister und zu Bilanzen);
3. Informationen über Interessen an oder Inanspruchnahmen von Finanzdienstleistungen (z. B. Baufinanzierung, Bausparprodukte, Immobilienvermittlung, sonstige Bank-, Versicherungs- und Fonds-Produkte);
4. Informationen zu Verträgen, die Sie mit uns oder vermittelt durch uns mit Dritten geschlossen haben (z. B. Details zur Laufzeit und Höhe von Krediten und (Tilgungs-)Raten sowie zu Salden und Umsätzen auf laufenden Konten);
5. Daten zur Immobilie, ihrer Sicherung und nachhaltigen Nutzung (z. B. Informationen zum Baujahr, Beleihungswert und Verkehrswert, Nutzungsart wie Miete oder Eigennutzung, eingereichte Bilder, Informationen zu Gebäudestatus und -beschaffenheit, Maßnahmen zur Herstellung, Aufrechterhaltung oder Verbesserung der ökologischen Nachhaltigkeit der Immobilie, Daten zum Energieträger, zum Energiebedarf und -verbrauch, Daten rund um den Wasserverbrauch, nachverfolgbare Qualitätskontrollprozesse und deren Dokumentation wie etwa ein Energieausweis gemäß den jeweils anwendbaren gesetzlichen Vorgaben, Daten rund um Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen einschließlich Daten zur Ermittlung von insbesondere energetischen Modernisierungsbedarfen);
6. Aktionsdaten, darunter verstehen wir Informationen dazu, auf welche Art und Weise Sie mit uns in Kontakt stehen (z. B. allgemeine Kontakthistorie, empfangene Newsletter, erfolgte Beratungen, jeweils mit Angaben wie z. B. Art, Anzahl, Zeitpunkt und Inhalt).
Ihre Einwilligung erlaubt es uns, zu den vorstehenden Daten weitere Informationen hinzu zu speichern, die wir rechtmäßig erhoben haben. Dies sind insbesondere:
7. Daten zu Ihrer Bonität (z. B. von der Schufa);
8. Daten aus anderen Registern und öffentlichen Quellen (z. B. Daten zu Grundstücken und Gebäuden aus Kartendiensten wie Google Maps oder Daten, die von Katasterämtern oder anderen Ämtern öffentlich zur Verfügung gestellt werden);
9. Sogenannte „mikrogeographische Daten“, die wir von Dritten erhalten, z. B. zur vermuteten Soziodemographie oder typischen Affinitäten, die Personengruppen zugeordnet werden, die sich in Ihrer Lebenssituation befinden (z. B. das mögliche Interesse an bestimmten Produkten, die einer bestimmten Einkommensgruppe oder Wohnsituation zugeschrieben werden);
Wenn Sie damit einverstanden sind, können wir zu den vorstehenden Informationen auch Ihre rechtmäßig erhobenen Online-Nutzungsdaten (sofern Sie z. B. auf unserer Webseite der Auswertung Ihres Nutzungsverhaltens zugestimmt haben) hinzu speichern:
10. Informationen über Ihre Nutzung von Webseiten und anderen Online-Angeboten der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG (inklusive des Tochterunternehmens Schwäbisch Hall Wohnen GmbH und der Beteiligungsgesellschaft Impleco GmbH) einschließlich der Information, auf welchem Weg Sie zu diesen Angeboten gelangt sind (z. B. über Links, unsere Werbebanner und -anzeigen).
Auf welche Art und Weise und zu welchen Zwecken nutzen wir diese Daten?
Ihre Einwilligung erlaubt uns, Ihre Daten zusammenzuführen und zu analysieren, damit wir Sie und andere Kunden möglichst effizient und passgenau beraten, betreuen und informieren können. Hierbei analysieren wir Ihre Daten sowohl um Erkenntnisse (z. B. zu typischen Kundenprofilen und statistischen Zusammenhängen) zu gewinnen als auch um diese Erkenntnisse anzuwenden (z. B. indem wir für Sie wahrscheinlich relevante Produkte oder bevorzugte Ansprachezeitpunkte identifizieren).
Die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG steht selbst nur selten in unmittelbarem Kontakt zu Ihnen als Kunde. Deshalb gestattet uns Ihre Einwilligung, die Ergebnisse unserer Analysen und die hierfür wesentlichen Parameter an unsere für Sie zuständigen Vertriebspartner weiterzugeben, soweit diese die Informationen für die Zwecke der möglichst effizienten und passgenauen Beratung, Betreuung und Information benötigen.
Wir nutzen Ihr Kundenprofil für Zwecke der Direktwerbung (insbesondere per Telefon oder E-Mail) nur, sofern Sie in eine solche Direktwerbeansprache gesondert eingewilligt haben oder uns diese auf gesetzlicher Basis erlaubt ist.
Wie wirkt es sich aus, wenn Sie nicht einwilligen oder Ihre Einwilligung widerrufen?
Ihre Einwilligung ist freiwillig. Auch wenn Sie die Einwilligung nicht erteilen möchten, können wir mit Ihnen einen Vertrag schließen und Sie beraten, betreuen und informieren. Allerdings kann es sein, dass wir Ihnen einige für Sie vorteilhafte Angebote nicht unterbreiten, da wir Ihre Situation dann weniger genau einschätzen können. Falls Sie die Einwilligung erteilen, können Sie diese jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufen.
Ja, ich bin mit der Verarbeitung meiner Daten durch die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG in dem oben genannten Umfang einverstanden, damit diese und ihre für mich zuständigen Vertriebspartner mich und andere Kunden möglichst effizient und auf meine individuellen Kundeninteressen zugeschnitten beraten, betreuen und informieren. In diesem Umfang entbinde ich die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG zugleich vom Bankgeheimnis.
Hinweis: Sie verwenden einen veralteten oder nicht unterstützten Browser. Gegebenenfalls kann es zu Einschränkungen bei der Benutzung der Webseite kommen.
