Gutachter fürs Haus

Sie haben eine ältere Traumimmobilie zu einem vernünftigen Preis gefunden, sind sich aber über den Zustand des Hauses unsicher? Versteckte Mängel können teure Maßnahmen nach sich ziehen. Ein Gutachter fürs Haus kann Sie vor solchen bösen Überraschungen bewahren. Generell gilt: Umso älter die Immobilie, die Sie kaufen möchten, desto wichtiger wird ein Gutachter fürs Haus. Denn Makler und Verkäufer beschönigen womöglich anstehende Sanierungsmaßnahmen. Engagieren Sie zusätzlich einen eigenen Gutachter fürs Haus, können Sie sich auf dessen Neutralität verlassen. Er wird nicht nur eine verlässlichere Einschätzung abgeben, welche Maßnahmen nötig sein werden, sondern kann auch den Wert der Immobilie einordnen.

Falls der Verkäufer bereits ein Gutachten vorweisen kann, schauen Sie genau hin. Es sollte detailliert und aufschlussreich sein. Haben Sie ein schlechtes Bauchgefühl, ziehen Sie lieber einen weiteren Sachverständigen hinzu.

Wenn Sie einen Gutachter für ein Haus suchen, ist je nach Anlass eine andere Art von Immobiliengutachter sinnvoll: 

• Sogenannte freie Sachverständige erstellen einfache Gutachten, die als Grundlage beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie dienen können. Diese Gutachten geben Ihnen Aufschluss über den aktuellen Marktwert, werden aber nicht von Gerichten oder Behörden anerkannt.
• Staatlich anerkannte Immobiliengutachter dürfen Immobilien im öffentlichen Auftrag, also für Behörden begutachten.

Geht es um den Gesamtzustand einer Immobilie, beauftragen Sie einen Sachverständigen fürs Haus, der sich auf sogenannte Verkehrswertgutachten versteht. Daneben sind Baugutachter oft auf ein Fachgebiet oder mehrere verwandte Themenbereiche spezialisiert, beispielsweise auf:

• bauphysikalische Probleme: Substanzschäden wie Hausschwamm oder Schädlingsbefall können teure Sanierungsmaßnahmen nach sich ziehen. Ein Gutachter fürs Haus kann Sie vor hohen Folgekosten bewahren.
• Schadstoffe am Bau: Asbest wurde bis in die 90er Jahre verwendet, das Material ist extrem gesundheitsgefährdend. Ebenfalls gesundheitsschädlich sind bestimmte Holzschutzmittel. Nicht immer können diese nachträglich entfernt werden. Ein Immobiliengutachten legt mögliche Schadstoffe offen.

Die Kosten eines Gutachters fürs Haus hängen in erster Linie von dem Umfang des Wertgutachtens ab. Ein vollumfängliches Wertgutachten fürs Haus ist selbstverständlich teurer als ein Gutachten, das nur auf die wichtigsten Fakten eingeht. Möchten Sie, dass der Gutachter fürs Haus ein Vollgutachten erstellt, können Sie mit Kosten bis zu einem Prozent des Kaufpreises rechnen. Sogenannte Kurzgutachten gibt es dagegen schon für wenige hundert Euro – die Preisspanne ist also groß, je nach Umfang des Gutachtens, Zustand und Größe der Immobilie.
Generell wird zwischen den beiden oben genannten Formen unterschieden:

• Ein Kurzgutachten beschränkt sich auf die wichtigsten Fakten, die für eine Werteinschätzung notwendig sind.
  
• Ein Vollgutachten kann bis zu 20 oder 30 Seiten umfassen. Es ist vor allem für gerichtliche und steuerliche Angelegenheiten notwendig, denn nur diese Form wird hier anerkannt.
  

Am besten beauftragen Sie einen Baugutachter, wenn Sie sich zum Erwerb entschlossen haben, aber mit dem Anbieter noch nicht beim Notar waren. Die weiteren Schritte sind folgende:

• Sie vereinbaren mit dem Gutachter fürs Haus einen Vor-Ort-Termin, an dem im Idealfall auch der Verkäufer oder Makler teilnimmt.
• Die Begehung des Objekts dauert meist zwischen zwei und vier Stunden, abhängig von der Größe und dem Baujahr der Immobilie.
  
• Der Sachverständige begutachtet unter anderem Innen- und Außenwände, Dachstuhl und Dachrinnen, Heizung, Wasserleitungen und Geschossdecken. Er führt Feuchtemessungen durch und zieht bei Bestandsimmobilien die Betriebskostenabrechnungen vergangener Jahre heran.
• Am Ende erhalten Sie als Auftraggeber vom Bausachverständigen ein Protokoll über den Bauzustand. Mit dem Gutachten können Sie kalkulieren, welche Sanierungskosten anfallen und mit welchen Betriebskosten zu rechnen ist. Das Gutachten ist unter Umständen eine Argumentationshilfe, wenn es um die Preisverhandlungen geht.