Die Wohnflächenberechnung spielt beim Immobilienkauf und Mietvertrag eine große Rolle. Die erfassten Quadratmeter wirken sich auf Kauf- und Mietpreis, Nebenkosten sowie Hausratsversicherung aus. Die Grundlage bilden die Wohnflächenberechnung DIN 277 und die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Wie sie sich unterscheiden, worauf Sie achten müssen und was rechtlich relevant ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Inhaltsverzeichnis
Die Wohnflächenberechnung erfolgt meist nach DIN 277 oder der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV). Bei Einfamilienhäusern ergeben sich je nach Methode Unterschiede von bis zu 20 Quadratmetern. Das gewählte Verfahren für die Wohnflächenberechnung hat somit großen Einfluss auf die Werteinschätzung von Immobilien.
Die gängige Alternative zur Wohnflächenberechnung nach WoFIV stellt die Methode nach Industrienorm 277 (DIN 277) dar:
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Sie prüfen bereits, auf wie vielen Quadratmetern Sie im künftigen Eigenheim wohnen werden? Vielleicht stehen schon nähere Kaufverhandlungen an.
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.jpg.transform/548/1724921353896/image.jpg "Wohnflächenberechnungen für Balkone können sich unterscheiden")
Wohnflächenberechnung nach WoFlV:
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu 25 Prozent berücksichtigt. Unter besonderen Umständen (günstige Lage, aufwendige Gestaltung) ist auch eine Anrechnung von 50 Prozent möglich. Voraussetzung bei Eigentumswohnungen ist, dass sich die betreffende Fläche nur von den jeweiligen Eigentümern nutzen lässt. Gemeinsame Dachgärten der Hausgemeinschaft schlagen nicht zu Buche.
Wohnflächenberechnung nach DIN 277:
Balkone, Terrassen und Kellerräume werden zu 100 Prozent angerechnet (siehe oben).
In der nachstehenden Tabelle finden Sie die wesentlichen Kriterien der beiden Berechnungsmethoden:
| WoFIV | DIN 277 | |
|---|---|---|
| Abstellraum | Wohnfläche | Nutzfläche |
| Badezimmer | Wohnfläche | Nutzfläche
|
| Balkon, Terrasse | 25 - 50 % Wohnfläche | Nutzfläche |
| Dachboden | keine Wohnfläche | keine Wohnfläche |
| Esszimmer | Wohnfläche | Nutzfläche |
| Flur | Wohnfläche | Verkehrsfläche |
| Keller | keine Wohnfläche | Nutz- o. Funktionsfläche |
| Kinderzimmer | Wohnfläche | Nutzfläche |
| Wohnzimmer | Wohnfläche | Nutzfläche |
Zwar immer seltener, aber gut zu wissen: In manchen Fällen können Sie in Berührung mit der Wohnflächenberechnung nach zweiter Berechnungsverordnung und DIN-Norm 283 kommen.
Bis 31. Dezember 2003 zogen Eigentümer und Mieter in der Regel die zweite Berechnungsverordnung heran, um die Wohnfläche zu bestimmen. Seit 1. Januar 2004 ist dies für Neuberechnungen nicht mehr der Fall. In seltenen Fällen kann die Verordnung jedoch noch gültig sein: etwa, wenn die Wohnfläche nach zweiter Berechnungsverordnung vor dem 31. Dezember 2003 bestimmt wurde und seitdem keine baulichen Änderungen stattfanden. Bis auf einige Ausnahmen ähnelt die zweite Berechnungsverordnung stark der WoFlV.
Sehr selten taucht noch die DIN 283 auf. Seit 1983 gesetzlich nicht mehr wirksam, kann sie noch angewendet werden, wenn sich beide Parteien explizit dafür entscheiden. Häufiger Streitpunkt hierbei: In der DIN 283 finden sich keine Regelungen bezüglich Heizungsräume, Terrassen und Garagen.
Experten empfehlen, dass Sie die Wohnfläche von einem Gutachter ausmessen lassen. Das muss geschehen, bevor Sie den Kaufvertrag für die Immobilie unterzeichnen. Stellt sich heraus, dass die Wohnfläche kleiner als vom Anbieter angegeben ist, sollten Sie den Kaufpreis entsprechend nachverhandeln. Einen Gutachter hinzuzuziehen kostet je nach Größe des Objekts 1.000 Euro und mehr.
Doch auch hier gibt es ein Aber: Sechs Prüfer, sechs verschiedene Messwerte – dieses Ergebnis erbrachte eine Stichprobe des Eigentümerverbands Haus und Grund im Jahr 2015. Der Verband hatte jeweils drei Gutachter gebeten, die Wohnflächen einer Doppelhaushälfte und einer Altbauwohnung zu ermitteln. Beim Haus lagen die Gutachter um bis zu 16 Prozent auseinander, bei der Wohnung um bis zu fünf Prozent. Gründe waren falsches Messen und der Interpretationsspielraum in der Wohnflächenverordnung.
Auf jeden Fall: Das können Sie anhand des Grundrisses erledigen oder im Rahmen einer tatsächlichen Begehung der Immobilie. Erfragen Sie zunächst, welche Messmethode – WoFlV oder Wohnflächenberechnung DIN 277 – der Verkäufer angewendet hat. Entsprechend der jeweiligen Vorgaben können Sie die Wohnfläche dann selbst nachrechnen.
Einen Anspruch auf eine bestimmte Bemessungsmethode haben Sie als Käufer nicht. Sie können aber darauf bestehen, dass die gewählte Methode zur Wohnflächenberechnung korrekt angewendet wird. Das ist nicht immer der Fall, warnt die Stiftung Warentest: In zwei von drei Fällen weiche die tatsächliche Wohnfläche von den Angaben in den Kaufverträgen ab – unabhängig davon, ob WoFlV oder Wohnflächenberechnung DIN 277 angewandt wurde. „Nachmessen kann bares Geld bringen“, so die Verbraucherschützer.
Die Stiftung Warentest weist in diesem Zusammenhang auf Folgendes hin: Ist eine Kaufimmobilie tatsächlich kleiner als vereinbart, können Sie als Käufer den Preis mindern. Positiv wirkt es sich aus, wenn Sie bei Abschluss des Vertrags auf einen detaillierten Berechnungsnachweis der Wohnfläche bestanden haben. Wenn Sie jedoch eine Immobilie erst abnehmen und sie sich als kleiner erweist, als im Kaufvertrag ausgewiesen, liegt die Beweislast bei Ihnen. Allerdings entschied das Oberlandesgericht Koblenz im Jahr 2013 zugunsten von Käufern: Auch nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags bestehe ein Rückzahlungsanspruch, urteilten die Richter. Voraussetzung ist, dass die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent kleiner ist als vereinbart.
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Neben der Wohnflächenberechnung gibt es sicher viele weitere Themen, die Sie als Hauseigentümer in spe interessieren. Hier eine kleine Auswahl:
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