Ein wichtiges Detail einer Baufinanzierung sind Zinsen. Über Jahre sind sie gesunken und befanden sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Mittlerweile sind die Bauzinsen wieder angestiegen. Alles, was Sie darüber wissen müssen und wie es um die Bauzinsen aktuell bestellt ist, erfahren Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat mit Blick auf die zurückgehende Inflation den Leitzins im September weiter gesenkt: um 0,25 Prozentpunkte auf jetzt 3,5 Prozent. Es ist die zweite Zinssenkung in 2024.
Der von der EZB ausgegebene Leitzins ist ein wichtiger Indikator für die Bauzinsen und damit für die Baufinanzierung. Schwäbisch Hall-Immobilienexperte Oliver Adler bewertet die Situation positiv: „Die Rahmenbedingungen für einen Immobilienerwerb sind wieder günstiger als 2023. Entspanntere Zinskonditionen, gesunkene Immobilienpreise plus größerer Verhandlungsspielraum beim Kauf und vorhandene Baukapazitäten helfen, Neubau oder Kauf ohne Nervenflattern zu planen. Wer seine Kaufentscheidung getroffen hat, sollte jetzt Zinstäler nutzen und konkrete Verhandlungen führen. Zwar sind weitere EZB-Zinsschritte möglich, gleichzeitig wächst aber die Gefahr, dass die Immobilienpreise parallel wieder steigen, weil die Nachfrage weiter anzieht.“
Zeitgleich mit der Zinssenkung ist auch der in den letzten Jahren hohe Anstieg der Immobilienpreise abgeflacht, teils sind diese sogar rückläufig. Auch die Baupreise stagnieren, sodass Bauherren sowie Haus- und Wohnungskäufer jetzt wieder wesentlich größere Chancen haben, das passende Objekt zu finanzieren.
Unsere Grafik zeigt Ihnen die Zinsentwicklung seit 2003 bei Immobilienkrediten an private Haushalte – mit Laufzeiten von bis 5 Jahre, bis 10 Jahre und über 10 Jahre. Die Werte basieren auf Angaben der Deutschen Bundesbank.
Wohnungsbaukredite an private Haushalte
Leitzins und Inflationsrate beeinflussen unter anderem die aktuellen Bauzinsen. Deshalb sollten Sie deren Entwicklungen immer im Blick behalten. Hier fassen wir die wichtigsten Werte für Sie zusammen:
Wie geht die Entwicklung der Bauzinsen weiter und welche Auswirkungen hat das auf den Immobilienmarkt? Einfache Antworten auf diese Fragen gibt es nicht. Dr. Rainer Eichwede, Kapitalmarkt-Experte der Bausparkasse Schwäbisch Hall, gibt einen Ausblick, wie sich der Zinsmarkt entwickeln wird.
Ist das aktuelle Zinsniveau für Immobilienkäufer attraktiv?
Dr. Rainer Eichwede: "Im Vergleich zu den Höchstständen 2023 – mit Zinsen bis 4,2 Prozent – liegen die Baufinanzierungskonditionen momentan auf einem deutlich attraktiveren Niveau. Unsere Zinsexperten gehen wie viele Marktteilnehmer davon aus, dass wir bis Ende 2024 eine weitere sanfte Zinssenkung der EZB erleben könnten, wenn keine weiteren globalen Schocks – insbesondere die Inflation in den USA und im Euroraum – eintreten. Käme die Zinssenkung durch die EZB wie erwartet, würden wir aufgrund des günstigeren Inflationsausblicks auch mit mittelbaren leichten Auswirkungen auf die Bauzinsen rechnen– und zwar nach unten."
Was bedeutet das für die Immobilienkäufer und Verbraucher?
Eichwede: "Die Verbraucher stemmen weiterhin hohe Ausgaben im Alltag, die durch den Inflationsschub in den Vorjahren ausgelöst wurden. Dieser Schub wurde nur teilweise durch Tarifabschlüsse in den Geldbeuteln der Bürger kompensiert. Trotzdem reichen die verhältnismäßig hohen Lohnabschlüsse aus, die so genannten Zweitrundeneffekten auszulösen, die wiederum verhindern, dass die Inflation stärker fällt, weil beispielsweise Dienstleistungen teurer werden.
Auf dem Bausektor herrscht aufgrund der anhaltenden Kaufzurückhaltung am Immobilienmarkt deutlich mehr Ruhe als noch zu Hochpreiszeiten. Das bedeutet für Bauherren und Modernisierer, dass momentan wieder realistische Preise für Bauleistungen geboten werden und Handwerkerkapazitäten wieder schneller verfügbar sind. Diese Phase sollte also bei konkreten Bau- oder Umbauplänen genutzt werden.“
Trotzdem die Frage: Wie entwickeln sich die Baugeldzinsen weiter?
Eichwede: "Die Baufinanzierungszinsen werden wahrscheinlich in den nächsten Jahren nicht wieder auf das Niedrigstzinsniveau von 1,x Prozent für ein Baudarlehen sinken. Wenn die Inflation nicht zurückkehrt, werden sie aber vermutlich auch nicht mehr stark ansteigen. Das wahrscheinlichste Szenario derzeit ist eine Seitwärts- bis leicht rückläufige Bewegung der Bauzinsen. Vermutlich in einem Korridor zwischen 3 und 4,5 Prozent bis Jahresende. Diese Spanne bietet im historischen Vergleich weiterhin gute Finanzierungsbedingungen und sollte insbesondere die beobachtete Kaufzurückhaltung auflösen."
Welche Folgen hat das für den Immobilienmarkt?
Eichwede: "Aufgrund der hohen Baukosten können die Preise für Neubauten insgesamt eigentlich nicht mehr nachgeben. Es zeichnet sich bereits deutlich ab: das Angebot an Neubauten verknappt sich – Bauvorhaben werden im großen Stil verschoben, auch die Zahl der Baugenehmigungen geht weiter deutlich zurück.
Anders sieht es bei Bestandsimmobilien aus. Hoher Energieverbrauch und schlechte Lage sind Faktoren, die den Preis momentan deutlich drücken. Aber auch hier gilt es mögliche Zweitrundeneffekte zu beachten: Kaum Neubau und zunehmende Nachfrage können das Angebot an Wohneigentum schon bald wieder drastisch verknappen – mit entsprechenden Wohnkostensteigerungen für Mieter und Käufer.
Also: Wer Wohneigentum will, macht keine Fehler, wenn er bereits im laufenden Jahr seine Finanzsituation ernsthaft prüft und die Zeit nutzt, das passende Objekt zu finden. Denn die Rahmenbedingungen für Immobilienerwerber sind derzeit wieder deutlich günstiger als vor einem Jahr und die Nachfrage nach Wohneigentum wird vermutlich eher früher als später anziehen und Immobilien- wie Mietpreise wieder nach oben treiben."
(Stand August 2024)
Sie fragen sich, wie Sie Ihr Eigenheim gezielt zukunftssicher machen können? Auf dem Weg zu einem sanierten Eigenheim gibt es viele Dinge zu beachten und wichtige Entscheidungen zu treffen. Der kostenlose Leitfaden von Schwäbisch Hall begleitet Sie auf diesem Weg und gibt wertvolle Tipps und Hilfestellungen zu Pflichten, Chancen, Kosten und Fördermöglichkeiten. Außerdem enthalten: eine Checkliste für Ihre Sanierung.
Zum PDF-Download
Auch wenn sich die Experten weitestgehend einig sind, kann niemand eine sichere Prognose für die Bauzinsentwicklung der nächsten zehn Jahre geben. Bei der derzeitigen Zinsentwicklung ist damit zu rechnen, dass die Bauzinsen weiter ansteigen. Wenn Sie also gerade Ihr Traumhaus realisieren wollen, ist eine längere Zinsbindung für Ihre Baufinanzierung durchaus sinnvoll. Unser Zinsrechner zeigt Ihnen, wie Ihre Konditionen abhängig von der Laufzeit der Zinsbindung aussehen können.
Eine Baufinanzierung besteht sehr oft aus zwei Phasen. Zunächst werden Tilgung und Zinssatz für eine erste Laufzeit – Zinsbindungsphase genannt – von 10 bis 15 Jahren vereinbart. Nähert sich diese Phase ihrem Ende und besteht noch eine Restschuld, werden die Konditionen für die weitere Zeit der Darlehenstilgung neu festgelegt.
Grundsätzlich haben Sie beim Zinssatz folgende Möglichkeiten:
Als Darlehensnehmer können Sie sich entscheiden: Einen aktuell niedrigen Zinssatz können Sie sich in der Regel für eine kürzere Zinsbindungsphase sichern. Wollen Sie sich vor einem eventuellen Zinsanstieg schützen, sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Dies macht zwar die Finanzierung geringfügig teurer, schützt Sie aber für bis zu 30 Jahre vor einem Zinsanstieg. Vereinfacht lässt sich zusammenfassen:
Bausparen bedeutet in diesen Zeiten vor allem, sich günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern. Wir haben die Vorteile des Bausparens für Sie kompakt zusammengefasst:
In unserem Video zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt wie ein Bausparvertrag funktioniert. Einfach auf den Play-Button drücken und anschauen.
Sie sehen also: Mit seinen günstigen und fest vereinbarten Konditionen ist der Bausparvertrag die ideale Lösung für Ihre Zinssicherung. Sie können sicher planen und sparen zusätzlich bares Geld, sollte der spätere Anschlusskredit einen höheren Sollzins aufweisen. Mit dem Ersparten können Sie wiederum entweder mehr tilgen, für später finanziell vorsorgen oder sich andere Wünsche erfüllen. Sprechen Sie jetzt mit unseren Heimatexperten vor Ort, der Ihnen auch zur aktuellen Bauzinsentwicklung und den damit verbundenen Auswirkungen auf eine Baufinanzierung weiterhilft.
Generell entwickeln sich die Zinsen für Immobilienkredite parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. In Deutschland ist insbesondere die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen der Referenzwert für die Bauzinsen. Zur Erklärung: Mit Staatsanleihen und Pfandbriefen refinanzieren die Banken Immobilienkredite. Die Mehrkosten geben sie durch höhere Bauzinsen an die Verbraucher weiter. Einen großen Einfluss auf die aktuellen Bauzinsen hat auch die Inflation.
Welche Faktoren die Höhe der Bauzinsen aktuell beeinflussen, können Sie hier deatailliert nachlesen.
Einen verbindlichen Zinssatz für die Baufinanzierung gibt es nicht, auch wenn Online-Suchmaschinen heute den direkten Preisvergleich erleichtern. Wer Laufzeit, Wunschrate und Kredithöhe angibt, erhält eine Vielzahl von Angeboten mit dem jeweiligen Effektivzins. Daran lässt sich abschätzen, in welchem Rahmen sich eine Baufinanzierung aktuell bewegt.
Diese Informationen geben nur einen groben Anhaltspunkt, wenn Sie Ihre Zinsen berechnen wollen. Für die Planung Ihrer individuellen Baufinanzierung reichen sie nicht aus. Denn bevor eine Bausparkasse oder Bank ein konkretes Finanzierungsangebot macht, prüft sie eine Vielzahl von Faktoren, darunter:
Wenn Sie über einen hohen Anteil an Eigenkapital verfügen, erhalten Sie unter Umständen einen günstigeren Zinssatz. Wenn Sie nur einen Teil, beispielsweise 60 Prozent der Immobilie beleihen, erhalten Sie bessere Konditionen als Kunden, die 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren wollen.
In Phasen sehr niedriger Zinsen können diese praktisch nur in eine Richtung gehen: nach oben. Dann ist es wichtig, sich niedrige Zinsen langfristig zu sichern. In Zeiten hoher Zinsen ist dies anders: Dann besteht die Möglichkeit, dass die Zinsen sinken. In diesem Fall bedeutet die Zinsbindung für den Kreditnehmer einen vergleichsweise teuren Vertrag.
Die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln sich parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Wie sie sich allerdings entwickeln, das kann kein Experte genau voraussagen. Dafür sind die internationalen Einflüsse und die Entwicklungen auf den verschiedenen Märkten zu komplex. Gemeinsam mit Ihnen gestalten wir Ihre individuelle Finanzierung so, dass Sie Zinsentwicklungen in jedem Fall entspannt entgegensehen können. Ihr Heimatexperte berät Sie gern.
Der Sollzins ist der Zins, zu dem das Darlehen verzinst wird. Er wird auch Nominalzins genannt. Der Sollzins ist wichtig, um Ihre monatliche Belastung auszurechnen: Diese setzt sich zusammen aus der Tilgungsrate und der Rate für die Zinszahlungen gemäß Sollzinssatz.
Die meisten Bauherren und Wohnungskäufer möchten eine Baufinanzierung, die mit verlässlichen Monatsraten verbunden ist. Für solche Kredite wird der Sollzins für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Man spricht dann vom gebundenen Sollzins.
Der Sollzins ist ungeeignet, um Angebote von mehreren Anbietern zu vergleichen. Denn je nachdem, wie der Darlehensvertrag ausgestaltet ist, liegt die tatsächliche Verzinsung des Darlehens über dem Sollzins. Einen Einfluss haben beispielsweise die Zinszahlungstermine und natürlich die Laufzeit, aber auch die Tilgung, die Dauer der Zinsfestschreibung und der Auszahlungskurs (im Falle eines Disagios). Der Zins, der die Gesamtkosten des Kredits enthält, wird Effektivzins genannt. Auch er wird als Jahreszinssatz dargestellt, so erhalten Sie den effektiven Jahreszins.
Berechnet wird der Effektivzins nach genauen Vorgaben, die in der Preisangabenverordnung festgelegt sind. Dadurch ist er über alle verschiedenen Institute und Anbieter vergleichbar – sofern die Angebote die gleiche Laufzeit und die gleichen Auszahlungskonditionen aufweisen!
Wenn sich der Zinssatz oder andere preisbestimmende Faktoren während der Laufzeit noch ändern können, spricht man vom anfänglichen jährlichen Effektivzins.
Es ist gesetzlich vorgeschrieben, in Darlehensangeboten Sollzins und Effektivzins anzugeben. Nur so kann der Kreditnehmer verschiedene Angebote auch wirklich vergleichen. In diesem Sinne ist der effektive Jahreszins das Preisschild am Kreditangebot. Mit dieser Größe lassen sich die Kosten eines Kredits abschätzen.
Sie haben Pläne für Ihren Wohntraum? Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten, wenn Sie nach einer passenden Finanzierung für Ihr Vorhaben suchen. Er beantwortet gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Optionen und Fördermöglichkeiten und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.
Die Digitalisierung ermöglicht fortlaufend neue Innovationen. Diese Chancen möchten wir, die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG, stärker dafür nutzen, unser Informations- und Serviceangebot noch kundenfreundlicher und individueller für Sie zu gestalten.
Damit wir Sie auch über die Durchführung unseres Vertrages hinausgehend bedarfsgerecht, individuell und effizient beraten, betreuen und informieren können, bitten wir Sie, der Verarbeitung, Zusammenführung und Analyse Ihrer Daten zuzustimmen.
Welche Daten umfasst diese Einwilligung?
Mit Ihrer Einwilligung können wir Ihre Daten verarbeiten, die wir aus unseren persönlichen Geschäftsbeziehungen und der Zusammenarbeit mit Ihnen gewonnen haben. Dazu gehören:
1. Stammdaten und Informationen zu Ihren persönlichen Verhältnissen wie Personalien (z. B. Name, Geburtsdatum, Geschlecht, Familienstand, Anzahl Kinder), Anschrift, Kontaktdaten, Wohnstatus (z. B. Miete oder Eigentum);
2. Daten zur Erwerbstätigkeit (z. B. Beruf, Einkommen, Branche) und Angaben zur Selbstständigkeit oder sonstigen Beschäftigung (z. B. zum eigenen Unternehmen oder Arbeitgeber; dies betrifft unter anderem Informationen aus dem Handelsregister und zu Bilanzen);
3. Informationen über Interessen an oder Inanspruchnahmen von Finanzdienstleistungen (z. B. Baufinanzierung, Bausparprodukte, Immobilienvermittlung, sonstige Bank-, Versicherungs- und Fonds-Produkte);
4. Informationen zu Verträgen, die Sie mit uns oder vermittelt durch uns mit Dritten geschlossen haben (z. B. Details zur Laufzeit und Höhe von Krediten und (Tilgungs-)Raten sowie zu Salden und Umsätzen auf laufenden Konten);
5. Daten zur Immobilie, ihrer Sicherung und nachhaltigen Nutzung (z. B. Informationen zum Baujahr, Beleihungswert und Verkehrswert, Nutzungsart wie Miete oder Eigennutzung, eingereichte Bilder, Informationen zu Gebäudestatus und -beschaffenheit, Maßnahmen zur Herstellung, Aufrechterhaltung oder Verbesserung der ökologischen Nachhaltigkeit der Immobilie, Daten zum Energieträger, zum Energiebedarf und -verbrauch, Daten rund um den Wasserverbrauch, nachverfolgbare Qualitätskontrollprozesse und deren Dokumentation wie etwa ein Energieausweis gemäß den jeweils anwendbaren gesetzlichen Vorgaben, Daten rund um Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen einschließlich Daten zur Ermittlung von insbesondere energetischen Modernisierungsbedarfen);
6. Aktionsdaten, darunter verstehen wir Informationen dazu, auf welche Art und Weise Sie mit uns in Kontakt stehen (z. B. allgemeine Kontakthistorie, empfangene Newsletter, erfolgte Beratungen, jeweils mit Angaben wie z. B. Art, Anzahl, Zeitpunkt und Inhalt).
Ihre Einwilligung erlaubt es uns, zu den vorstehenden Daten weitere Informationen hinzu zu speichern, die wir rechtmäßig erhoben haben. Dies sind insbesondere:
7. Daten zu Ihrer Bonität (z. B. von der Schufa);
8. Daten aus anderen Registern und öffentlichen Quellen (z. B. Daten zu Grundstücken und Gebäuden aus Kartendiensten wie Google Maps oder Daten, die von Katasterämtern oder anderen Ämtern öffentlich zur Verfügung gestellt werden);
9. Sogenannte „mikrogeographische Daten“, die wir von Dritten erhalten, z. B. zur vermuteten Soziodemographie oder typischen Affinitäten, die Personengruppen zugeordnet werden, die sich in Ihrer Lebenssituation befinden (z. B. das mögliche Interesse an bestimmten Produkten, die einer bestimmten Einkommensgruppe oder Wohnsituation zugeschrieben werden);
Wenn Sie damit einverstanden sind, können wir zu den vorstehenden Informationen auch Ihre rechtmäßig erhobenen Online-Nutzungsdaten (sofern Sie z. B. auf unserer Webseite der Auswertung Ihres Nutzungsverhaltens zugestimmt haben) hinzu speichern:
10. Informationen über Ihre Nutzung von Webseiten und anderen Online-Angeboten der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG (inklusive des Tochterunternehmens Schwäbisch Hall Wohnen GmbH und der Beteiligungsgesellschaft Impleco GmbH) einschließlich der Information, auf welchem Weg Sie zu diesen Angeboten gelangt sind (z. B. über Links, unsere Werbebanner und -anzeigen).
Auf welche Art und Weise und zu welchen Zwecken nutzen wir diese Daten?
Ihre Einwilligung erlaubt uns, Ihre Daten zusammenzuführen und zu analysieren, damit wir Sie und andere Kunden möglichst effizient und passgenau beraten, betreuen und informieren können. Hierbei analysieren wir Ihre Daten sowohl um Erkenntnisse (z. B. zu typischen Kundenprofilen und statistischen Zusammenhängen) zu gewinnen als auch um diese Erkenntnisse anzuwenden (z. B. indem wir für Sie wahrscheinlich relevante Produkte oder bevorzugte Ansprachezeitpunkte identifizieren).
Die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG steht selbst nur selten in unmittelbarem Kontakt zu Ihnen als Kunde. Deshalb gestattet uns Ihre Einwilligung, die Ergebnisse unserer Analysen und die hierfür wesentlichen Parameter an unsere für Sie zuständigen Vertriebspartner weiterzugeben, soweit diese die Informationen für die Zwecke der möglichst effizienten und passgenauen Beratung, Betreuung und Information benötigen.
Wir nutzen Ihr Kundenprofil für Zwecke der Direktwerbung (insbesondere per Telefon oder E-Mail) nur, sofern Sie in eine solche Direktwerbeansprache gesondert eingewilligt haben oder uns diese auf gesetzlicher Basis erlaubt ist.
Wie wirkt es sich aus, wenn Sie nicht einwilligen oder Ihre Einwilligung widerrufen?
Ihre Einwilligung ist freiwillig. Auch wenn Sie die Einwilligung nicht erteilen möchten, können wir mit Ihnen einen Vertrag schließen und Sie beraten, betreuen und informieren. Allerdings kann es sein, dass wir Ihnen einige für Sie vorteilhafte Angebote nicht unterbreiten, da wir Ihre Situation dann weniger genau einschätzen können. Falls Sie die Einwilligung erteilen, können Sie diese jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufen.
Ja, ich bin mit der Verarbeitung meiner Daten durch die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG in dem oben genannten Umfang einverstanden, damit diese und ihre für mich zuständigen Vertriebspartner mich und andere Kunden möglichst effizient und auf meine individuellen Kundeninteressen zugeschnitten beraten, betreuen und informieren. In diesem Umfang entbinde ich die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG zugleich vom Bankgeheimnis.
Hinweis: Sie verwenden einen veralteten oder nicht unterstützten Browser. Gegebenenfalls kann es zu Einschränkungen bei der Benutzung der Webseite kommen.
